Damit sich der Traum vom Eigenheim erfüllt, müssen die meisten Erstkäufer spitz kalkulieren: Ist das neue Zuhause finanzierbar und die Belastung durch die Hypothekarzinsen erträglich? Nur wenige sind in der Lage, einen Eigenkapitalanteil beizubringen, der über den von der Bank geforderten 20% liegt. Diese Käuferschicht ist meist zwischen 30 und 40, hat schon Karriere gemacht und erzielt ein gutes Einkommen. Aber meist fallen auch hohe laufende Ausgaben an, nicht zuletzt bei Familien mit Kindern. Zur Vermögensbildung blieb in der Regel noch nicht viel Zeit. Temporär steckt vielleicht auch der Ehepartner die Karriere zu Gunsten der Kinder zurück. Zu Beginn stellt sich für den stolzen Immobilienbesitzer also die Frage nach der optimalen Höhe der Hypothek in eher wenigen Fällen.
Aber schon nach wenigen Jahren ändert die Situation. Die Kinder werden grösser, und die Eltern können wieder voll ins Berufsleben einsteigen. Ab 50 kommt vielfach auch eine Erbschaft hinzu. Die Folgen: Das Einkommen steigt, die Steuerlast ebenso. Soll man jetzt die Hypothek abzahlen oder das Geld anderweitig anlegen? Nochmals in einer anderen Lebensphase befinden sich langjährige Immobilienbesitzer, die bald pensioniert werden oder bereits im Ruhestand sind. Sie haben die Hypotheken laufend amortisiert und fragen sich, ob sich eine weitere Rückzahlung noch lohnt.
Grenzsteuersatz beachten
Obwohl sich die Ausgangslage je nach familiärem und beruflichem Umfeld unterschiedlich darstellt, ist in jedem Fall der Grenzsteuersatz das wichtigste Kriterium, um die Hypothekarbelastung zu optimieren. Denn nachdem die Schweizer Stimmbürger das Steuerpaket im vergangenen Frühjahr abgelehnt haben, liegt das Hauptaugenmerk nach wie vor auf dem zu versteuernden Eigenmietwert auf der einen und den abzugsfähigen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten auf der anderen Seite.
Beim Grenzsteuersatz handelt es sich um den Betrag, der von jedem zusätzlich verdienten Franken an den Fiskus abgeliefert werden muss. Bei einem Grenzsteuersatz von beispielsweise 30% sind das 30 Rappen von jedem zusätzlich verdienten Franken. Die Steuerbelastung setzt sich dabei zusammen aus direkter Bundessteuer, Kantonssteuer, Gemeindesteuer, allfälliger Kirchensteuer und Vermögenssteuer. Sie ändert sich mit dem Steuerfuss je nach Kanton und Gemeinde. Der Grenzsteuersatz verläuft progressiv, indem höhere Einkommen mit einem höheren Satz als niedrige besteuert werden.
Beispiel: Familie mit Kindern
Familie Schneider wohnt mit zwei Kindern in einem Reihenhaus in der Stadt Basel. Die Kinder gehen noch zur Schule. Peter Schneider ist berufstätig, während Maya Schneider voll die Kinder betreut. Familie Schneider hat kürzlich 100000 Fr. geerbt. Die zweite Hypothek ist bereits abbezahlt, sie könnte die Erbschaft jetzt zur Amortisation der ersten Hypothek von 500000 Fr. einsetzen. Sie ist zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,5% zu verzinsen. Dies entspricht einem jährlichen Hypothekarzins von 17500 Fr. Das Nettoeinkommen von Peter Schneider plus der Eigenmietwert des Hauses belaufen sich auf 120000 Fr. Davon kann Familie Schneider die Hypothekarzinsen von 17500 Fr. abziehen. Bei einem Nettoeinkommen von 102500 Fr. beträgt der Grenzsteuersatz in der Stadt Basel rund 30%.
