Samih Sawiris: Der Ein-Dollar-Mann

Das ist der Samih Sawiris, den man selten sieht: der aufbrausende Patron, streng, herrisch, detailverliebt. «Ich zeige den Leuten gerne, dass ich auch in die Einzelheiten gehen kann», wird er später das Donnerwetter auf der Hotelterrasse kommentieren. Der andere Samih Sawiris ist jener, als der er sich meist porträtieren lässt: der Sonnyboy, stets freundlich, charmant, locker, optimistisch. Der erfolgreiche Tourismusunternehmer. Ein Macher, der sich sogar zutraut, das karge Andermatt in ein blühendes Ferienparadies zu verwandeln.

Am 26.  September erfolgt der Spatenstich in der Urner Berggemeinde, dann wird nach vier Jahren Vorarbeit das Projekt auf 1,4 Millionen Quadratmetern Gestalt annehmen, das viele für das verrückteste halten, das je im Tourismusland Schweiz gewagt wurde. Und von dem nicht wenige erwarten, dass es scheitert. Andermatt ist auch für Sawiris Neuland: Zum ersten Mal versucht sich der Ägypter in Mitteleuropa und damit weit ausserhalb seines Home Turf, in dem er bestens vernetzt ist. Ein Prestigeobjekt für ihn und seine Orascom Development: «Andermatt soll der Beleg werden, dass wir eine Weltfirma sind», sagt Sawiris, der auch den Sitz der Firma in die Schweiz verlegt hat und sie an der SWX hat kotieren lassen. Anders ausgedrückt: Scheitert er in Andermatt, sind seine ehrgeizigen Expansionspläne in Gefahr. An 15 Projekten arbeitet der umtriebige Ägypter derzeit, nicht weniger als 10 davon sind erst in Planung oder im Bau.

Der 52-Jährige geht dabei immer nach demselben Muster vor: Er sichert sich grosse Mengen Land an einem Ort, wo niemand anders sein will, auf Distanz zu Nachbarn, aber nicht zu weit weg von einem Flughafen. Dann entwickelt er für die Gegend Stück für Stück Ferienangebote, bevorzugt mit Partnern, die einen Teil der Kosten tragen. Gleichzeitig errichtet er Häuser und Wohnungen und verkauft diese nach und nach zu steigenden Preisen. Ein Resort ausgerechnet im darbenden Andermatt zu bauen, scheint in Schweizer Augen verrückt. Aber es passt in dieses Muster: Das Land ist dank dem Rückzug des Militärs billig und in grossen Parzellen zu haben. Von den Flughäfen Zürich und Mailand aus ist das Dorf in zwei Stunden zu erreichen. Die umgebenden Berge bieten Schutz vor Nachahmern nebenan. «In diesem Geschäft ist der Trittbrettfahrer dein Feind», sagt Sawiris. «Halte ihn fern!»

So hat Orascom 2008 mit 15  000 Mitarbeitern über eine halbe Milliarde Franken umgesetzt und 115 Millionen Gewinn erzielt. Nächstes Jahr, glaubt man den Prognosen der ZKB, sollen es 675 Millionen Umsatz und 136 Millionen Gewinn werden. Sawiris selber erwartet hohe zweistellige Wachstumsraten für mindestens die nächsten zehn Jahre.

Es herrscht eine leichte Brise in El Gouna am Roten Meer, eine Flugstunde südlich von Taba Heights. Auf dem hellblauen Wasser vergnügen sich ein gutes Dutzend Kitesurfer, die Möwen kreischen, es hat angenehme 28 Grad. Regen gibt es hier nur während 20 bis 30 Minuten – pro Jahr. Auf diesem Landstreifen begann Sawiris’ Erfolgsgeschichte als Städtebauer. Vor 20 Jahren war hier noch Wüste. «So gross haben Sie es nicht erwartet, gell?», sagt er und deutet auf die umliegenden Hotels. 20 Stück hat es davon, zudem rund 100 Restaurants, zwei Yachthäfen, einen Golf- und einen Flugplatz, vier Schulen, Kirchen und Moscheen, ein Spital. Knapp 37 Millionen Quadratmeter ist das Gelände der Feriensiedlung gross, was etwa der Stadt St.  Gallen entspricht. Ein Drittel davon ist erschlossen, der Rest Baulandreserve. «Hätte ich damals gewusst, wie gross alles wird, hätte ich wohl nicht begonnen», kokettiert Sawiris. Er kokettiert überhaupt häufig. Etwa damit, dass er jedes Jahr sechs Wochen Urlaub nimmt und auch sonst nur von halb elf bis halb vier im Büro ist. Wahr ist das alles nur teilweise – tatsächlich ist er, wie Weggefährten bezeugen, fast ständig am Arbeiten. Das macht ihn zwar nicht glaubwürdiger, aber sympathisch.

