Mehr als 400000 Haushalte ziehen jedes Jahr in der Schweiz in eine andere Wohnung oder ein neues Haus um. Am 1. Oktober steht wieder einer der zwei Hauptumzugstage vor der Tür. Zehntausende Wohnungen werden auf diesen Termin geräumt, wieder instandgesetzt und neu bezogen. Wobei bei der gegenwärtigen Konjunkturlage die Umzugsfreudigkeit im Vergleich zu den Vorjahren eher gedämpft wird.
Ein Umzug ist nicht nur für jeden Haushalt eine grosse Übung, sondern bedeutet auch für den Wohnungsvermieter einiges an Aufwand. Dabei leuchtet ein, dass eine höhere Mieterfluktuation auch mit höheren Kosten verbunden ist. Lässt sich dieser Aufwand beziffern? Denn ein Mieterwechsel kann auch dazu führen, dass man eine Wohnung zu einem marktgängigeren Preis vermieten kann.
Fluktuation senkt Rentabilität
Eine Auswertung der Rentabilität von über 20000 Wohnungen, welche die Verit schweizweit bewirtschaftet, zeigt klar: Der Erfolg oder Misserfolg einer Wohnimmobilie hängt stark mit der Anzahl Mieterwechsel zusammen. Die Verit hat zum Vergleich Wohnungen mit einer Mieterfluktuation von weniger als 10% im Jahr 2008 Objekten mit einer Fluktuation von mehr als 20% gegenübergestellt. Bedeutendster Kostenfaktor sind die Instandsetzungskosten. Die Erfahrung zeigt, dass auch nach kurzer Mietdauer in der Regel beim Vermieter Renovationskosten anfallen. Wände müssen in vielen Fällen neu gestrichen werden, auch wenn die Lebensdauer noch lange nicht erreicht ist, Parkettböden geschliffen, Teppiche ersetzt etc. Bei tiefer Fluktuation betragen diese Kosten rund 9% des Mietertrages, bei hoher Fluktuation steigen sie auf rund 13%. Der Aufwand für Inserate und sonstige Vermietungskosten fällt eher weniger ins Gewicht, hingegen können Leerstandverluste schnell ins Geld gehen. Nicht immer ist ein nahtloser Übergang von einem Mieter zum andern möglich, die Wohnung steht vielleicht ein paar Wochen leer oder die Instandstellung braucht Zeit und führt zu einem Mietausfall. Objekte mit niedriger Fluktuation haben im Durchschnitt Leerstandsverluste von 1,8%, bei hoher Fluktuation steigen sie auf 4,6 %.
In Franken ausgedrückt kostet jeder Wechsel den Vermieter ohne Leerstand zwischen 3000 und 8000 Fr. Dies entspricht ungefähr dem zwei- bis sechsfachen einer Monatsmiete. Schnell einmal kann ein Mieterwechsel den halben Bruttoertrag einer Wohnung verschlingen. Über alle 20000 Wohnungen gerechnet erzielen die Wohnungen mit einer Mieterfluktuation bis zu 10% einen nachhaltigen Liegenschaftsertrag (Ebit) von 75,4% des Soll-Mietertrages. Bei Fluktuationen von mehr als 20% sinkt der Ebit auf 70,2%. Mit anderen Worten ist allein die Mieterfluktuation für eine Renditeeinbusse von 5 % verantwortlich. Gleichzeitig liess sich in den vergangenen fünf Jahren nicht schlüssig nachweisen, dass bei Objekten mit höherer Fluktuation die Mietpreise nach oben stärker angepasst werden konnten.
Häufige Mieterwechsel sollten für jeden Wohnungseigentümer ein Warnsignal sein: Nicht nur schmälern sie den Ertrag, sie können auch den Ruf eines Objektes nachhaltig schädigen und das Mieterpotenzial einschränken. In der Regel beschleunigt dies die Fluktuation und kann zu hohen Leerstandskosten führen. Betroffen sind vor allem Objekte an B- und C-Lagen. Eine sorgfältige Bewirtschaftung und eine Analyse des Entwicklungspotenzials dienen der langfristigen Erhaltung der Attraktivität eines Objektes.