Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Büroliegenschaft als Einkommensquelle erwirbt, muss sich im Vorfeld einige Fragen beantworten. Dasselbe gilt auch für institutionelle Investoren. Die Fragen sollten etwa lauten: Sind die Mieten meiner Renditeliegenschaft marktüblich oder begnüge ich mich als Eigentümer mit zu tiefen Einnahmen? Wie sieht es mit den Kosten aus? Sind diese vergleichsweise hoch, angemessen oder sogar tief? Sind also die Betriebskosten vertretbar? Kann und will ich kurz- wie auch langfristig genug investieren, um den Werterhalt der Immobilie zu sichern? Garantieren die Netto-einnahmen eine angemessene Verzinsung des Kapitals? Wie ist die potenzielle Wertentwicklung des Objekts über die Zeit, gemessen an Daten aus der Vergangenheit?
Diese und ähnliche Fragen können viele Besitzer von Renditeobjekten überhaupt nicht beantworten. Abhilfe bietet da der Swiss Property Benchmark des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI) in Bülach, der zu diesem Komplex über eine Fülle von Daten verfügt. Grosse Schweizer Anlagestiftungen, Pensionskassen, Versicherungen und Immobilienfonds speisen ihre Objekt- und Finanzdaten in diesen Benchmark ein. Der aktuelle Marktwert dieses gut 6000 Liegenschaften umfassenden Portefeuilles beträgt rund 60 Mrd. Fr. Davon sind rund 10% Büro- und Gewerbeobjekte, 25% gemischt genutzte Immobilien und 65% reine Mehrfamilienhäuser.
Grosse regionale Unterschiede
Gemäss dem IAZI-Benchmark sind in den vergangenen zwölf Jahren die Ertragsrenditen (effektive Mieteinnahmen ohne Leerstände im Verhältnis zum Marktwert) gesamtschweizerisch von 5,3 auf 6,5% gestiegen. Bis 1998/ 1999 konnte durch tendenziell sinkende Preise für Renditeliegenschaften gar ein Anstieg auf 7,4% gemessen werden. Durch den Auftrieb bei den Immobilienpreisen in den vergangenen Jahren sind ab 1999 die Renditen aber wieder unter Druck geraten und auf besagtes Niveau von 6,5% zurückgekommen.
Top-Standorte sind in der Schweiz bekanntlich begrenzt. Kommt ein interessantes Renditeobjekt auf den Markt, treiben potenzielle Käufer beim offenen Bieten den Preis hoch. So führt die Nachfrage nach Liegenschaften in gutem Zustand, mit guter Bauqualität und attraktivem Mietermix zu Preissteigerungen und damit tendenziell zu tieferen Ertragsrenditen. So sind Ertragsrenditen an der Bahnhofstrasse in Zürich unter 5% keine Seltenheit. Mit schlecht unterhaltenen, älteren Objekten in Gemeinden, die nicht zu den Agglomerationen grösserer Städte gehören, sind durchaus 9% und mehr zu erzielen. Das wirkt auf den ersten Blick äusserst attraktiv. Doch sollte beim Erwerb einer solchen Liegenschaft auf mittlere Sicht nicht der Investitionsbedarf für Renovationen und Erneuerungen vergessen werden, der nur teilweise auf die Mieter überwälzt werden kann.
Deutlich zeigt sich beim IAZI-Benchmark der Einfluss der Lage im kantonalen Vergleich. Besitzer von Renditeliegenschaften im Kanton Zürich kamen 2005 erstmals auf durchschnittliche Renditen von «nur» 6%, was dem Niveau vom traditionell teuren Kanton Zug entspricht. Im Wallis hingegen lag der entsprechende Wert im vergangenen Jahr bei 7,6%.
Faktoren für Ertragsrendite
Die IAZI-Analyse zeigt auch deutlich, dass nicht nur die Lage und die Nutzung (Wohnen, gemischt oder Büro) , sondern auch der Zustand der Liegenschaft sowie deren Alter zentrale Faktoren für die Ertragsrendite bilden. Bei Liegenschaften in Zentren an sehr guter Makrolage waren im vergangenen Jahr mit durchschnittlich 5,8% wesentlich tiefere Ertragsrenditen zu erzielen als mit Objekten an ungünstiger Lage, wo die Objekte 8,2% erbrachten. Die höchsten Renditen lassen sich mit sanierungsbedürftigen Liegenschaften in den Kantonen Wallis, Waadt und Schaffhausen, an schlechter Lage, mit hohen Leerständen und unattraktivem Mietermix erwirtschaften. Damit geht der Investor aber auch ein entsprechendes Risiko ein.
Mit welchen Kosten Eigentümer von Immobilien zu rechnen haben, wird vom IAZI jährlich neu analysiert. Danach verbleiben von 100 Fr. effektiven Mieteinnahmen (nach Abzug des Leerbestands) den Investoren im Durchschnitt 67 Fr. Denn 33 Fr. wurden 2005 ausgegeben für Unterhalt, Investitionen und Betriebskosten. Die meisten Ausgaben fallen für den Unterhalt und Investitionen an, machten diese doch im vergangenen Jahr 66% aller Kosten aus.
Erheblich ist der Einfluss der Nutzung von Liegenschaften. Investoren, die in Mehrfamilienhäusern engagiert sind, gaben von 100 Fr. Mieteinnahmen 39 Fr. wieder aus. Bei gemischt genutzten Immobilien waren es 30 Fr. und bei reinen Büro- und Geschäftsobjekten lediglich 24 Fr.
Dr. Donato Scognamiglio, Geschäftsführer und Partner, IAZI AG, Bülach.