Plötzlich klingelt Sawiris’ Handy. «Was, die Telefonkonferenz fängt schon an?» Er verzieht das Gesicht, nestelt am Kopfhörer, verbringt die nächste halbe Stunde am Telefon. Typisch für ihn: Das Handy ist sein einziges Führungsmittel. Sawiris schreibt nie etwas auf, braucht keine Unterlagen, hat alles im Kopf. Wenn er etwas erledigt haben will oder eine Idee hat, greift er sofort zu seinem Nokia und tippt, ohne auf die Tastatur zu schauen, eine SMS – im Schnitt rund 100 Mal am Tag. Und in Kurznachrichten mit maximal 160 Zeichen Länge will er auch informiert werden. «Meine Rettung vor der Informationsüberflutung» nennt er das.

El Gouna ist bis heute das Vorzeigeprojekt des Ägypters. Sein Leistungsausweis für Andermatt und Co. Und seine Cash Cow. Ursprünglich wollte er hier nur eine Marina bauen und eine Handvoll Häuser, um die Wochenenden am Roten Meer mit Freunden verbringen zu können. Die Regierung freilich wollte ihm das Land nur für ein Tourismusprojekt abtreten. Also versprach er den Bau eines kleinen Hotels, reservierte sich das Land und suchte im Freundeskreis Interessenten für die Villen mit Yachthafen. 30 Häuser verkaufte Sawiris ab Plan. Erst wenn die Anzahlung von 35 Prozent für eine Villa auf seinem Konto war, erwarb er die dafür reservierte Parzelle Wüstenland definitiv und liess die Bagger auffahren. Aus den Gewinnen finanzierte er auch das Hotel.

Zunächst die Häuser zu verkaufen und sie erst danach zu bauen, das ist bis heute sein Geschäftsmodell geblieben. «Es ist einzigartig», sagt Mamdouh Abdel Wahab, Leiter Finanzmarktkommunikation von Orascom. «Wir sind keine typische Immobilienfirma.» Was alleine schon deshalb stimmt, weil keine andere Firma ganze Ferienstädte ins Niemandsland klotzt. Die Methode jedenfalls reduziert Sawiris’ finanzielles Risiko fast auf null, er kann seinen Städtebau jederzeit ohne Folgekosten stoppen – was bisher aber noch nie vorgekommen ist. Läuft der Verkauf hingegen gut, kommt eine Spirale in Gang: Je mehr Ferienhäuser und damit Gäste, desto eher lohnen sich Infrastrukturausgaben wie Restaurants, Häfen oder Supermärkte. Diese zahlt Sawiris aus den Gewinnen des Landverkaufs, oder er sucht sich – etwa für Hotels – Partner. Auch daran verdient er: Wenn etwa eine Tankstelle in der Ferienstadt aufmacht, zahlen die Pächter Miete. Orascom liefert aber auch Wasser und Strom, und die Mitarbeiter der Tankstelle mieten eine Wohnung bei Orascom. Mit der Erschliessung nimmt wiederum der Wert des Landes zu: 1990 hatte Sawiris den Quadratmeter Boden in El Gouna für einen Dollar gekauft. Seither ist der Preis um 27 Prozent gestiegen – pro Jahr!

Zudem minimiert die Kundenfinanzierung den Bedarf an Eigenkapital. Sawiris’ Anfangsinvestition am Roten Meer betrug 229  000 Dollar. Heute, so schätzen die Banken, ist El Gouna über eine Milliarde Dollar wert. Theoretisch könne man ein derartiges Projekt auch mit nur einem Dollar Eigenkapital durchziehen, erklärte Sawiris dem Ex-Goldman-Sachs-Chef Jon Corzine, als dieser zur Besichtigung nach El Gouna kam. Beeindruckt von den Finanzierungsmethoden des Ägypters, schrieb Corzine ihm später einen Brief. «Dear One Dollar Man» war die Anrede.

Kredite braucht Sawiris kaum: «Wir müssen immer über so viele Einnahmen verfügen, dass wir mindestens alle Rechnungen begleichen können», sagt er. So ist seine Orascom mit rund 60 Prozent Eigenkapital eigentlich überfinanziert. Auch, weil er einmal beinahe Schiffbruch erlitten hätte. Nach dem Erfolg in El Gouna warfen ihm die Banken das Geld für sein nächstes Projekt in Taba Heights nach. Eine halbe Milliarde an Fremdkapital investierte Sawiris dort in die Hotel- und Appartementsiedlung. Als nach dem Luxor-Attentat und dem Platzen der New-Economy-Blase die Touristen fernblieben, geriet er in finanzielle Schieflage und musste seine Wein-, Bier- und Destilleriegeschäfte aus dem Familienbesitz verkaufen. «Seither ist in Langfristprojekten immer auch eine Krise einbudgetiert», sagt Sawiris. Und seither lässt er die Finger von Krediten.

