Im Immobiliensektor herrscht Aufbruchstimmung. Eine Welle von Fondsneulancierungen mischt die Gemüter auf. Häufiges Gesprächsthema sind die Distressed Property Funds: Solche opportunistisch agierenden Funds of Funds suchen Investoren, die in Zahlungsschwierigkeiten stecken, und kaufen deren Immobilien mit hohen Abschlägen. Angepeilt werden über zehn Jahre 15 Prozent Rendite per annum.
Im September platzierte auch Partners Group aus Baar einen Distressed Property Fund. «Wer genügend Liquidität hat, findet auch wegen der Subprime-Krise vermehrt sehr attraktive Kaufgelegenheiten», erklärt Claude Angéloz, Partner bei der Partners Group.
Sind Fonds, die in der Krise lanciert wurden, die Performance-Stars von morgen? Im Schweizer Markt herrschen andere Verhältnisse, die neuen Fonds sind keine Distressed Property Funds.
Gemäss Roland Vögele, Co-Fondsmanager des MV ImmoXtra, spielt aus Sicht der Emittenten bei der Lancierung eines Schweizer Immobilienfonds auch das Bewertungsniveau des Markts eine entscheidende Rolle. Sind bestehende Fonds teuer bewertet, so haben es neue Produkte einfacher. Denn der Investor glaubt, dass diese ebenfalls rasch ein Agio – also eine Prämie – zum inneren Wert aufbauen.
Bei der Lancierung des CS LivingPlus, der in moderne Wohnformen mit integrierten Serviceleistungen investiert, wurde während Monaten die Werbetrommel gerührt. Die hohe Nachfrage blies das Agio rasch auf 15 bis 20 Prozent auf, trotz einem Cashbestand von 400 Millionen Franken. «Es liegt auf der Hand, dass die Rendite nicht mit Fonds Schritt halten kann, die voll investiert sind», sagt Vögele und rät dazu, die hohen Bewertungen zu Verkäufen zu nutzen.
Seit ihrer Lancierung haben sich die meisten neuen Schweizer Fonds schlechter entwickelt als der Immobilienfondsindex SWIIT, der 2008 rund 16 Prozent zulegen konnte. Einzig der CS Living Plus konnte mit dem Index mithalten.
Susanne Kapfinger, freie Journalistin und Immobilienspezialistin, Bätterkinden.