Die Schweiz erlebt seit fast einem Vierteljahrhundert einen beispiellosen Immobilienboom. Und die Hypothekarzinsen sind weiterhin so tief wie fast noch nie. Warum also nicht mit einer Hypothek eine Wohnung kaufen und sie weitervermieten?
Es gibt viele, die mit Unterstützung der Bank zum Vermieter werden wollen: Bei der UBS kommen fast 20 Prozent aller Anträge auf eine Hypothek von solchen Kunden. Das ist ein hoher Wert, auch wenn ein Teil dieser Bankkredite lediglich verlängert wird.
Lohnt es sich? Jein
Doch lohnt es sich überhaupt, Vermieter zu werden? Wie häufig in der Ökonomie lautet die Antwort: Es kommt darauf an. Die UBS kam vor einem Jahr zum Schluss: In vielen Fällen rechnet es sich in den grösseren Schweizer Gemeinden nicht mehr. Hier die grobe Rechnung dazu (Studie auf Anfrage bei der UBS erhältlich):
- Wer beispielsweise eine 5,5-Zimmer-Attikawohnung für eine Million Franken aus dem eigenen Vermögen kauft und sie für 2500 Franken monatlich vermietet, kommt auf eine Rendite von brutto knapp 3 Prozent.
Diese Rendite schrumpfe nach allen Abzügen und den Steuern im Mittel auf 1,3 Prozent, schätzt die UBS. Denn Vermieterinnen müssen das Risiko einkalkulieren, dass die Wohnung mal leer steht. Auch Abschreibungen und die Unterhaltskosten gilt es zu beachten.
- Besser sieht die Rechnung aus, wenn 60 Prozent des Kaufpreises von einer Bank kommt. Dann bleiben – auch abzüglich Hypothekarzinsen – 2,2 Prozent. Werden 80 Prozent fremdfinanziert, belaufe sich die Rendite im Mittel auf 4 Prozent, schätzt die UBS.
Für diesen Mehrertrag nehmen die Vermieter allerdings auch höhere Risiken in Kauf, namentlich, dass die Zinsen wieder stark steigen. Für eine gewisse Zinssteigerung sind heute alle gewappnet, die eine Hypothek erhalten: Banken vergeben ihre Kredite nur noch zurückhaltend.
Das erste Fazit der UBS gilt also nicht absolut: Sich als Vermieter zu versuchen, kann sich je nach Standort und Objekt lohnen. Besonders attraktiv sind Gemeinden mit tiefen Steuern und wenig Leerstand (diese Gemeinden stechen derzeit heraus).
Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff:«In Wohnung zu investieren, um sie zu vermieten, kann durchaus lukrativ sein»
Das Klumpenrisiko und die Gefahr eines Crash
«In eine Wohnung zu investieren, um sie zu vermieten, kann durchaus lukrativ sein», glaubt Martin Neff, Chefökonom der Bank Raiffeisen. «Das Vermieten macht aber viel Arbeit und oft Ärger.» Dafür stünden die Wohnungen auch seltener leer: «Private wenden mehr Zeit für die Vermarktung auf als institutionelle Investoren und kennen sich in der Regel in der Gegend sehr gut aus.»
Den grössten Nachteil sieht Neff im Klumpenrisiko, das private Investoren eingehen, wenn sie einen grossen Anteil ihres Vermögens in eine Immobilie stecken.
Ökonom Neff rät, bei der Kalkulation nur auf die Mieterträge zu achten und nicht auf eine Wertsteigerung zu hoffen. «So wie sich der Markt entwickelt, würde ich nicht auf steigende Preise setzen.»
Zudem gilt: Die Immobilienpreise können auch wieder sinken – auch wenn es im Moment überhaupt nicht danach aussieht. Wer eine Wohnung kauft, muss ums Risiko eines Immobiliencrashs wissen.
Die Rendite spielt nicht für alle die Hauptrolle
Eine hohe Rendite stehe nicht für alle private Investoren im Vordergrund, sagt Matthias Holzhey von der UBS: «Es geht ihnen auch um den Vermögenserhalt. Sie haben keine Mühe damit, wenn am Schluss nur 0,5 oder 1,0 Prozent Rendite übrigbleibt.» Manche Menschen kauften die Wohnung auch mit dem Gedanken, sie später vielleicht selber zu nutzen. «Bei Immobilieninvestitionen sind viele Emotionen im Spiel», so der UBS-Experte.
Dieser Artikel erschien erstmals am 28.01.2020.