Einige Wochen später in einem Landgasthof in Sedrun, der Nachbargemeinde von Andermatt. Sawiris und seine sechsköpfige Delegation verhandeln mit dem Gemeindepräsidenten Pancrazi Berther und dessen Delegation über eine Kooperation. Das Skigebiet Sedrun soll mit Andermatt zusammengeschlossen werden. Dafür will sich Orascoms Tochtergesellschaft AADH an den Bergbahnen beteiligen. Als ihm deren Bilanz gereicht wird, nimmt Sawiris dass Zahlenwerk innert Sekunden auseinander. Er gibt in der Verhandlung freundlich, aber bestimmt den Tarif durch, verhandelt ohne Hidden Agenda, immer mit einem gewinnenden Lächeln und immer darauf bedacht, dass alle Seiten das Gesicht wahren können: «Nein, wir steigen nicht mit 5,8 Prozent bei den Bergbahnen ein, das wirkt nicht seriös. Wir nehmen mindestens 10 Prozent.» Als ihm der Gemeindepräsident noch zwei Landparzellen zur Projektentwicklung anbietet, lässt er sich auf keine Feilscherei ein: «Ich zahle genau den gleichen Preis wie in Andermatt, damit sich keine Seite übervorteilt fühlt», bestimmt Sawiris. Seine Transparenz beeindruckt: Der Gemeindepräsident, der vorher noch ein Mehrfaches an Marktwert in die Diskussion geworfen hat, nickt zustimmend. Die Weiterentwicklung des Dorfes ist ihm wichtiger als der Baulandwert. Neun Tage später wird per Communiqué offiziell der Vollzug gemeldet. Wieder ein Schritt geschafft. Und alle Seiten sind zufrieden.

Hätte man vor einigen Jahren vorausgesagt, dass die Schweizer Wirtschafts- und Politwelt einem bis dato unbekannten ägyptischen Investor aus der Hand frisst, man wäre wohl für verrückt erklärt worden. Aber Sawiris ist auch kein windiger arabischer Teppichhändler mit Scheichsgewand und Rauschebart. Sondern ein koptischer Christ mit westlichen Umgangsformen und westlichem Lebensstil, die er sich an der deutschen Schule in Kairo und im Ingenieurstudium in Berlin angeeignet hat. Ein Mann mit einem nicht allzu exotischen Namen und mit Werten, die sehr schweizerisch sind. Hart arbeiten, hart kalkulieren, hart verhandeln. Diszipliniert, fleissig, zuverlässig. Langfristig denken. Führungsstark wie ein Patron alter Schule. Sawiris ist schweizerischer als viele Schweizer. Kein Wunder, verstand er sich auf Anhieb mit dem damaligen Justizminister Blocher, als er diesen für Andermatt um eine Ausnahmegenehmigung der Lex Koller anging. Es einte sie auch das Unternehmertum. Blocher boxte für Sawiris die Ausnahme gegen den Willen seiner Verwaltung durch. «Es ist erstaunlich, wie schnell er alle nötigen Genehmigungen beisammenhatte», sagt Verwaltungsrätin Carolina Müller-Möhl. «Einem Schweizer wäre das kaum gelungen.»

Dem Mann mit fünf Kindern aus zwei Ehen helfen dabei der Charme und das Geschick im Umgang mit Menschen. «Er brauchte etwa fünf Minuten, um uns den Wind aus den Segeln zu nehmen», erinnert sich Karl Poletti, Andermatts Gemeindepräsident, an das erste Treffen. Als Sawiris der Bevölkerung das Projekt präsentierte, das ihr Dorf unwiderruflich auf den Kopf stellen sollte, kamen 800 der 1200 Einwohner Andermatts. Elf Fragen wurden gestellt, dann hatte der empathische Ägypter die knorrigen Urschner um den Finger gewickelt. Bei der Abstimmung waren 96 Prozent der Einwohner für das Projekt. «Fast ein ägyptisches Resultat», kommentiert Sawiris.