Zahlen Schneiders nun der Bank 100 000 Fr. Hypotheken zurück, können sie entsprechend die 3500 Fr. Zinsen nicht mehr vom Einkommen abziehen. Das Einkommen steigt deshalb um 3500 Fr., wovon 30% bzw. 1050 Fr. als Steuern abgeliefert werden müssen. Netto bleiben also noch 2450 Fr. Mehreinkommen.
Familie Schneider überlegt sich jetzt, ob sie die 100000 Fr. nicht so anlegen kann, dass sie mehr als 2450 Fr. Rendite abwerfen. Mit anderen Worten muss die Anlagerendite nach Steuern mehr als 2,45% betragen, damit sie besser fahren als bei der Rückzahlung der Hypothek. Indem sie das Geld auf einem Sparkonto mit Zinsen von 0,5% deponieren, werden sie dieses Ziel nicht erreichen. Hingegen sollten Obligationenfonds diese Rendite bereits übertreffen. Sie rentieren im langjährigen Durchschnitt netto nach Steuern zwischen 3% und 4%. Interessant sind bei einem längeren Anlagehorizont auch strukturierte Produkte mit Kapitalgarantie. Diese sind so konstruiert, dass die Rückzahlung des investierten Kapitals garantiert ist und man zum Beispiel zusätzlich von der Performance einer Aktienanlage profitieren kann. Allfällige Kapitalgewinne sind dabei steuerfrei.
Beispiel: Doppelverdiener ohne Kinder
Stefan und Claudia Meier haben sich einen Loft in einer ehemaligen Fabrik in einem trendigen Zürcher Quartier geleistet. Beide arbeiten 100% in Führungspositionen. Sie haben keine Kinder. Von der Hypothekarschuld von 1,5 Mio Fr. könnten sie alle zwei Jahre problemlos 100000 Fr. zurückzahlen. Allerdings beläuft sich ihr gemeinsames Nettoeinkommen plus der Eigenmietwert der Wohnung auf 300 000 Fr. Ihr Grenzsteuersatz beträgt damit in der Stadt Zürich rund 40%. Allein durch die Hypothekarzinsen von 3,5% können sie ihr Einkommen um 52500 Fr. senken und damit 21000 Fr. Steuern sparen. Die Meiers werden sich daher gut überlegen, ob sie die Hypothek abzahlen sollen. Denn sie müssen nur eine Anlagerendite von 2,1% nach Steuern mit den 100000 Fr. erwirtschaften, um die hohe Steuerprogression auszugleichen.
Einen weiteren Aspekt sollte man ebenfalls berücksichtigen: Eigenheimbesitzer sind vielfach einseitig in Immobilien investiert. Manchmal steckt die Hälfte des Vermögens oder noch mehr in den eigenen vier Wänden. Durch eine Rückzahlung der Hypotheken wird dieser Anteil noch erhöht. Im Sinne einer Diversifikation sollte das Vermögen ausgewogen investiert werden. Je nach Anlagehorizont und Risikoneigung kommen dabei Portfoliofonds, Aktienfonds oder auch alternative Anlagen in Frage.
Beispiel: pensioniertes Paar
Walter Pfister wohnt mit seiner Frau Martha schon seit 40 Jahren in einem Einfamilienhaus in Zug. Die Kinder sind längst ausgeflogen, und Pfisters geniessen den wohlverdienten Ruhestand. Renten, Kapitaleinkünfte und Eigenmietwert ergeben zusammen 80000 Fr. Nettoeinkommen. Auf dem Haus lastet noch eine Hypothek von 100000 Fr., die jetzt fällig wird und erneuert werden müsste.
Pfisters sind an einem der steuergünstigsten Orte der Schweiz zuhause. Bei ihrem Nettoeinkommen beträgt der Grenzsteuersatz nur gerade 15%. Eine Erneuerung der Hypothek für 3,5% lohnt sich nur dann, wenn die restlichen Anlagen mindestens eine Rendite nach Steuern von 3,2% abwerfen. Ansonsten ist es besser, die Anlagen zu verkaufen und die Hypothek zu amortisieren. Da Pfisters sehr viel Wert auf Sicherheit legen und keine Risiken eingehen wollen, tendieren sie zum Abzahlen der Restschuld. Allerdings müssen sie bedenken, dass es steuerliche Konsequenzen haben kann, falls sie die schuldenfreie Liegenschaft ohne entsprechende Investitionen (Renovation) wieder belehnen wollen.
