«Wir erhalten Kaufangebote für Jelmoli»

Wie lange noch?

Graf: Es ist kein Zeitraum definiert. Theoretisch könnte es ein Leben lang so weiterlaufen, was ich persönlich aber nicht glaube. Jetzt freuen wir uns erst einmal auf die Zeit nach dem Abschluss des Umbaus des Warenhauses, der noch vom alten Management von Jelmoli initiiert wurde. Die Investitionen belaufen sich auf rund 40 Mio Fr., das muss über höhere Umsätze zu Mehrwert führen, an dem wir über höhere Mietzinse teilhaben. Der Beitrag des House of Brands innerhalb der SPS-Gruppe beträgt auf der Stufe Ebit rund 3%.

Am 28. Oktober ist der Umbau vollendet. Wann fällt danach ein Entscheid über die Zukunft der Detailhandelsgesellschaft?

Graf: Wie erwähnt, haben wir derzeit keine Pläne, das House of Brands zu verkaufen. Der Verwaltungsrat überprüft in regelmässigen Abständen die Strategie. Er wird darüber diskutieren: Bringt uns das House of Brands etwas? Bringt es uns am Schluss mehr als 3% am Ebit? Aus heutiger Sicht ist das Warenhaus für uns eine gute Sache. Wir haben Mietzinseinnahmen, die wir selber optimieren können. Und klar ist: Das Gebäude selber ist unverkäuflich.

Wie hoch müsste der Ebit-Beitrag sein, damit die SPS das Warenhaus behaltet?

Graf: Der Ebit-Anteil am Gesamtergebnis ist nicht die relevante Grösse. Massgeblich ist die Profitabilität dieses Geschäftsbereiches. Wir können uns aber vorstellen, dass durch eine Weiterentwicklung dieses Bereichs dessen Anteil bei 5% liegen könnte. Wir erhalten von Jelmoli heute einen Mietertrag von 30 Mio Fr. Die Hälfte davon stammt von Drittmietern wie zum Beispiel der Kleiderkette Zara. Nach der Renovation hoffen wir, den Mietertrag mittelfristig auf 35 Mio Fr. steigern zu können. Seit der Übernahme der Jelmoli-Gruppe werden uns übrigens immer wieder Kaufangebote gemacht.

Von wem?

Graf: Namen will ich keine nennen.

Können Sie in Ihrer jetzigen Doppelrolle als Immobiliengesellschaft und Retailer die Erträge besser lenken?

Graf: Ja. Im Moment können wir direkt eingreifen. Läuft ein bestimmtes Retailangebot nicht, können wir das sofort ändern und ein neues Konzept einführen. Bei einem Mieter können wir weniger bestimmen. Der sagt dann vielleicht, er habe einen Mietvertrag für zehn Jahre und es sei an ihm, Sortiment, Preise, Warenpräsentation und anderes zu bestimmen.

Will sich SPS gar zum Retailer entwickeln?

Graf: Wir sind keine Retailer, verfügen aber in der Geschäftsleitung über ein beträchtliches Know-how. Retail-Prime-Sites und Shoppingcenter gehören seit vielen Jahre zu unserem Portfolio. Wir wissen, worauf es im Detailhandel ankommt.

Sie haben versprochen, der Zusammenschluss mit Jelmoli führe bis 2012 zu Synergieeffekten von 35 bis 50 Mio Fr. Erreichen Sie diese Zahl?

Graf: Wir sind auf gutem Weg. Allein beim Management konnten wir 7 bis 9 Mio Fr. einsparen. Dank Optimierungen im Finanzierungs- und Steuerbereich kamen weitere rund 14 Mio Fr. dazu. Zudem sind wir daran, im laufenden Jahr Immobilien für 300 bis 400 Mio Fr. abzustossen.

Weshalb?

Graf: Im Portfolio, das wir von Jelmoli übernommen haben, gibt es einige Objekte, die nicht zu uns passen. Die Swiss Prime Site besitzt, wie es der Name sagt, nur erstklassige Liegenschaften. Darum verkaufen wir verschiedene kleinere Gebäude, etwa solche, die ausserhalb der grossen Zentren liegen.

Kaufen Sie dafür erstklassige Liegenschaften dazu?

Graf: Zurzeit ist nur wenig auf dem Markt. Im Moment brauchen wir die Mittel, um mit Neubauten Mehrwert zu schaffen, etwa mit dem Bau des Prime Tower und drei weiterer Gebäude auf dem Maag-Areal in Zürich. Ab Herbst schauen wir uns wieder vermehrt nach Kaufgelegenheiten um.

Sieht dann der Markt wieder besser aus für Zukäufe?

