Schweizer Immobilieninvestoren konnten letztes Jahr viel Geld verdienen. Es ist eine beeindruckende Performance, die der neuste Bericht des Immobiliendienstleisters IAZI aufzeigt: 6,2 Prozent. So stark rentierten die Schweizer Mehrfamilienhäuser und Geschäftsgebäude im Schnitt. Die IAZI analysierte dafür die Zahlen für Tausende von sogenannten Renditeliegenschaften in der Schweiz.
IAZI-Chef Donato Scognamiglio wird angesichts des glänzenden Ergebnisses für Immobilieninvestoren jedoch nicht euphorisch. Im Gegenteil warnt der Experte vor den Folgen dieser «flächendeckenden Party» auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Zahlreiche Investoren würden viel Geld verlieren, sobald die Schweizerische Nationalbank den Leitzins erhöht, erklärt Scognamiglio im Interview (siehe unten).
In seinen Zahlen erkennt Scognamiglio eine Entwicklung, die ihm Sorgen bereitet und ihn eine düstere Prognose machen lässt. Die Preise könnten deutlich sinken. Denn die stolzen Renditen erzielten die Besitzer vor allem, weil sich die Liegenschaften stark aufwerteten, im Schnitt um 4 Prozent bei Mehrfamilienhäusern. Immer mehr Investoren wollen Häuser kaufen, was die Preise nach oben treibt. «Die Lage spielt keine Rolle mehr», sagt Sconamiglio.
Zwar verbuchten die Liegenschaftsbesitzer letztes Jahr in der Regel auch mehr Einkünfte. Dies überrascht, denn die Mieten sind im Schnitt nicht angestiegen. Zudem stehen immer mehr Wohnungen und Ladenlokale leer, weil so viel gebaut worden ist. Das Kunststück, trotz stabiler Mieten und steigenden Leerständen die Einnahmen zu erhöhen, gelang vielen Investoren laut Scognamiglio, indem sie ihre Kosten senkten: Sie verzichten beispielsweise darauf, das Gebäude zu sanieren, oder sie wenden weniger strenge Buchhaltungsregeln an.
Preise geraten unter Druck
Für Scognamiglio ist klar, dass die Immobilienpreise unter Druck kommen, sobald sich die Zinsen erhöhen. Seit rund zwanzig Jahren werten sich Schweizer Renditeliegenschaften auf. Dieser Boom werde nicht ewig anhalten, sagt Scognamiglio: «Ich habe noch nie einen Immobilienmarkt gesehen, der nicht zyklisch ist.»
*Prof. Dr. Donato Scognamiglio ist CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich. Er ist zudem als Titularprofessor und Dozent für Real Estate & Finance an der Universität Bern tätig.
Sie warnen vor einem Preisrutsch bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeliegenschaften. Wieso?
Donato Scognamiglio*: Heute sind die Preise sehr hoch. Es gibt Liegenschaften auf dem Markt, für die man das 30-fache der Jahresmiete zahlt. Bei solchen Objekten hat eine kleine Zinsveränderung eine massive Wertkorrektur zur Folge. Eine Zinserhöhung um ein Prozent würde schon zu einer Preiskorrektur von 15 bis 20 Prozent führen. Der Markt reagiert heute viel sensibler auf Zinsveränderungen als noch vor ein paar Jahren, als diese Liegenschaft das 20-fache einer Jahresmiete kostete.
Die Schweizerische Nationalbank hat letzte Woche vor einer Preiskorrektur auf dem Immobilienmarkt gewarnt. Sind sich die Marktteilnehmer der Risiken bewusst?
Die Banken sicher. Jene Banken, die ich kenne, finanzieren keine Immobilie zu achtzig Prozent, bei welcher der Investor eine sehr tiefe Rendite hat – dort müssen die Investoren mehr eigene Mittel auftreiben, wenn sie so viel für ein Objekt zahlen wollen.
