Immobilienfirmen: Wohnblocks als Renditeobjekte

Eine besondere Anlagestrategie verfolgt die zweite neue Immobiliengesellschaft. Die USI-Gruppe hat sich auf öffentliche Gebäude spezialisiert, die sich vorab in den USA und in Grossbritannien befinden. Die Palette reicht dabei von Alters- und Pflegeheimen bis zu Postämtern und Schulen. Auch USI plant, das Kapital im Frühjahr zu erhöhen.

Viele der kotierten Schweizer Immobilienfirmen jagen nach Grösse. Nicht so die beiden neuen Gesellschaften. Im Vordergrund steht die Rendite. Ganz nach dem Vorbild der kleinen Basler Warteck (kotiert) oder der ImmoVision (Eigenhandel) setzen auch BFW und USI bewusst auf «klein und fein».

So hat die BFW Liegenschaften 2004 auf ihrem Immobilienbestand von 51,5 Mio Fr. einen Mietertrag von 2,3 Mio Fr. erzielt und 0,5 Mio Fr. Gewinn erwirtschaftet. Das Eigenkapital stieg auf 10 Mio Fr. Die Kosten halten sich in Grenzen: Eigene Beschäftigte braucht BFW nicht, die Schwester BFW Treuhand übernimmt für 0,9% des Anlagevermögens Verwaltung und Objektauswahl. Die direkte Betreuung der Immobilien übernimmt dabei eine externe Gesellschaft, was BFW rund 5% der Mieteinnahmen kostet.

Grossraum Zürich im Visier

«Alle Werte für 2004 lagen über den Einkaufspreisen», sagt Frischknecht. Dennoch erreichte der Eigenkapitalanteil der BFW Liegenschaften Ende 2004 nur 20%. Auch künftig sieht Frischknecht eine ähnliche Grössenordnung. Für 2005 erwartet er 3 Mio Fr. Gewinn, vorausgesetzt die Zinsen steigen nicht. Die Immobilien der BFW Liegenschaften sind zu 77% über Hypotheken finanzierte.

Frischknecht will dieses Jahr Objekte für 100 Mio Fr. kaufen und dennoch die hohe Eigenkapitalrendite halten. Dabei sei geplant, den Kreis «auf alle grösseren Orte im Umkreis einer Bahnstunde von Zürich» auszuweiten. Gekauft werden sollen Liegenschaften im Wert von 2 bis 10 Mio Fr. mit mindestens 80% Wohnanteil. «0815-Blöcke mit im Durchschnitt 1100 bis 1200 Fr. Mietzins pro Monat für eine 41/2-Zimmer-Wohnung», charakterisiert Frischknecht seine Anlagepolitik. Aufgefallen ist ihm dabei, dass Institutionelle wie Banken, Fonds oder Versicherungen solche Objekte trotz 8% Bruttorendite (bei gemischten Wohn-Geschäftshäusern sogar 10%) derzeit abstossen, weil diese nicht in ihre Portefeuille passen.

USI mit Leistungsausweis

Noch nicht so transparent informiert die USI AG. Die 1988 gegründete Finanzgesellschaft gehört zu 89,8% dem ursprünglich in Zürch tätigen Wirtschaftsanwalt Victor Lanfranconi und seiner Frau Beatrix. 10,2% hält die RP&C International Inc., New York. Dies dürfte sich allerdings schon bald ändern. Mit dem Kauf des Aktienmantels der einstigen Nahrungsmittelfima Scana (heute Regedo AG) hat USI den Schritt an die Börse eingeleitet. Sie ist an der Zürcher Börse kotiert, jedoch mit flauem Umsatz: Der letzte Abschluss erfolgte am 9. Januar zu 157.50 Fr.

«Spätestens im Frühjahr 2005 soll Regedo die USI übernehmen und in USI umfirmiert werden», zeichnet Lanfranconi den weiteren Weg vor. Dann erfolge auch eine öffentliche Kapitalerhöhung. Dabei ist noch nicht ganz geklärt, ob die auf nichtkotierte Nebenwerte spezialisierte Minderheitsaktionärin Nebag mit ihren knapp 20% Anteil an Regedo mitmachen wird.

Vorderhand sind erst wenige Eckdaten bekannt: Sollten wie geplant weitere Neuinvestition in Deutschland dazukommen, wird das Portfolio rund 200 Objekte im Wert von gegen 500 Mio Fr. umfassen, wie Lanfranconi sagt. So sei USI der grösste private Besitzer von Postgebäuden in den USA, besitze 28 Pflegeheime in England und auch eines in Zürich. Vor dem Abschluss steht der Kauf einer Gruppe von Pflege- und Krankenheimen in Deutschland. «Als Finanzgesellschaft machen wir klassisches », sagt Lanfranconi. «Aber nur mit direkt oder indirekt staatlichen Mietern.» Das bedeute zwar ein tieferes Ertragsniveau doch dafür habe USI noch nie einen Mietausfall erlitten.