Das Geschäft mit Direktinvestitionen in Immobilien ist deutlich härter geworden», weiss Olivier Rubin. Der Mann aus der Romandie spricht aus Erfahrung: Er hat zusammen mit Urs Hammer, dem früheren McDonald’s-Schweiz-Chef, die Immobiliengesellschaft R-éal gegründet und in den letzten zwölf Jahren über 20 Bauvorhaben mit einem Verkaufswert von rund 400 Millionen Franken realisiert. Das grösste Problem sieht Rubin, der zuvor als Entwicklungsleiter bei McDonald’s tätig war, bei der Entwicklung der Landpreise: «Dort startet die grosse Spekulation», sagt er und verweist auf die zahlreichen Bauern, deren Land in Bauzonen umgewandelt wird, und auf Erbengemeinschaften, die einen möglichst grossen Profit aus dem Erbe schlagen wollen.
Dennoch haben es Rubin und Hammer mit ihren Objekten auf eine durchschnittliche Rendite von rund 15 Prozent vor Steuern gebracht. Doch je nach Bauprojekt fällt die Rechnung sehr unterschiedlich aus. Es gibt Liegenschaften, bei denen unter dem Strich fast gar nichts übrig blieb, und andere, wo Margen von 40 Prozent erwirtschaftet wurden. Der Erfolg steht und fällt mit dem Einstandspreis des Landes und mit der richtigen Einschätzung des Marktes auch unter Berücksichtigung des übrigen Angebotes.
Bauprojekt Alonda in Altendorf SZ
Ein gutes Anschauungsbeispiel liefert das Bauprojekt Alonda in Altendorf SZ mit 40 Wohnungen, 10 Gewerbeeinheiten und einem Verkaufswert von rund 60 Millionen Franken. Bei der Beurteilung der Ausgangslage vor dem Kauf des Grundstücks im Jahr 2009 stellte Rubin fest, dass die benachbarten Landwirte eine grössere Überbauung mit kleineren Wohnungen erstellten. Auch bei den Bestandsliegenschaften gab es in der Nachbarschaft ein grosses Angebot an kleineren Wohnungen. Zusammen mit Urs Hammer, der bereits in der Gemeinde wohnte, beschloss man, auf grosse Wohneinheiten mit bis zu 6,5 Zimmern, Wintergärten und grossen Terrassen zu setzen. Avisiert wurden vermögende und gut verdienende Käufer, die eine schöne Seesicht und einen gehobenen Ausbaustandard schätzen. Die Kaufpreise bewegten sich trotzdem im moderaten Bereich von 8000 bis 12 000 Franken pro Quadratmeter, da die Autobahn hinter den Gebäuden durchführt. Diesen Nachteil konnte auch eine Schallschutzmauer nicht ganz aufwiegen, die für rund eine Million Franken erstellt wurde.
Dass die Rendite des Gesamtprojekts mit rund zehn Prozent tiefer ausfiel als erwartet, lag daran, dass noch ein Nebengebäude gebaut werden musste – es verursachte einen Verlust von rund einer Million – und dass sich einige der teureren Wohnungen als schwer verkäuflich erwiesen und nur dank einem grösseren Preisabschlag und zusätzlichem Entgegenkommen wie dem Ausbau des Wintergartens einen Käufer fanden. «Der Quadratmeterpreis ist für die Käufer und vor allem für deren Bank weniger relevant als die Kosten pro Einheit», weiss Rubin aus Erfahrung. Deshalb müssen Bauträger auch den absoluten Preis einer Wohneinheit im Auge behalten.
In der Kalkulation wird auch die Bauherrenvertretung berücksichtigt. Damit lässt sich R-éal den Aufwand abgelten, der für die Projektsteuerung notwendig ist. Rubin rät jedem, der nicht Immobilienprofi ist und sich als Bauträger von Objekten mit mehr als fünf Einheiten betätigt, eine professionelle Bauherrenvertretung zu engagieren. Bei kleineren Objekten könne die Projektsteuerung auch mit einem guten Architekten funktionieren.
Nicht zu unterschätzen sind zudem die Kosten für die Vermarktung: R-éal organisiert in der Regel einen Pitch mit mehreren etablierten Maklerunternehmen und lässt sie auch eine Einschätzung des Marktpreises vornehmen. Aber er mahnt zur Vorsicht: «Wir machen öfter die Erfahrung, dass uns Makler höhere Preise empfehlen, damit sie den Auftrag bekommen, diese jedoch nachträglich korrigieren.»
Olivier Rubin und Urs Hammer, Ex-Chef von McDonalds Schweiz: Zusammen bauten sie mehr als 20 Bauprojekte mit einem Verkaufsvolumen von rund 380 Millionen Franken.
