Entziffert von Markus Schneider: Mit Seeblick steigt die Miete um 2,9 Prozent

Oft gehen Details ins Geld. Überraschend viel Gewicht erhält die Geschirrspülmaschine: Sie verteuert eine ansonsten gleiche Wohnung um 8,6 Prozent. Eine zusätzliche Toilette erhöht die Miete um 5,6 Prozent, ein Cheminée um 5,5 Prozent. Andere Pluspunkte, die in Inseraten gern besonders hervorgehoben werden, spielen eine vegleichsweise geringere Rolle: Seesicht
erhöht die Miete nur um 2,9 Prozent, Stuckaturdecken um 2,3 Prozent, ein direkter Gartenzugang ebenfalls um 2,3 Prozent, ein Balkon um 1,6 Prozent, Holzparkettböden um 1,5 und Bergsicht um 1,2 Prozent. Noch schwächer wirkt sich die Position innerhalb eines Blocks aus: Pro Stockwerk steigt die Miete um 0,2 Prozent.

Umgekehrt gibt es unangenehme Faktoren, welche die Miete – hoffentlich – verbilligen. Eine Lärmbelastung zum Beispiel reduziert die Miete, aber nur um 1,2 Prozent. Stärker negativ wirkt ein Boiler zur Warmwasseraufbereitung: um minus 1,8 Prozent. Verblüffend ist, dass Attraktionen für Familien den Mietwert nicht etwa erhöhen, sondern senken: Ein Kinderspielplatz reduziert die Miete um 1,8 Prozent, ein Velokeller um 1,2 Prozent, ein gemeinsamer Garten um 0,8 Prozent. Solche Dinge deuten auf Kinderlärm – und schrecken Kinderlose ab.

Woher stammen diese Zahlen? Aus offiziellen Daten des Bundesamts für Statistik, die Thomas Rieder, ein Ökonom der Credit Suisse, mit der «hedonischen Methode» bearbeitet hat. Dadurch gelang es ihm, den Einfluss jedes Charakteristikums einzeln herauszuschälen.
Bezüglich der Lage hat Thomas Rieder herausgefunden: Sie spielt eine enorme Rolle. Entscheidend ist dabei die Tiefe der Steuerbelastung: In Wollerau SZ kostet die gleiche Wohnung 40 Prozent mehr als in Delsberg, in Küsnacht an der Goldküste 16 Prozent mehr als in der Stadt Zürich. In zweiter Linie wirkt die Nähe zu den Arbeitsplätzen: Steht eine Wohnung mitten in einem städtischen Industriequartier – heute meist als Büroquartier genutzt –, erhöht sich die Miete um 20 Prozent. Praktisch keine Rolle spielt hingegen die Nähe zu Einkaufsläden oder die Nähe zu Primarschulen.

Bis hierher hat alles seine Logik. Jeder einzelne Vorteil macht eine ansonsten identische Wohnung teurer, jeder einzelne Nachteil billiger. So funktioniert der Markt.

Hinzu kommen aber auch artfremde, nämlich politische Kriterien: Zum Beispiel kommt auf die Art des Eigentümers an. Bietet die Gemeinde oder der Kanton eine Wohnung an, wird sie 13,4 Prozent billiger. In einer Wohnbaugenossenschaft ist die gleiche Wohnung gar um 13,8 Prozent billiger.

Die letzte, entscheidende Frage lautet: Wie lange ist jemand bereits in «seiner» Wohnung? Im Mittel wohnen Schweizerinnen und Schweizer zwölf Jahre in denselben vier Wänden, wodurch sich die Miete um 8,4 Prozent verbilligt. Hält es jemand noch länger in derselben Wohnung aus, sinkt die Miete noch stärker. Bestraft werden damit die Jungen, die Mobilen, die Immigranten, die neu eine Wohnung finden müssen. Und schuld ist das Mietrecht: Während eines laufenden Vertrags dürfen die Mieten nicht angehoben werden, es sei denn, die Hypothekarzinsen steigen, es kommt zu Inflation, oder der Vermieter investiert in Renovationen. Dieser Paragraf schützt natürlich alle bisherigen Mieter; umgekehrt will jeder Vermieter bei jedem Umzug die Anfangsmiete möglichst hoch anzusetzen.

Fazit: Wer sich billig einmieten will, muss über möglichst gute Connections verfügen, um sich eine staatliche oder genossenschaftliche Wohnung zu «mischeln». Hat man das geschafft, heisst es: drin bleiben, sesshaft werden!