Alle leben und arbeiten in Gebäuden. Doch was nötig ist, damit ein Gebäude optimal und günstig seinen Zweck erfüllt, und was das kostet, wissen die wenigsten. «Dem hilft Facility Management (FM) ab», erläutert José-Luis Juan, Leiter der M+W Zander (Schweiz) in Zürich. «Facility Management bringt klare Kostentransparenz.» Der Vorteil sei, dass FM nicht nur klar vereinbarte Kosten mit sich bringe, sondern ebenso eine definierte Qualität der Dienstleistung. Statt im Nebenamt oder durch ein «Mädchen für alles» erfolgt die Gebäudebewirtschaftung durch ausgebildete Fachleute. Diese bringen ein höheres Mass an Erfahrung und Vergleichsmöglichkeiten ein. «Das erlaubt Benchmarking», nennt Juan einen weiteren Vorteil eines umfassenden Gebäudemanagements.

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Das mögliche Marktpotenzial für den Schweizer Immobilienbestand erreiche 30 bis 45 Mrd Fr., schätzt Peter Staub, Geschäftsführer der vor einigen Jahren aus der ETH gewachsenen Pom+Consulting. «Doch in mehr als der Hälfte der Unternehmen fehlt eine ausformulierte Politik für ein integriertes und langfristiges Facility Management.» Kein Wunder, rechnet Juan mit höchstens 10% Anteil der professionellen FM-Dienstleister am Gesamtmarkt.

Den Abwart kennen alle, sei es als pingeliger Hausmeister im Schulhaus oder humorvoller Hausvater, der in Wohnbauten nicht nur technisch für ein gutes Klima sorgt. Doch heutige Gebäudetechnik ist immer komplexer, sie zu regeln und zu unterhalten anspruchsvoller. Zweiter Treiber für das Wachstum des FM-Marktes bildet der Druck, Kosten zu sparen. Beides führt zu einer Spezialisierung und Professionalisierung der Bewirtschaftung der Gebäude, zumindest im gewerblich-industriellen Bereich oder bei grossen Immobilieninvestoren. «Der Bereich Wohnbauten ist noch entwicklungsfähig», sagt dazu Reto Bühler, Präsident der IFMA Schweiz, der Schweizer Gruppe im weltweiten Verband der FM-Spezialisten. Vielleicht fehle noch der Druck, trotz sinkender Mieten die Renditen zu halten.

Über die genaue Definition wird noch gestritten

In der IFMA tauschen sich FM-Spezialisten unterschiedlichster Herkunft wie Architekten, Betriebsökonomen oder Technikern aus. Zunehmend stossen Absolventen der Hochschule Wädenswil, die seit einigen Jahren den FH-Diplomstudiengang Facility Management anbietet, oder anderer Ausbildungsstätten und Nachdiplomstudien rund um FM dazu. Um die genaue Definition wird allerdings noch gerungen: In der EU sucht das Comitée Européenne de Normalisation (CEN) nach den nötigen Begriffen und Definitionen, in der Schweiz treffen sich dazu die Vertreter der drei Branchenverbände IFMA, FMS Facility Management (Schweiz) und MFS Maintenance and Facility-Management Society of Switzerland am runden Tisch. Ob der Schweizer Dreiklang von technischer, kaufmännischer und infrastruktureller Dienstleistung weiterhin gilt oder durch die EU-Gliederung «strategisch taktisch operativ» abgelöst wird, ist laut Bühler noch offen.

Die Kosten für den Unterhalt werden oft nicht ausgewiesen

Jährlich verzeichnen die Schweizer Gebäudedienstleister 5 bis 10% Umsatzzunahme. Rückenwind bringen Konjunkturflauten. «Geht es den Unternehmen schlechter, ist die Bereitschaft für Sparmassnahmen grösser», beobachtet Juan. 15 bis 30% Einsparung stellt der früher bei ABB für Immobilienunterhalt zuständige Juan dank einer Auslagerung in Aussicht. Diese Zahl sei allerdings oft schwierig zu belegen, denn vielerorts seien die Kosten für Unterhalt und Bewirtschaftung nicht klar ausgewiesen.

«Viele Quereinsteiger drängen ins Geschäft», umschreibt Bühler den Schweizer Markt. Neben den klassischen Familienbetrieben der Reinigungsbranche weiten Architekten, Immobilienverwaltungen oder technische Anbieter ihr Geschäft aus. So ist die deutsche Zander mit Heizungs- und Lüftungsanlagen oder Reinraumtechnik und dem Erstellen ganzer Hightech-Produktionshallen gross geworden. Die amerikanische Johnson Controls geht auf Wärmezähler, Hälg FM auf Heizanlagen und die vor einigen Jahren übernommene Berner Wirz AG zurück. Umgekehrt hat Siemens Building Technologies vor Jahresfrist die MIB AG, Baden, den Marktführer bei integralem FM, an die Schweizer Tochter der britischen Investmentgesellschaft 3i sowie das Management unter Hans Dietz verkauft.

