Der Kauf eines Eigenheims verändert die finanzielle Situation grundlegend. Das in der Regel über Jahre gesparte Vermögen wird in den lang gehegten Wunsch der eigenen vier Wände gesteckt und ist somit nicht mehr jederzeit verfügbar.
Beim Eigenheimkauf steht die Finanzierung im Vordergrund; die Banken gewähren dem Käufer einen Hypothekarkredit und prüfen dazu die Tragbarkeit in der momentan aktuellen Situation.
Damit das Eigenheim nicht zur finanziellen Last wird
Weitere Aspekte wurden bis anhin nur am Rande berücksichtigt. Es ist jedoch das Ziel eines jeden neuen Eigenheimbesitzers, so lange wie möglich im eigenen Heim wohnen zu können. Was passiert also, wenn sich die Situation verändert und die Tragbarkeit nun plötzlich nicht mehr gewährleistet ist? Es kann passieren, dass das geliebte Objekt unter Zeitdruck veräussert werden muss und deshalb beim Verkauf nicht mehr der ursprünglich bezahlte Kaufpreis erzielt werden kann.
Fällt ein Einkommen weg, so kann die finanzielle Belastung durch die Hypothek schnell einmal zu gross werden. Die Ereignisse, die zu einem Einkommensverlust führen können, sind vielfältig: Erwerbsunfähigkeit, Tod, Arbeitslosigkeit, Scheidung, aber auch das Alter. Einzig für die Scheidung ist keine Absicherung möglich.
Die finanzielle Absicherung bei Arbeitslosigkeit bietet die gesetzliche Arbeitslosenversicherung. Seit wenigen Jahren werden nun auch durch Versicherungsunternehmen Arbeitslosigkeitsversicherungen angeboten, die den Schutz durch die gesetzliche Versicherung ergänzen.
Ob das Eigenheim bei Erwerbsunfähigkeit, Tod oder im Alter weiterhin finanziert werden kann, sollte durch eine Vorsorgeanalyse abgeklärt werden. Vorsorgeanalysen werden von Banken und Versicherungen angeboten und zeigen Deckungslücken im Vorsorgebereich auf.
Mit gezielten Massnahmen lässt sich ein umfassender Schutz für diese Risiken sicherstellen. In unten stehendem Beispiel wird dargestellt, wie der finanzielle Bedarf bei Erwerbsunfähigkeit oder Tod des einen Partners errechnet wird. Um sich ein Bild über die eigene Vorsorgesituation verschaffen zu können, lohnt es sich, beim Hauskauf eine auf die persönliche und familiäre Situation ausgerichtete Vorsorgeanalyse erstellen zu lassen.
Immobilien lassen sich schwer teilen
Im Todesfall erfolgt eine güter- und erbrechtliche Auseinandersetzung. Daraus erheben mögliche Erben Ansprüche an die Vermögenswerte (Nachlass) des Verstorbenen. Da diese zu einem grossen Teil in Form von eigenen Mitteln in die Liegenschaft investiert sind, besteht oftmals keine Möglichkeit, die Forderung der Erben über freie Vermögenswerte zu befriedigen.
Nicht selten kommt es in solchen Fällen zu einer Liquidation des Eigenheims. Die geltenden gesetzlichen Bestimmungen lassen in güter- und erbrechtlichen Belangen aber grossen Spielraum zu, um solchen Situationen vorzubeugen und die persönlichen Wünsche und Bedürfnisse umzusetzen. Es bedarf dazu aber einer aktiven Regelung in Form von Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag zu Lebzeiten.
Das Eigenheim in der Steuererklärung
Eine Liegenschaft ist vom Kauf (Handänderungssteuer) über die Dauer des Besitzes (Einkommens- und Vermögenssteuern) bis zum Verkauf (Grundstückgewinnsteuer) mit Steuern belastet. Nach bestehendem Steuerrecht wird dem Eigenheimbesitzer der so genannte Eigenmietwert als steuerbares Einkommen aufgerechnet.
Demgegenüber können Unterhaltskosten (für werterhaltende Massnahmen) sowie die Schuldzinsen in Abzug gebracht werden. Somit hat sowohl die Höhe der Fremdfinanzierung, wie auch die bewusste Planung z.B. von Renovationsarbeiten einen wesentlichen Einfluss auf die Steuerlast.
Um sich mit dem Eigenmietwert nicht steuerliche Nachteile zu verschaffen, sollten Schuldzinsen und Unterhaltspauschale diesen kompensieren. In einer Zeit mit sehr tiefen Zinsen ist dies nicht immer einfach. Können grössere Unterhaltsarbeiten über mehrere Steuerperioden verteilt werden, erzielt der Eigenheimbesitzer infolge der progressiven Steuer einen grösseren Steuervorteil. Massgebend für den Abzug in der Steuererklärung ist das Datum der Rechnungsbegleichung.
Mit dem Steuerpaket 2003 verabschiedeten National- und Ständerat in diesem Sommer grundlegende Veränderungen im Bereich der Eigenheimbesteuerung. Nach erfolgreichem Referendum wird der Souverän im kommenden Jahr darüber zu befinden haben. Bleibt abzuwarten, inwiefern das Eigenheim auch in Zukunft als Steuerplanungsinstrument verwendet werden kann. Sicher aber ist, dass bei einer Annahme der Vorlage während der Übergangsfrist eine sorgfältige Planung nötig ist.
Eine umfassende Beratung ist empfehlenswert
Die aufgeführten Beispiele zeigen, dass der Erwerb eines Eigenheimes weit reichende Konsequenzen hat. Es gilt nicht nur die Finanzierung zu regeln und Küche und Bad auszuwählen. Auch die Klärung der Fragen rund um die Vorsorge, die Steuern und die Vermögensnachfolge gehört heute in ein Beratungsgespräch beim Kauf einer Liegenschaft. Somit kann der Eigenheimkauf nicht nur finanziell optimiert, sondern auch nachhaltig gesichert werden.
Claudia Werren und Andreas Habegger sind Finanzberater bei der Zürcher Kantonalbank ZKB, Zürich.
Bedarfsermittlung bei Erwerbsunfähigkeit oder
Tod eines Partners in Fr.
Nettoeinkommen p.a. Partner 1 100000
Nettoeinkommen p.a. Partner 2 20000
Total Nettoeinkommen p.a. 120000
Total Ausgaben p.a. gemäss Budget (inkl. Eigenheim)
(entspricht dem Bedarf bei Erwerbsunfähigkeit eines Partners) 90000
Sparquote somit 30000
Gesamtbedarf bei Erwerbsunfähigkeit von Partner 1 90000
./. Nettoeinkommen von Partner 2 20000
Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 1 70000
Gesamtbedarf bei Erwerbsunfähigkeit von Partner 2 90000
./. Nettoeinkommen von Partner 1 100000
Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 2 0
Bedarf bei Tod von Partner 1 (90000 Fr. abzgl. 10%) 81000
./. Nettoeinkommen von Partner 2 20000
Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 1 61000
Bedarf bei Tod von Partner 2 (90000 Fr. abzgl. 10%) 81000
./. Nettoeinkommen von Partner 1 100000
Total benötigte Deckung aus Vorsorge von Partner 2 0