Die Zinsen sind am absoluten Tiefpunkt und das wird wahrscheinlich noch lange Zeit so bleiben. Erst vor wenigen Wochen hat nämlich Mario Draghi, der Chef der Europäischen Zentralbank EZB, signalisiert, dass er den Markt ab September mit noch mehr Geld fluten will.
Da taucht der Name des Programms "QE4ever" auf – Quantitative Easing for ever. Also die Lockerung der Geldpolitik für alle Zeiten. Und die US-Notenbank hat die Zinsen jetzt gesenkt. Experten gehen sogar davon aus, dass die Fed den Leitzins im September weiter reduzieren wird.
Das ist gut für Immobilien-Aktien. Tiefe Zinsen bedeuten günstige Finanzierungskonditionen für den Kauf von Liegenschaften. Und obwohl die Preise der Objekte Teils enorm gestiegen sind, ist bei einem Zins nicht selten kaum über 1 Prozent pro Jahr selbst bei Mietrenditen in der Branche in der Regel von etwa 3 bis 5 Prozent immer noch gutes Geld verdient.
Deutsche Konsum Reit – weit überdurchschnittliche Mietrendite
Deutlich höhere Margen erzielt allerdings Deutsche Konsum Reit. Der Bestandhalter von Einzelhandelsimmobilien in guten Einkaufslagen abseits der teuren Metropolen hat eine durchschnittliche Anfangsrendite im Portfolio von 11,2 Prozent im Jahr. Das ist doppelt, ja teils dreimal so viel wie in der Branche üblich.
Die hohe Marge ist ein grosser Pluspunkt für den Immo-Konzern aus Berlin. Doch das Unternehmen überzeugt noch mehr. Es gibt rasantes Wachstum. Zwischen 2015 und 2018 stieg die Zahl der Liegenschaften im Portfolio von Deutsche Konsum Reit von 17 auf 90 und die jährlichen Mieteinnahmen haben sich in dem Zeitraum so auf 35,5 Millionen Euro fast vervierfacht.
Das Immobilienportfolio wächst rasant…
Inzwischen ist das Portfolio sogar schon auf 123 Objekte angewachsen und die annualisierten Mieteinnahmen liegen nun bei 49 Millionen Euro. Zum Ausbau des Portfolios kommen fallende Leerstandsquoten. Lag diese 2016/17 noch bei 14,6 Prozent, so waren es im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017/18 per Ende September 9,6 Prozent. Ende Juni standen sogar nur noch 8,7 Prozent der Fläche leer.
Mit geringerem Leerstand und wachsender vermietbarer Fläche steigt auch eine weitere wichtige Kennzahl: die der Funds From Operations FFO. Diese spiegeln die operativen Mieterträge wieder und kletterten in den ersten neun Monaten bei Deutsche Konsum Reit um 69 Prozent auf 0,65 Euro je Aktie. Nach 0,62 Euro FFO je Aktie in 2017/18 könnten im Gesamtjahr 2018/19 nun rund 1,0 Euro je Anteil möglich sein.
… und es gibt hohe Bewertungsgewinne
Dazu kommen Bewertungsgewinne. Per Ende Juni berichteten die Berliner über einen Anstieg des Portfoliowerts um 6,9 Prozent oder um rund 33 Millionen Euro. Das Ergebnis je Aktie könnte in diesem Jahr bei rund 2,0 Euro liegen.
Da Deutsche Konsum Reit weitere Objekte kaufen und bereits vorhandene, aber nicht genutzte Objekte revitalisieren will, dürften die Mieteinnahmen weiter nach oben gehen. Die Aktie ist in diesem Jahr zwar bereits um 40 Prozent gestiegen, aber solange das Umfeld günstig ist und die Berliner wachsen, sind noch höhere Kurse drin.
Deutsche Konsum Reit AG
ISIN: DE000A14KRD3
Gewinn je Aktie 2020e: 2,0 €
KGV 2020e: 7,4
Dividende/Rendite 2019e: 0,40 €/2,7%
EK je Aktie: 9,47 €
EK-Quote: 48,0%
KBV: 1,6
Kurs/Ziel/Stopp: 14,80/19,50/9,80 €
* Georg Pröbstl ist Chefredaktor des Börsenbriefs Value-Depesche. Der Börsendienst ist auf substanzstarke, unterbewertete Aktien mit guten Perspektiven aus der D-A-CH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz) spezialisiert. Performance des Musterdepots seit Start im April 2010: +16,7 Prozent p.a. (DAX: +6,3 Prozent p.a.).