Und was der grossen Axpo oder EBM Elektra Birseck, Münchenstein, recht ist, baut seit zwei Jahren auch EWB Energie Wasser Bern zum Geschäft aus: «Mit Strom, Wasser, Gas und Fernwärme sind wir schon im Haus und kennen die entsprechende Technik», begründete Martin Bretscher, Leiter Energiedienstleistungen, den Schritt. Die gesamte Technik überwachen und das aus einer Hand, sei das Ziel. Zur breiten Angebotspalette zählt Bretscher Kleinigkeiten wie rechtzeitig vor dem ersten Frost die Wasserhahnen im Garten zu entleeren bis zur regelmässigen Kontrolle im Auftrag des Eigentümers eines Restaurants, ob der Wirt Kosten spart oder die zur Werterhaltung nötigen Servicearbeiten auch macht.

Dänische ISS übernimmt Schweizer Unternehmen Sevis

Andere unter dem guten Dutzend Gesamtanbieter wachsen durch Übernahmen. So hat Ende August 2004 die börsenkotierte dänische ISS ihre Schweizer Tochter durch den Kauf der Sevis in Basel von Beat Schwab verstärkt. Zugleich bauen grosse Unternehmen intern ihren Gebäudeunterhalt um. Reto Bühler, beim Migros-Genossenschafts-Bund für das Immobilienmanagement verantwortlich, sagt: «Migros Ostschweiz mit rund 100 Filialen hat die einzelnen Hauswarte in einem Pool zusammengefasst und eine zentrale Stelle für Störungsmeldungen und Disposition aufgebaut. Damit genügt eine Person, um mehrere Filialen zu betreuen.»

Flexibilität und Betreuung rund um die Uhr

«Alles aus einer Hand», lautet das Zauberwort. «Wird die technische und die infrastrukturelle Betreuung gemeinsam angeboten, entstehen die grössten Synergien», sagt José-Luis Juan. Beim professionellen Angebot aus einer Hand sei der FM-Dienstleister gegenüber dem betriebs- oder hausinternen «Abwart» konkurrenzfähig. «Es sei denn, dieser arbeitet im Nebenamt für ein paar wenige Franken die Stunde.» Zudem kenne ein Unternehmen und sein Pikettdienst weder Feierabend noch Ferien. «Damit ist Hilfe meist schneller im Haus. Auch entfallen die psychologischen Aspekte des Abwartes im Haus oder des Haustechnikers.»

Trotz Sparpotenzial und mehr Spezialistenwissen dank Auslagerung dürften Abwarte oder betriebseigene Haustechniker nicht aussterben. «Jemanden vor Ort braucht es immer, sei es, dass er gewisse Arbeiten selber erbringt oder dass er die externen koordiniert», sagt Bühler.

Fachwort

Facility Management (FM) verbessert durch gezielte Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen, Einrichtungen (Facilities) und Dienstleistungen die Nutzungsflexibilität, die Arbeitsproduktivität, die Kapitalrentabilität und die Werterhaltung von Immobilien. Damit FM einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Unternehmensziele leisten kann, muss es über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie, von Anlagen und Betriebseinrichtungen konzipiert und angewendet werden. Das entlastet Eigentümer und Mieter vom Betrieb, von der Instandhaltung, der Umnutzung und der Sanierung ihrer Immobilien, sie können sich auf ihre Kernkompetenz konzentrieren.

Ergänzt wird das klassische Immobilienmanagement (Technik, Bau, Kommunikation und Informatik, Reinigung) zunehmend durch «Hospitality Management». Das umfasst Verpflegung und weitere personenbezogene Dienstleistungen, um optimale Wohn-, Arbeitsplatz- und Aufenthaltsverhältnisse zu schaffen.

Die wirtschaftliche Bedeutung von FM unterstreicht der Erfahrungswert, dass 85% der Kosten eines Gebäudes in der Nutzungsphase entstehen. Anders gerechnet: Bereits nach rund vier Jahren übersteigen die summierten Betriebskosten die Investitionskosten, dies bei einer Nutzungsdauer von 20 Jahren. Durch professionelles FM können diese Kosten bis zu 30% gesenkt werden. (hz)



Milliardenmarkt Facility Management

Unternehmen Beschäftigte Umsatz 2003

(in Mio Fr.)

Avireal 300 701

Axima 1039 282

EBM 1 2112

Etavis 1580 276

hfm Hälg Facility Management 35 1262

ISS Holding Facility Services 8000 235

Johnson Controls IFM 1000 230

Karl Steiner 370 7442

M+W Zander (Schweiz) 140 36

MIB AG Property + Facility Management 800 125

1 geschätzt/nicht bekannt

2 Gesamtzahl Gruppe

Quelle: FM Branchenführer 2004

Facility Management ist ein breites Tätigkeitsfeld. Deshalb sind Umsatzzahlen nicht verlässlich zu schätzen. Der Löwenanteil entfällt noch immer auf Reinigung und Unterhalt.