Konkurrenz zu Grossinvestoren
Auch die Hypothekarbanken spielen dank ihrer Marktkenntnis bei der Festlegung der Preise eine wichtige Rolle. Bei den Finanzierungsgesprächen bespricht Rubin mit den Bankern gerne die prognostizierten Verkaufspreise und lässt seine Erwartungen challengen. «Es ist gut, wenn die Bank mit Immobilienpromotoren hart ist, denn sie sind auch hart mit dem Endkäufer, der möglicherweise bei der gleichen Bank um eine Hypothek ersucht», so Rubins Erfahrung. «Das Wichtigste ist, dass die Partnerbank die Endpreise der Überbauung und deren Finanzierung für die Käufer absegnet, denn so haben wir die Garantie, dass das Angebot dem Markt entspricht.»
R-éal investierte in der Vergangenheit auch in Mietobjekte als Renditeliegenschaften. Doch dieser Markt sei sehr schwierig geworden, so Rubin. Denn im Mietmarkt stehe er in Konkurrenz mit vielen Grossinvestoren, unter anderem den Pensionskassen. Diesen reiche oft eine Bruttorendite unter vier Prozent, da sie mit vorhandenem Geld arbeiten.
In Zürich oder Zug kaufen private Investoren sogar Mehrfamilienhäuser mit null Prozent Rendite, weil sie überzeugt sind, dass der Wert der Liegenschaft steigt. «Wenn die Renditeerwartung nicht mindestens sechs Prozent brutto beträgt, steigen wir nicht ein», sagt Rubin.
Aufgrund dieser Zielvorgabe und angesichts der hohen Marktpreise für Grundstücke und bestehende Objekte sieht er nur noch wenig Chancen für Investitionen in Renditeliegenschaften zum Vermieten. Möglichkeiten macht er aber noch bei Objekten mit Stockwerkeigentum oder Renditeobjekten in kleineren Märkten aus, zum Beispiel im Jura oder rund um Neuenburg.
So funktioniert eine Bauherrenvertretung
Wer als Nicht-Bauprofi ein grösseres Projekt plant, sollte sich eine Bauherrenvertretung leisten, denn die Aufgaben sind komplex (siehe Liste unten). Die Honorierung der Bauherrenvertretung ist Verhandlungssache. In der Regel berechnet sie sich in Prozent der Bausumme. Bei grösseren Objekten (ab zehn Millionen Franken) beträgt der Satz zwischen 1,5 und 3,5 Prozent. Bei Projekten mit einer Million Franken Investitionsvolumen kann das Honorar auch acht Prozent betragen. Wer eine Pauschale wählt, hat den Vorteil, dass die Vertretung nicht belohnt wird, wenn die Kosten höher ausfallen. Es werden auch Verträge geschlossen, bei denen die Bauherrschaft der Vertretung einen Bonus gewährt, wenn die Bausumme tiefer ausfällt als budgetiert. Mit solchen Verträgen riskiert man aber, dass die Qualität leidet.
Die Aufgaben der Bauherrenvertretung
1. Festlegung der juristischen und der Promotions-Organe
• Evaluation der möglichen Interessenten
• Bildung des Konsortiums
• Festlegung der juristischen Organe
2. Rahmenvorbereitungen bis zum Erhalt einer Vorbewilligung
• Perimeteranpassungen, Dienstbarkeiten, Parzellenabtretungen, Miteigentümeranpassungen usw.
• Bei Abrissobjekten: Vorgehen mit Mietern
• Verhandlungen mit den Behörden in Zusammenarbeit mit dem Architekten
3. Baubewilligung und Projektstudie
• Marktanalyse, Festlegung des Bauprogramms
• Machbarkeitstudie, finanzielle Studien
• Begleitung des Architekten
• Erhalt der Abriss- und Baubewilligung
mit dem Architekten
4. Finanzierung bis zur Eröffnung des Baukredites
• Beziehungen zum Geldgeber
• Erhalt des Baukredites und Konsolidierung der Hypotheken
• Finanzielle Studien für Bauherren und Dritte
5. Vorbereitung und Realisierung des Baus
• Lösung der baurechtlichen Fragen
• Begleitung des Architekten in der Wahl der Ausstattung und der technischen Optionen
• Planung mit dem Architekten hinsichtlich Generalunternehmung oder Bauleitung
• Prüfung der Ausschreibungsverträge
• Verhandlungen mit den Unternehmen
• Teilnahme an den Bausitzungen
• Erhalt der Mietbewilligungen
6. Bauabnahme und Kontrolle
• Teilnahme an den Abnahmen mit dem Architekten
• Koordination der Interventionen des Architekten
• Sicherung der Abschlussarbeiten
• Begleitung des Besitzers, um Art. 371 OR
und die SIA-Normen zu gewährleisten