Trotz Abkühlung an den internationalen Immobilienmärkten ist das makroökonomische Umfeld für Anlagen im Immobiliensektor nach wie vor sehr positiv. Sowohl im Euroraum als auch in der Schweiz bewegen sich die Zinsen im historischen Vergleich auf einem tiefen Niveau.
Besonders auf Stabilität bedachte institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Versicherungen investieren zurzeit deshalb stark in den Immobiliensektor und kommen in ihren Portfolios auf eine Immobilienquote von rund einem Sechstel. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: Einerseits tragen Immobilien aufgrund ihrer niedrigen Preisvolatilität und ihrer niedrigen Korrelation gegenüber Aktien- und Obligationenmärkten wesentlich zur Diversifikation eines Portfolios bei. Anderseits sind Immobilienanlagen ein Schutz gegen unerwartete Inflationseffekte. Die regelmässigen Dividendenausschüttungen und das Gefühl der Sicherheit und Stabilität, den der direkte oder indirekte Immobilienbesitz vermittelt, sind weitere Faktoren, die diese Anlageklasse attraktiv machen.
Direkt oder indirekt
Die Diskussion um die Vorteile von direkten gegenüber indirekten Investitionen im Immobiliensektor ist allgegenwärtig. Fakt ist, dass in der Schweiz zurzeit noch die meisten institutionellen Investoren den Weg des direkten Investments wählen. Eine von Sal. Oppenheim und der Universität St.Gallen veröffentlichte Studie belegt, dass rund 76% der Immobilienanlagen direkt investiert sind. Allerdings findet auf diesem Gebiet ein Umdenken statt. Indirekte Immobilieninvestments in Form von Anlagefonds oder REIT (Real Estate Investment Trusts) sind stark im Kommen. REIT sind börsengehandelte Unternehmen, die in unterschiedliche Arten von Grundbesitz und Immobilien investieren, wie etwa Einkaufszentren, Bürogebäude, Hotels und durch Immobilien abgesicherte Hypotheken. Besonders in den USA und Japan sind diese Instrumente sehr beliebt. In Grossbritannien und Deutschland werden die Möglichkeiten zur Einführung dieser Modelle derzeit geprüft. In der Schweiz sind REIT leider noch kein Thema.Der Erfolg von REIT in den USA hat in anderen Ländern zur Entwicklung vergleichbarer Angebote geführt. Bald werden internationale Immobilienanlagen als Anlageklasse genauso anerkannt sein wie die traditionellen Anlageklassen Aktien oder festverzinsliche Anleihen. Wo erfolgreiche Modelle wie REIT nicht verfügbar sind, entwickeln Vermögensverwalter Ersatzlösungen. Ein solches Beispiel ist die iShares-Immobilien-ETF-Familie, deren einzelne Fonds selektive Immobilienanlagen mittels einer Transaktion erlauben. Dieser neuartige Exchange Traded Fund (ETF) zeigt, dass Anleger den Weg zu neuen Immobilieninvestments auch dann wählen können, wenn der nationale Gesetzgeber den Entwicklungen an den internationalen Kapitalmärkten hinterherhinkt.Barclays Global Investors hat den iShares FTSE/EPRA European Property Index Fund im März 2006 an die Schweizer Börse gebracht. Dieser ETF bietet Zugang zu Immobilienunternehmen in zehn europäischen Ländern. Die grössten Positionen sind in den Niederlanden (27,9%), gefolgt von Frankreich (23%), Schweden (9%), Spanien (13%) und Deutschland (8 %). Immobilienaktien aus Belgien, der Schweiz, Italien, Finnland und Dänemark sind ebenfalls im Portfolio vertreten. Im April 2007 folgten äquivalente ETF mit Exposure nach Asien, in die USA und weltweit.
Risikodiversifikation
Es ist ein Merkmal hiesiger institutioneller Investoren, dass sie nach wie vor mit einem Grossteil ihres Immobilienvermögens (82%) in der Schweiz investiert sind. Angesichts einer breiteren Risikodiversifikation und den Chancen, die sich in den internationalen Immobilenmärkten bieten, ist davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren ein Grossteil dieses Vermögens international angelegt werden wird, wie dies bereits bei grossen europäischen Investoren zu beobachten ist. Innovative Anlageinstrumente wie etwa ETF werden die Schweizer Investoren darin unterstützen. Wie bei allen Investments ist auch bei Immobilienanlagen das rechtzeitige Erkennen von Trends ein Schlüssel zum langfristigen Anlageerfolg. In diesem Sinn sind auch private Investoren gut beraten, sich der Instrumente zu bedienen, die bereits jetzt eine kosten- und steuereffektive Partizipation an den Vorteilen von Investments erlauben und die bis anhin nur institutionellen Investoren vorbehalten waren.
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Nick J.I. Shellard, Director of Sales and Development iShares, London.
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Fakten: Vorteile von ETF
Tiefe Kosten
Die Vorteile von ETF gegenüber klassischen Aktienfonds sind bekannt: Die tiefen Kosten, die hohe Liquidität und die transparente Aktienauswahl, die den Benchmark abbildet, haben diesen Produkten in den vergangenen Jahren zum Durchbruch verholfen. Der Rückgriff auf einen Referenzbenchmark, der innerhalb des Sektors bekannt ist, gibt Investoren Sicherheit hinsichtlich der Integrität des Index sowie die Möglichkeit, Vergleiche innerhalb der Peer Group anzustellen.