Saron- oder Festhypos: Mit diesen Strategien optimieren Eigenheimbesitzer ihre Kosten

Marktteilnehmer sprechen dabei von einer technischen Korrektur, da die Preise beim Rückgang über das Ziel hinausgeschossen sind. Zur Erinnerung: Die Swap-Sätze bilden die Preisbasis für die Vergabe von Festhypotheken. Zuzüglich der Marge, die nach Kunde individuell berechnet wird, ergibt dies den Zinssatz für die Festhypothek.

Die Swap-Sätze basieren wiederum auf der Preisentwicklung der Rendite für Schweizer Bundesobligationen, welche in den letzten drei Wochen ebenfalls deutlich zugelegt haben - von 0,60 auf 0,84 Prozent. Hintergrund für den Renditeanstieg bei den Eidgenossen war gemäss Strategen die immer noch relativ robuste Konjunkturentwicklung in der Schweiz und in den USA. Nachdem die Geldmärkte in den USA vor drei Wochen noch eine erste Zinssenkung durch die Fed bereits für März eingepreist hatten, wird nun von einem späteren Datum für die erste Zinssenkung durch die Fed ausgegangen. 

Zinssenkungen - aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Die von cash.ch befragten Ökonomen und Strategen erwarten gemäss nachfolgender Tabelle bis auf eine Ausnahme auch in der Schweiz eine oder gar mehrere Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Während die Raiffeisenbank Schweiz und Migrosbank den Saron Ende Jahr bei 1,50 respektive 1,45 Prozent sehen, sagt Claudio Saputelli von der UBS bis Ende Jahr ein graduelles Absinken des Saron um je 0,25 Prozent von 1,75 auf 1,00 Prozent mit der ersten Zinssenkung per Ende Juni voraus. Trifft das Szenario der UBS ein, können sich Schuldner mit Saron-Hypothek über eine kräftige Entlastung des Budgets im Verlaufe des Jahres 2024 freuen.

Ein Blick auf die erwarteten Swap-Sätze zum Jahresende zeigt dagegen ein deutlich bescheideneres Potenzial für tiefere Sätze bei Festhypotheken. Kit Juckes, Leiter Devisenstratege bei Société Générale in London, begründet seine Prognose mit dem langsameren europäischen Wachstum, der niedrigeren Inflation in der Schweiz und der Stärke des Schweizer Frankens, welche den Druck für Zinssenkungen durch die SNB aufrechterhalten wird.

Allerdings ist ein grosser Teil bereits in der Zinskurve eingepreist und nur beim Saron besteht deutliches Potenzial. «Die EZB wird ihre Zinsen in diesem Jahr nur einmal um 25 Basispunkte lockern und die SNB muss mindestens gleichziehen und wahrscheinlich insgesamt 50 Basispunkte senken, um eine Stärke des Schweizer Franken zu verhindern. Eine Frankenstärke ist bei dieser tiefen Inflation unerwünscht», so Juckes.

Die am Montag publizierte Schweizer Inflationsrate, welche im Dezember im Monatsvergleich um 0,30 Prozent von 1,40 auf 1,70 Prozent zulegte, ist hierbei kein Grund zur Sorge. Gemäss Einschätzung der Zürcher Kantonalbank (ZKB) wird die Jahresrate innerhalb des Bereichs der Preisstabilität von 0 Prozent bis 2 Prozent bleiben. Für die SNB gibt es deshalb in den kommenden Monaten deshalb keinen Handlungsbedarf. Sie muss die Zinsen weder anheben noch senken, erklärt ZKB-Ökonom David Marmet.

Risikoprofil entscheidet über Finanzierungsstruktur

Bei derart weit auseinander liegenden Prognosen für den Saron (UBS 1,0 Prozent einerseits, SGKB sowie ZKB und Migrosbank 1,70 respektive 1,50 Prozent andererseits) drängt sich deshalb ein genauer Blick auf die Festhypotheken auf. Die tiefsten Sätze für Festhypotheken sind derzeit mit Laufzeiten von zwei bis drei Jahren zu haben.

Bei einem Aufschlag, sprich: Marge der Bank von angenommen 0,65 Prozent kostet eine zweijährige Festhypothek aktuell also je nach Bank 1,87 bis 1,97 Prozent, während eine Saron-Hypothek bei gleichem Aufschlag mit 2,40 Prozent zu Buche schlägt. Sollte der Saron wie im Mittel prognostiziert auf 1,35 Prozent sinken, würde diese Ende Jahr 2,02 Prozent kosten - im Vergleich dazu stünde eine 5-jährige Festhypothek mit Aufschlag bei 1,80 Prozent. Das ist eine geringe Zinsdifferenz. 