Dem Milliardär gelingt dabei das Kunststück, bodenständig zu wirken, obwohl es ihm an Statussymbolen nicht mangelt. Sawiris, bereits in eine reiche Familie hineingeboren (siehe «Der Clan» auf Seite 33), trägt Bulgari-Uhr, Prada-Schuhe, Cerruti-Jackett, lässt sich in der neuesten S-Klasse chauffieren. Den 7-plätzigen Privatjet Hawker hat er gerade gegen eine 14-plätzige Challenger eingetauscht, zum Angeln besitzt er ein 43 Meter langes Schiff. All das steht im Kontrast zu seinem betont lockeren Auftreten: Mokassins, Leinenhose und ein weit aufgeknöpftes Kurzarmhemd sind seine Markenzeichen, Krawatte trägt er aus Prinzip nur für Minister. Das macht ihn auch bei den einfachen Arbeitern beliebt. «Er ist ein Visionär mit Bodenständigkeit», sagt Dorothee Picht, zuständig für die Kommunikation der Hotelprojekte. Vielleicht, weil Sawiris die Firma führt wie einen Familienbetrieb: Jeder, auch der kleinste Mitarbeiter, darf ihn bei Problemen aufs Handy anrufen. Vier oder fünf solcher Anfragen beantwortet er täglich. «Er hat einen sehr humanen Führungsstil», nennt das Hotelchef Chesnais.

Anfangs ist Sawiris sehr präsent in seinen Projekten. Kommt die Sache zum Laufen, lässt er seiner Crew immer mehr Freiheiten. Wer sein Vertrauen jedoch enttäuscht, wird zum Befehlsempfänger degradiert. Aber nicht entlassen. «Wer von Orascom rausgeschmissen wurde, findet in Ägypten keinen Job mehr.» Stattdessen stellt er die fehlbaren aufs Abstellgleis: «Wir haben viele Löcher», sagt er in seiner typisch direkten Art. «Auch kleine!»

Und es werden ständig mehr. Von den 134 Millionen Quadratmetern Land, über die Orascom verfügt, sind erst 16 Millionen entwickelt. «Da kann man noch Jahrhunderte bauen», sagt Sawiris. Und sich ordentlich verzetteln, bei 15 Projekten in sieben Ländern, davon eines im sozialen Wohnungsbau (zwei weitere in der Türkei und Montenegro sind in der Pipeline). «Es ist im Grunde immer das Gleiche: Wir machen Copy/Paste», tut Sawiris Bedenken wegen eines mangelnden Fokus ab. Die Crew etwa, die das Hotelkonzept für Andermatt entwickelt hat, war zuvor an einem ähnlichen Projekt in Oman und zieht nun weiter nach Marokko.

Für Sawiris ist Andermatt nur ein kleiner Fisch, der derzeit zehn Prozent seiner Zeit in Anspruch nimmt. 1 bis 1,2 Milliarden Franken soll das Projekt kosten. 100 Millionen investiert Orascom, weitere 100 die Banken. Sollte das Projekt harzen, stellen beide Seiten noch einmal die gleichen Summen zur Verfügung. Der Rest soll nach dem Modell Sawiris aus den steigenden Landpreisen finanziert werden. Die Gewinnschwelle soll 2011 erreicht werden, das Resort zwei oder drei Jahre später fertig gestellt sein. «Durch die Krise ist die Schweiz für Ausländer noch deutlich attraktiver geworden», sagt Amr Sheta, Co-CEO von Orascom und Sawiris’ rechte Hand. Denn anders als in Spanien, England oder Dubai ist der Schweizer Immobilienmarkt stabil geblieben.

Zweifel bleiben. Denn Andermatt hat 50 Prozent mehr Regentage als St.  Moritz oder Zermatt und auch mehr als vergleichbare Destinationen wie Davos, Arosa, Gstaad oder Flims. «Leute aus dem arabischen Raum kann man vielleicht begeistern mit einem Ort, wo es Regen und Schnee hat», vermutet Marco Strittmatter, Analyst bei der ZKB, der dem Projekt sonst «gute Chancen» gibt. Doch Araber sind nicht die Zielgruppe: Die eine Hälfte der Käufer soll aus Italien und Deutschland, die andere aus dem Rest Europas und den USA kommen. Die allererste Villa freilich hat Sawiris bewusst an einen Schweizer verkauft: per Handschlag an den Unternehmer Giorgio Behr, der dafür auf den Verkaufspreis im zweistelligen Millionenbereich einen Rabatt bekommt. Noch hat der reguläre Verkauf nicht begonnen. Doch bereits jetzt, so Sawiris, «bekommen wir sehr viele Anfragen».

Ob sich die Andermatter mit dem Megaprojekt wirklich einen Gefallen getan haben, ist fraglich. Sie dürften sich bald fremd im eigenen Dorf fühlen. Doch vor allem hat die Künstlichkeit der bestehenden Resorts in El Gouna, Taba Heights und Tala Bay etwas sehr Befremdliches – wie eine Art Disneyland, nur ohne die Mäuse. Die Gefahr, dass Andermatt zur seelenlosen Kulisse einer alpinen Truman-Show verkommt, ist gross.