Graf: Das ist schwierig zu sagen. Viele Pensionskassen etwa haben heute keinen Beweggrund dazu, Liegenschaften zu verkaufen: Deren Wert ist durch die Krise hindurch stabil geblieben, im Gegensatz etwa zu den Aktienkursen. Unser Potenzial liegt aber nicht nur beim Erwerb von bestehenden Liegenschaften, sondern beim Entwickeln von neuen. Das sehen wir jetzt beim Prime Tower. Wir konnten das Grundstück vor sechs Jahren mit der Maag-Transaktion übernehmen. Danach haben wir es selber weiterentwickelt, mussten also nicht einer externen Gesellschaft einen Auftrag geben. Jetzt bauen wir selber, und die Vermietung liegt ebenfalls in unseren Händen. Wir werden darum schon dieses Jahr für den Prime Tower substanzielle Einwertungsgewinne machen.

Entwickeln Sie sich zu einem Bauunternehmen?

Graf: Nein, und wir werden auch nicht flächendeckend Land kaufen. Wir verfügen derzeit über 17 Grundstücke, verteilt auf die ganze Schweiz. Auf diesen wollen wir weitere Projekte entwickeln.

Sie werden also eher Projekte entwickeln, als Objekte hinzukaufen?

Graf: Ja. Der Markt ist zwar nicht überhitzt, aber die Preise sind sehr hoch.

Im Ausland sind die Preise tiefer. Ist ein Auslandengagement ein Thema?

Graf: Nein. Unsere Aktionäre wollen Immobilien in der Schweiz. Wir hatten uns zwar überlegt, ob wir die Chance nützen sollen, um im Ausland einzusteigen. Aber wenn man sieht, was in letzter Zeit mit dem Euro passiert ist, merkt man, wie hoch die Risiken sind. Darum bleiben wir und konzentrieren uns auf die Schweiz.

Wie läuft Ihr Shopping- und Freizeitzentrum Sihlcity?

Graf: Wir haben im 1. Quartal dieses Jahres bei den Läden und Restaurants einen Umsatzzuwachs von 15% gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Sihlcity ist seit dem ersten Betriebsjahr voll vermietet und generiert jährlich Mieteinnahmen von 46 Mio Fr.

Dieses Ergebnis überrascht, wenn wir in gewisse Läden gehen wie zum Beispiel Peek&Cloppenburg, sind dort nur wenig Kunden zu sehen.

Graf: In gewissen Branchen - etwa bei Textilien oder Elektronik - ist der Zuwachs nicht markant. Bei anderen - etwa im Gastrobereich - verspüren wir fast schon einen Boom.

Warum?

Graf: In der Öffentlichkeit ist Sihlcity inzwischen ein Begriff. Ein solches Zentrum braucht nun einmal drei oder vier Jahre, um sich zu etablieren. Unsere Kunden und Mieter sind zufrieden, auch mit dem Angebotsmix, der viel besser ist, als manche sagen. Als grosser Vorteil erweisen sich zudem die Büroflächen in Sihlcity, weil die Leute, die dort arbeiten, auch in den Läden einkaufen, in die Restaurants gehen oder die Hemden zum Bügeln bringen.

Haben Sie die Umsatzziele für Sihlcity erreicht?

Graf: Wenn es so weiterläuft wie bisher, liegen wir über den Umsatzzielen, die wir uns für das dritte Betriebsjahr gesetzt haben. Aber wir müssen nun auch abwarten, wie sich die Fussball-Weltmeisterschaft auf die Umsätze auswirkt. Und längerfristig wird die Frage sein, wie sich die Schweizer Wirtschaft entwickelt. Wenn das Umsatzplus Ende Jahr zum Beispiel nicht bei 15%, sondern bei noch 10 % liegt, bin ich auch zufrieden.

Wie ist im 126 Meter hohen Prime Tower in Zürich West der Vermietungsstand?

Graf: Im gesamten Komplex sind 68% der Fläche vermietet. Wir gehen davon aus: Beim Einzug - also in gut einem Jahr - werden 90 bis 95% vergeben sein. Der Prime Tower ist ein ausserordentliches Objekt, und der Stadtteil Zürich-West entwickelt sich gut.

Der Stadtteil entwickelt sich rasant - hin zu einer Blase?

Graf: Nein. Auch wenn die Zuwanderung derzeit nicht so hoch ist wie noch letztes Jahr, bleibt die Schweiz für viele Ausländer weiterhin ein Hort der Sicherheit. Viele der gut qualifizierten Ausländer wollen in der Schweiz in der Stadt leben, oder zumindest in der Nähe der Städte. Wären Stadt und Kanton Zürich zudem noch etwas beweglicher mit den Steuern, könnte die Region noch mehr ausländische Firmen anziehen.

Graf: Nein. Die Nachfrage nach Wohnen und Wohneigentum wird bestehen bleiben. Denn die Schweiz bleibt für viele gut qualifizierte Einwanderer nach wie vor attraktiv. Vorsicht ist allerdings bei den Banken gefordert, sie sollten sich über die Belehnungshöhe mehr Gedanken machen.