Die Steuern entscheiden
Als Fazit lassen sich aus diesen drei Beispielen folgende Regeln für Eigenheimbesitzer ableiten: Wie hoch die optimale Hypothekarschuld sein sollte, bestimmt in erster Linie der Grenzsteuersatz. Dieser nimmt einerseits progressiv zu, je höher das Einkommen ist. Andererseits kann er nach Kanton und Gemeinde stark variieren. Ein Nettoeinkommen von 120 000 Fr. ergibt beispielsweise für ein verheiratetes Paar mit zwei Kindern in Basel einen Grenzsteuersatz von 32%, in Zürich von 25% und in Zug von 18%.
Je höher das Einkommen und damit der Grenzsteuersatz, desto eher lohnt sich eine hohe Hypothekarbelastung, da auf das angelegte Vermögen eine entsprechend niedrigere Rendite erwirtschaftet werden muss. Weitere Kriterien sind die Tragbarkeit des Hypothekarzinses, aber auch Fragen der Diversifikation des Gesamtvermögens und der Risikobereitschaft im Anlageteil.
Weil Hypotheken langfristige Schulden sind, können parallel dazu auch die Anlagen auf eine längere Sicht gewählt bzw. mit dem Ablauf von Festhypotheken abgestimmt werden: Je länger der Anlagehorizont ist, desto höher kann die Risikobereitschaft sein. Dadurch steigt die Aussicht auf höhere Renditen, zum Beispiel durch eine Investition in Aktien. Kapitalgewinne sind dabei gegenüber Zinseinkommen vorteilhafter, da sie nicht versteuert werden müssen. Es lohnt sich auf jeden Fall, gezielte Anlagevorschläge einzuholen, die dem eigenen Risikoprofil und dem Anlagehorizont entsprechen.
Marco Weber, Leiter Personal Banking, Bank Sarasin, Basel.
Hypotheken: Checkliste
- Grenzsteuersatz aufgrund der Steuerbelastung (direkte Bundessteuer, Kantons- und Gemeindesteuern, Kirchen- und Vermögenssteuer) berechnen.
- Gemäss Tabelle prüfen, welche Anlagerendite nach Steuern erreicht werden muss, damit sich die Hypothek lohnt.
- Anlagevorschläge einholen: Ent-sprechen die Anlagen dem Risiko-profil und dem Anlagehorizont?
- Ist die laufende Belastung durch die Hypothekarzinsen gemessen am Einkommen tragbar?
- Könnte bei einer Rückzahlung die Hypothek später wieder aufgestockt werden?
Anlagerendite und Grenzsteuersatz: Benötigte Anlagerendite nach Steuern in %
Hypothekar- Grenzsteuersatz in %zinssatz in % 15 20 25 30 35 40 45
2.5 2.2 2.0 1.9 1.8 1.7 1.5 1.4
3.0 2.6 2.4 2.3 2.1 2.0 1.8 1.7
3.5 3.0 2.8 2.7 2.5 2.3 2.1 2.0
4.0 3.4 3.2 3 2.8 2.6 2.4 2.2
4.5 3.9 3.6 3.4 3.2 3.0 2.7 2.5
Für die im Text verwendeten Beispiele wurde ein durchschnittlicher Hypothekarzins von 3,5% angenommen.
Am Beispiel von Stefan und Claudia Meier berechnet:
Hypothek- und Zinsreduktion Fr. 100 000 x 3,5% = Fr. 3500
Verlust Steuerspar-Effekt Fr. 3500 x 40% = Fr. 1400
Notwendige Nettorendite auf Fr. 100 000 = Fr. 2100 / 2,1% pro Jahr