Kann der Zeitplan wunschgemäss eingehalten werden, so wird im Zeitraum April/Mai 2004 der grösste Schweizer Immobilienkonzern auf beide Beine gestellt. So jedenfalls sieht es der Fusionsfahrplan zwischen PSP Swiss Property (125 Objekte; Wert 2,895 Mrd Fr.) und REG Real Estate Group (139 Objekte; 969,6 Mio Fr.) vor. Mehr als eine Absichtserklärung, die beiden Gesellschaften zusammenzulegen und die REG die frühere Feldschlösschen-Hürlimann anschliessend von der Börse zu nehmen, liegt heute allerdings nicht auf dem Tisch. Festgelegt sind lediglich die Etappenziele:
- März/April 2004: Bekanntgabe des Umtauschverhältnisses.
- 8. April/13. Mai 2004: GV der PSP, respektive der REG (vorbehältlich eventueller a.o. GV).
Beide involvierten Unternehmen bekunden Interesse am Merger, der vollumfänglich über einen Aktientausch und ohne Cash-Alternative über die Bühne gebracht werden soll. Das erhöht die Chancen auf eine Realisierung anders als vor etwas mehr als zwei Jahren, als Marc Rich die damals von Robert A. Jeker forcierte Zusammenlegung REG/SPS Swiss Prime Site mit seinem Blitzeinstieg in Rheinfelden torpedierte und zu Fall brachte. Rückblickend wird REG-Aktionär Rich allerdings seine Einflussnahme hinterfragen; jetzt, beim Verkauf einer 12,3%-REG-Beteiligung an PSP hat der Financier vom Vierwaldstättersee schätzungsweise 25 bis 30 Mio Fr. ans Bein streichen müssen. Das ist auch für Rich schmerzhaft.
Von den Banken, so etwa der Zürcher Kantonalbank (ZKB), wird die angekündigte Zusammenlegung in einer ersten Analyse als «sinnvoll» eingestuft. Noch ist die grösste Schweizer Immobiliengesellschaft und achtgrösste des europäischen Kontinents nicht Tatsache. Entscheiden werden letztlich die starken Aktionäre, bei der PSP die Zürich Financial Services (22,3%), Converium (7,4%), die Publigroupe (5,1%) und die Beamtenversicherung des Kantons Zürich (5,9%), bei REG neben Marc Rich (hält nach wie vor 5%), REG-CEO Lutz R. Ristow und die Pensionskasse der Siemens. Dass sie alle die Signale auf Grün stellen, wird ob der aktuellen Ausgangslage vorausgesetzt, die Vorabklärungen brachten keine gegenläufige Interessen. Aus der Immobilienbranche weiss man aber zur Genüge, dass Bewertungen von Liegenschaften, und werden sie von noch so unabhängigen, erfahrenen Schätzern durchgeführt, immer Potenzial für unterschiedliche Meinungen und oftmals auch mehr bergen.
Viele meinten, Maag würde Fusionsreigen eröffnen
Investorenseitig von Interesse ist zudem, was mit den nationalen Mitbewerbern des Branchenleaders PSP passiert? Müssen Allreal, Intershop, Jelmoli, SPS Swiss Prime Site, Warteck Invest oder Züblin unter Druck Rechenschaft darüber ablegen, ob ihre heutige Grösse eine erfolgreiche Zukunft garantiert? Die «Heirat» PSP/REG wird kaum massgebenden Einfluss ausüben auf die Positionen der börsenkotierten Konkurrenz. Zwar ist nach wie vor die Rede, dass Maag der kritischen Grösse (Portefeuille rund 1 Mrd Fr.) und der fehlenden Mittel für Projektentwicklungen wegen unabhängig wenige Überlebenschancen besitzt und deshalb eine Einbindung finden muss. Diese Überlegungen sind allerdings nicht heutiges Heu und Entscheidendes passiert ist bisher nichts.
Im Grunde genommen sind die meisten schweizerischen Immobiliengesellschaften sowieso und im Vergleich mit Europas Grössten wie Rodamco, Unibail, Gecina, Vallehermoso, Klépierre, Corio und Metrovacesa Sonderfälle (Allreal mit GU-Geschäft, Züblin mit Auslandaktivitäten usw.). Dazu kommt, dass sie sich in einem Geschäft bewegen, dass hier zu Lande nicht durch Dynamik und Fantasie geprägt ist. Wenn immer wieder das Beispiel fehlender Portefeuillegrösse herangezogen wird, um den Gesellschaften Fusionsüberlegungen weis-zumachen, so sei beispielsweise an die Warteck Invest erinnert. Die Basler konzentrieren sich auf einen lokalen Markt, pflegen einen Liegenschaftenbestand von 326 Mio Fr. und verdienen damit gutes Geld.