Donato Sconamiglio: Er gehört zu den bekanntesten Schweizer Immobilienexperten.
Wird es zwingend zu einer Wertkorrektur kommen?
Es ist nur eine Frage der Zeit. Wir erleben seit zwanzig Jahren einen Immobilienboom, bei dem es nur nach oben geht. Wegen der Negativzinsen wollen alle in Immobilien investieren. Die europäische Wirtschaft erholt sich. Im Euroraum werden irgendwann die Zinsen steigen, und dann wird die Schweizerische Nationalbank nachziehen. Wenn das Schweizer Zinsniveau nicht mehr bei -0,75 Prozent, sondern bei 0 oder leicht darüber liegt, werden Anlageobjekte, die heute noch interessant sind, unattraktiv.
Würde eine solche Korrektur die ganze Schweiz treffen?
In jenen Regionen, wo zu viel gebaut worden ist, sinken die Preis schon heute. Doch auch an Zentrumslagen, von denen wir heute schwärmen, werden Käufer nicht mehr bereit sein, für Objekte das 40-fache einer Jahresmiete zu zahlen. Zürich, Basel, Genf, Lausanne oder Bern strahlen heute sehr hell, weil es keine Alternativen gibt. Sobald diese Alternativen wieder bestehen, werden sie nur noch leuchten.
Es droht eine Preiskorrektur in der ganzen Schweiz?
Mit Sicherheit. Die Zinsen sind schliesslich nicht nur in einzelnen Regionen tief. Die Lage wird in Zukunft wieder wichtig. Sobald die Ära des Gratisgelds vorbei ist, wird man feststellen, dass Bachenbülach nicht ein gleich guter Standort wie die Zürcher Bahnhofstrasse ist.
Welche Investoren könnte eine solche Preiskorrektur treffen?
Die grossen Eigentümer, die schon lange auf dem Markt sind, werden es abfedern können, weil sie grosse Bestände haben. Sorgen bereiten mir jene, die jetzt neu in den Markt eintreten, mit teilweise innovativen Geschäftsmodellen. Hier gehen die Investoren sehr hohe Risiken ein.
An wen denken Sie?
Ich spreche beispielsweise von Pensionskassen, die jetzt neu in Immobilien investieren. Sie nehmen Korrekturen auf ihren Beständen in Kauf. Es sind aber auch private Investoren darunter. Das Bewusstsein, dass man mit Immobilien Geld verlieren kann, ist in den letzten zwanzig Jahren vergessen gegangen.
Wie können sich Investoren gegen Korrekturen wappnen?
Investoren sollten über genügend Eigenmittel verfügen und nicht bis zum Anschlag Fremdkapital einsetzen. Sie sollten auch der Gier etwas widerstehen, und sich mit weniger zufriedengeben – im Bewusstsein, dass ihnen das Objekt dafür auch selber gehört.
Stehen Behörden und Aufsichtsorgane in der Pflicht, eine Korrektur zu verhindern?
Letztlich können staatliche Organe wie die Nationalbank, die Finanzmarktaufsicht oder die Pensionskassenaufsicht den Markt nicht massiv verändern. In der Regel handeln sie zu spät. Sie sind wie ein Schiedsrichter, der pfeift – den Fussballmatch spielen andere.
Sie sehen niemand in der Verantwortung?
Doch, beispielsweise die Mitglieder der Anlagekommissionen der Pensionskassen, wo die Entscheide gefällt werden. Dort ist Know-how für die Risiken und der Markt erforderlich. Die Gremien müssen den Mitarbeitern auf die Finger schauen. In der Verantwortung sehe ich auch die Bewertungsfirmen für Immobilien. Die Investoren sollten nicht immer mit den gleichen Firmen zusammenarbeiten, und auch Zweitmeinungen einholen. Die Einschätzungen sollten kritisch hinterfragt werden, es stellen sich Fragen wie: «Was passiert, wenn die Zinsen plötzlich ansteigen»?