«Per sofort zu kaufen» sind derzeit landauf, landab Dutzende von Postgebäuden. Im Gegensatz zu den Bahnwärterhäuschen der SBB sind die leeren ehemaligen Poststellen, Garagen und anderen Immobilien keine begehrten Liebhaberobjekte. Die Liegenschaften, die durch die Umstrukturierung überflüssig geworden sind, sind Ladenhüter. Etliche stehen laut Post-Immobilien-Chef Andreas Brönnimann seit zwei Jahren zum Verkauf.
Dennoch trugen die Immobilienverkäufe zur Verbesserung des Konzerngewinns 2003 bei. «Über das ganze Jahr verkauften wir 70 Objekte für 45 Mio Fr.», sagt Brönnimann gegenüber der «HandelsZeitung». Im laufenden Jahr ist der Verkauf von 30 Poststellen geplant. Zudem sollen die 18 bald nicht mehr benötigten Briefzentren, die ein Fünftel der gesamten Liegenschaftsfläche der Post ausmachen, 1,5 Mrd Fr. in die Kasse spülen.
Der Ausverkauf eilt, die Kosten der zeitweiligen Leerstände drohen zu explodieren. Denn die Steuerbehörden haben genug von den grosszügigen Steuerbefreiungen der ehemaligen Staatsbetriebe. Wo sie können, bitten sie sie zur Kasse. Eingeläutet haben das Ende der Vorzugsbehandlung der Kanton Graubünden und die Gemeinde Herrliberg: In zwei wegweisenden Urteilen hat das Bundesgericht kürzlich ihre Steuerforderungen im Falle von Liegenschaften der SBB gutgeheissen. Konkret bedeutet dies zum einen, dass auf SBB-Liegenschaften, die für den Bahnbetrieb nicht betriebsnotwendig sind, Kantons- und Gemeindesteuern erhoben werden können. Zum anderen müssen die SBB beim Verkauf solcher Liegenschaften neu Grundstückgewinnsteuern zahlen. Im Falle eines Wohnhauses in Herrliberg, das für eine halbe Mio Fr. verkauft wurde, mussten die SBB 14200 Fr. versteuern.
«Jetzt muss die Steuerverwaltung entscheiden, welche Immobilien betriebsnotwendig sind und welche nicht», sagt Toni Hess vom Rechtsdienst der Bündner Steuerverwaltung. Als Paradebeispiele für künftig besteuerbare Immobilien nennt er ausrangierte Bahnhöfe oder Teile von Stationen, die stillgelegt wurden und heute vermietet werden. Wie viel das dem Kanton einbringe, wisse er nicht. Auch im Kanton Zürich kann man die Einnahmen nicht beziffern in rund der Hälfte der Kantone profitierten die SBB bisher von der totalen Steuerbefreiung. Die SBB wappnen sich für die bevorstehenden Mehrkosten mit einer Rückstellung in zweistelliger Millionenhöhe.
Und die Post? «Bisher waren wir steuerbefreit, wir hoffen, dass das mit dem SBB-Urteil nicht ändert», sagt Immobilien-Chef Brönnimann. «In der Tat profitierte die Post bisher von einer totalen Befreiung von der Grundstückgewinnsteuer», führt Post-Sprecher Richard Pfister aus. «Diese gilt auch dann, wenn eine Liegenschaft vor dem Verkauf nicht mehr unmittelbar öffentlichen Zwecken diente», erklärt er. Dieses Privileg haben die SBB mit dem Bundesgerichtsurteil von Anfang Jahr bereits verloren.
Rückstellungen auch bei der Post
Im Kontrast zu den SBB bezahlt die Post zumindest gemäss Gesetz aber bereits Liegenschaftssteuern auf Immobilien, welche nicht mehr unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen. Das heisst, bei Gebäuden, in denen die Post in Konkurrenz zu privaten Anbietern steht, ist sie nicht mehr steuerbefreit. Mit den neuen Einnahmequellen wie mit den PostShops im Detailhandel und mit PostFinanz im Bankbereich erhöht die Post folglich ihre Steuerlast auf den Immobilien.
Laut Immobilien-Experten dürften die neuen Immobilien-Steuern auch der Post Mehrkosten in Millionenhöhe verursachen. Post-Chef Ulrich Gygi befürchtet, die Post werde nicht um Rückstellungen herumkommen. «Wir können die Auswirkungen des SBB-Urteils noch nicht abschätzen», erklärt er gegenüber der «HandelsZeitung». Der Immobilien-Chef ist unter Druck. Gemäss der Immobilienstrategie sind Liegenschaften, die für die Post nicht betriebsnotwendig sind und mehr als 60% Drittnutzung aufweisen, zu verkaufen. So einfach ist das aber nicht.
Die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site (SPS), die einen Grossteil des 2,5 Mrd Fr. schweren Swisscom-Portfolios übernommen hat, schliesst nicht aus, der Post Einzelliegenschaften abzukaufen. «Doch die grossen Liegenschaften lassen sich aber nicht einfach platzieren, ohne dass man sie einem Investor schmackhaft macht», sagt Peter Lehmann, Investmentchef von SPS. Für die Post bedeutet dies, dass sie zuerst investieren muss, um die Liegenschaften aufzuwerten und so eine alternative Nutzung möglich zu machen.
Das Geschäft ausserhalb des Universaldienstes mag für die Post zwar lukrativ sein, doch es bringt auch die Gleichstellung mit Privaten vor den Steuerbehörden mit sich: Die Umstrukturierung der Post, mit der Kosten gesenkt werden sollen, führt zu erheblichen zusätzlichen finanziellen Aufwendungen.
Ehemalige Staatsbetriebe: Immobilienplayer
- SBB Immobilien ist mit 5200 Gebäuden mit einem Bilanzwert von 3 Mrd Fr. die Nummer vier im Schweizer Immobilienmarkt. Während die dezentral gelegenen Gebäude sich gut verkaufen lassen, behalten und investieren die SBB in die zentral gelegenen Liegenschaften. Mit 200 Mio. Fr. sollen in den nächsten Jahren die sieben Rail-City-Bahnhöfe weiter aufgewertet werden. Insgesamt bestehen mit den SBB 27000 Mietverträge.
- Die Swisscom löste bis 2001 aus den Verkäufen von rund 170 Immobilien insgesamt 2,5 Mrd Fr. Käufer grösserer Portfolios waren Swiss Prime Site (SPS) sowie Immobilienfonds der Credit Suisse und Lehmann Brothers. Mehr als die Hälfte der Gebäude wurden zurückgemietet.