Bei einer Immobilie fallen 80% der Life-Cycle-Kosten während der Nutzungsphase an. Deshalb hat die Miteigentümergemeinschaft Wankdorf (MEG-Wankdorf) frühzeitig entschieden, gleichzeitig zur Planung des neuen Stadions ein Facility-Management-Konzept (FM-Konzept) ausarbeiten zu lassen und stufenweise einzuführen. Beauftragt hat sie damit die PSS Projects AG, Facility Management Consulting, Basel. Durch dieses Vorgehen sind ein nahtloser Übergang von der Bau- in die Nutzungsphase ermöglicht und somit die Voraussetzung für eine effiziente, Kosten minimierende Bewirtschaftung geschaffen worden. Daraus ergibt sich eine Optimierung der Rendite.
In einem multifunktionalen Objekt müssen verschiedenste Interessen unter einen Hut gebracht werden. Im FM-Konzept werden diese Bedürfnisse zusammengetragen, aufeinander abgestimmt, die Betreiberorganisation ermittelt, die relevanten Prozesse beschrieben und die Schnittstellen (auch IT-Tools) definiert. Für diese Arbeit müssen Grundlagen festgelegt werden sämtliche dazu notwendigen Angaben und Daten muss der Totalunternehmer liefern.
Webbasierte Datensammlung
In der Planungsphase geht es darum, die im FM-Konzept formulierten Anforderungen in die Planungskonzepte einfliessen zu lassen. Während der Bauphase schliesslich müssen alle Grundlagen rechtzeitig zusammengetragen werden. Dazu gehören etwa Submissionen der Haustechnik, Raumbuch und Anlagenlisten. Um diesen Prozess möglichst übersichtlich zu gestalten, setzten wir beim Projekt Stade de Suisse eine webbasierte Datenbank ein. Dort konnten die Planer alle notwendigen Daten hinterlegen. Der Vorteil: Bereits für die Submission der FM-Dienstleistungen und den Beginn der Nutzungsphase lagen verlässliche Angaben für den Betrieb, die Instandhaltung, die Budgetierung, die Bildung der Kostenschlüssel, die Nebenkostenabrechnung und das Qualitätsmanagement vor.
Ein FM-Dienstleister für alle
Über eine integrale FM-Submission wurde aus 22 Anbietern ein FM-Dienstleister ausgewählt, der jedem Nutzer zur Verfügung steht dadurch konnten wesentliche Synergieeffekte realisiert werden. Da der FM-Dienstleister unabhängig vom Bau- und Planungsprozess ist, vertritt er in der Abnahme-/Übernahmephase die Interessen des Investors, sorgt für eine konsequente Gewährleistungsverfolgung und eine vollständige Dokumentation. Er unterstützt zudem die Betreiberorganisation mit ihrer operativen Geschäftsführung. Mit einem effizienten Helpdesk, gut geschulten Mitarbeitern und einer hohen Flexibilität in der Leistungserbringung hilft er mit, die geforderte Nutzerzufriedenheit sicherzustellen. In regelmässigen Audits über die FM-Dienstleistungen werden die Prozessabläufe genau analysiert. Dies stellt den hohen geforderten Qualitätsstandard sicher.
Felix Graf, PSS Projects AG, Facility Management Consulting, Basel.
Wankdorf Center
Für das Projekt Wankdorf Center haben sich die Investoren Coop, Suva und Winterthur Leben zur Miteigentümergemeinschaft Wankdorf (MEG Wankdorf) zusammengeschlossen. Ziel ist, langfristig in sichere Anlagen zu investieren, welche eine nachhaltig erreichbare Rendite ermöglichen.
Bauvolumen: 651790 m3
Sitzplätze Stadion: 31781
Events (Sport, Konzerte): 50
Einkaufszentrum
inkl. Lager: 35000 m2
Verkaufsfläche: 14000 m2
Sport (BGF): 11800 m2
Kommerz (BGF): 50000 m2
Parkplätze: 801
Solitärbau (Schulen/Büros): 16400 m2
Betriebstechnische Anlagen: 700
Räume: 1500
Investitionsvolumen: 350 Mio Fr.
Beteiligte :
STEG Wankdorf (Stockwerkeigentümergemeinschaft); MEG Wankdorf
und Stade de Suisse Wankdorf Nationalstadion AG; MEG Wankdorf; Coop, Basel; Suva, Luzern;
Winterthur Leben, Winterthur.
Gesamtprojektleitung: Winterthur Group; Real Estate Management, Zürich. Totalunternehmung:
Marazzi AG, Muri. Haustechnikkoordination: Grünig+Partner AG, Bern. FM-Projektleitung: PSS Projects AG, Basel. FM-Dienstleister: MIBAG, Bern. Leitung OGF (Operative Geschäftsführung): Marazzi AG, Immobilien+Verwaltungen, Muri. Hauptnutzer: Stade de Suisse, Coop, ZLB Behring AG, Berufsschule für Verwaltung, Wirtschaftsmittelschule Bern.