Fredy Hasenmaile, Chefökonom bei Raiffeisen, erwartet mittelfristig tiefere Zinssätze und hält eine 2- oder 3-jährige Festhypothek aktuell für die attraktivste Wahl. «Es handelt sich derzeit um die günstigste Hypothek überhaupt. Zudem erhält man Planungssicherheit und hat überdies eine valable Chance bei Ablauf der Hypothek, in einem dannzumal noch tieferen Zinsumfeld eine langjährige Festhypothek abschliessen zu können.» 

Planungssicherheit versus Spekulation auf tiefere Leitzinsen ist denn auch die entscheidende Frage, vor der Hypothekarnehmer 2024 in einem Umfeld mit geringen Zinsdifferenzen bei den prognostizierten Finanzierungskosten per Ende Jahr stehen. Für Santosh Brivio, Ökonom bei der Migros Bank, geht es bei der Entscheidung deshalb primär um ein Abwägen der Risikopräferenzen.

«Beim aktuellen Niveau sind Festhypotheken sicher eine Überlegung wert. Längerfristig spielt es wie immer eine Rolle, ob der Hypothekarnehmer lieber vor Überraschungen geschützt sein will und dafür die prognostizierten, leicht höheren Kosten in Kauf nimmt. Das ist eine Frage der persönlichen Risikoneigung und letztlich auch des Zeitpunktes, wann die Hypothek abgeschlossen wird», so Brivio.

Auch Claudio Saputelli von der UBS betont, dass Festhypotheken aktuell relativ günstig zu haben sind und diese im Vergleich zu Saron-Hypotheken preislich durchaus mithalten können. Während Saron-Hypotheken im Verlaufe des Jahres deutlich günstiger werden könnten, bleiben Festhypotheken bei einem heutigen Abschluss auf dem aktuellen Niveau stehen. Bei risikoscheuen Hypothekarnehmern oder bei relativ hoher Verschuldung empfiehlt es sich gemäss Saputelli trotzdem, die Laufzeiten zu diversifizieren oder gar ganz auf die aktuell doch günstigen Festhypotheken zu setzen.

Im längerfristigen Vergleich sollte aber trotzdem gut überlegt sein, mit welcher Kombination von Saron und Festhypothek respektive welcher Laufzeit von Festhypotheken an den Start gegangen wird. Hasenmaile betont, bei einem 3-Jahres-Horizont gebe es keinen grossen Unterschied zwischen dem Abschluss einer 3-jähriger Festhypothek und einer Saron-Hypothek. Im Vergleich zu einer 5-jährigen Festhypothek sieht er jedoch mehr Vorteile bei einer Saron-Hypothek. Letztendlich ist der Entscheid für oder gegen eine Festhypothek aber massgeblich von den finanziellen Bedingungen eines Haushalts respektive Risikotragfähigkeit abhängig und von dessen Risikoneigung.

Oder kommt die erste Zinssenkungen doch erst 2025?

Nicht nur die ZKB, auch die St. Galler Kantonalbank erwartet keine raschen Leitzinssenkungen. Gemäss den Prognosen der Nationalbank dürfte die Schweizer Wirtschaft auch 2024 noch zwischen 0.5 Prozent und 1 Prozent wachsen, erklärt Anlagechef Thomas Stucki gegenüber cash.ch und meint: «Wir rechnen deshalb für eine geraume Zeit mit einem stabilen SNB-Leitzins und erwarten eine erste Leitzinssenkung erst 2025. Entsprechend notieren unserer Meinung nach die mittel- bis längerfristigen Zinsen in der Schweiz derzeit deutlich zu tief. Sie werden deshalb in den kommenden Wochen wieder etwas ansteigen.»

Trifft das Szenario der SGKB ein, würde sich auch hier die Strategie aufdrängen, zwei bis dreijährige Festhypotheken vorzuziehen und die höheren Zinsen am kurzen und langen Ende vorerst auszusitzen. Entsprechend wichtig ist deshalb, die Zinsen für Festhypotheken regelmässig zu überprüfen respektive bei der Bank nachzufragen, welche Zinssätze aktuell angeboten werden. Dabei ist ein frühzeitiges Planen vor dem effektiven Abschluss respektive Erneuerung einer bestehenden Finanzierung sinnvoll. Taschenrechner oder Excel-Tabelle helfen zudem, sich einen Überblick zu verschaffen, mit welchen konkreten Kosten bei einer gemischten Finanzierungslösung von Saron- und Festhypothek je nach Laufzeit künftig gerechnet werden muss.