Eine attraktive und international bekannte Stadt, prächtige Seelandschaften und Blick in die Berge: Das lockt Touristen aus aller Welt in die Zentralschweiz. Die Attraktivität der Gegend und das stabile wirtschaftlichen Umfeld tragen auch den Immobilienmarkt. «Die Zentralschweiz gehört nach wie vor zu den gefragten Wohnstandorten der Schweiz», sagt Robert Weinert, Ökonom beim Beratungsunternehmen Wüest Partner.
Auf der aktuellen Landkarte der Schweiz, die mehrere Problemregionen verzeichnet, tauchen kaum je Gemeinden der Zentralschweiz auf. Eine ungünstige Dynamik ist schon eher im Raum Solothurn, im Mittelland, im Wallis und im Tessin, in La-Chaux-de-Fonds oder im Oberaargau erkennbar – hier kumulieren sich hohe Leerstände und eine noch wachsende Investitionstätigkeit bei den Neubauten. «Auch der Mietwohnungsmarkt in der Zentralschweiz läuft noch vergleichsweise gut», so der Experte von Wüest Partner.
Wichtig hier: die Suva. Mit einem Immobilienportfolio von rund 5,4 Milliarden Franken ist der Unfallversicherer ein gewichtigen Player in der Gegend. Laut Portfolio-Manager Norbert Metzger will die Suva ihre Quote in der Anlagegruppe Immobilien Schweiz weiter beibehalten und hält laufend nach Investitionsmöglichkeiten Ausschau: «Derzeit sind wir leicht unter dem angestrebten Soll.»
Ein Beispiel von mehreren aus der Zentralschweiz: Der Neubau «Square One» in Root mit Büro- und Dienstleistungsflächen sowie 32 Wohnungen wird auf Anfang 2020 fertiggestellt. «Für gut die Hälfte der Wohnungen und Büros sind bereits Mietverträge unterzeichnet», äussert sich Metzger zufrieden. Der Neubau entsteht im Rahmen der vierten Bauetappe des Campus «D4 Business Village Luzern».
Projekt «Square One» in Root.
Zu den Vorhaben der Suva zählt weiter ein Neubau mit 130 Mietwohnungen auf dem Schweighofareal in Kriens. Die bereits fertiggebaute Siedlung ist zu 70 Prozent vermietet. Norbert Metzger dazu: «Die Vermarktung eines solchen Volumens braucht naturgemäss Zeit.» Das Areal Schweighof ist einer der Entwicklungsschwerpunkte im Süden Luzerns. Hier realisieren mehrere Investoren insgesamt 600 Wohnungen. Im Endausbau wird rund eine halbe Milliarde Franken investiert. Weil es hier um Neubauten zum Zweck der Kapitalanlage geht, handelt es sich ausschliesslich um Mietwohnungen – keine Eigentumswohnungen. Gemäss dem aktuellen Stand sind auf dem ganzen Areal 351 Einheiten bezugsbereit, davon sind aktuell 250 vermietet, also gut 70 Prozent.
Neubauten gleich Vermarktungsprobleme
Die intensive Bautätigkeit trägt wesentlich zu den Vermarktungsproblemen bei. Ebenfalls in Kriens realisieren die Immobiliengesellschaft Mobimo und eine Immobilien-Anlagestiftung der CS ein grösseres Volumen an neuen Wohnungen, Geschäfts- und Dienstleistungsflächen – das Projekt «Mattenhof». Der von Mobimo realisierte Teil umfasst 129 Wohnungen, rund 21’000 Quadratmeter kommerzielle Flächen sowie ein Holiday Inn Express mit 160 Zimmern. Für einen zweiten Teil unter dem Namen «Matteo» liegt die Federführung bei der erwähnten CS-Stiftung (CSA Real Estate Switzerland); das Projekt umfasst noch weitere 146 Mietwohnungen sowie Geschäftsflächen für Büros, Retail und Dienstleistungen.
Zur Vermietungsquote sagt der zuständige Arealmanager William White von Mobimo: «Bei den Geschäftsflächen liegt der aktuelle Stand bei über 70 Prozent.»
400 Swisscom-Angestellte
Der bedeutendste Mieter auf dem Geschäftsteil ist Swisscom – mit neuen Flächen für rund 400 Mitarbeitende. Der Vermietungsstand bei den 129 Mietwohnungen liegt mit rund 60 Prozent etwas tiefer. Laut William White entsprechen die Neubaumieten dem lokalen Preisniveau. Die 3,5 Zimmer-Wohnungen kosten zum Beispiel inklusive Nebenkosten um die 2'000 oder 2'100 Franken; teurer sind einige exklusive Maisonette-Wohnungen.
«Klar ist, dass natürlich vor allem Leute hierher ziehen werden, die sich die Mieten für Neubauwohnungen leisten können», erläutert William White. Gemeint sind dabei unter anderem Doppelverdiener ohne Kinder. Generell richten sich die zahlreichen Neubauten in der Agglomeration an ein urbanes, zahlungskräftiges Publikum.
Nachfrage in den Seegemeinden
Die Investoren sind sich durchaus bewusst, dass das Marktgleichgewicht je nach Volumina und je nach Höhe der Mieten kippen könnte. Norbert Metzger von der Suva hat dazu eine klare Einschätzung: «Es ist absehbar, dass es in der Agglomeration von Luzern zu einem Überangebot auf dem Mietwohnungsmarkt kommen wird.» Das Nachsehen hätten Eigentümer mit älteren Liegenschaften, die nicht mehr dem Stand der Zeit entsprechen würden. Aber auch Neubauten, die nicht klar positioniert seien oder von ihren spezifischen Merkmalen her austauchbar scheinen, müssen mit Leerständen rechnen. «Sind die Objekte im Büro- und Wohnsegment aber für klar definierte Zielgruppen massgeschneidert, ist auch in einem solchen Umfeld ein Erfolg möglich», so Metzger. Denkbar wären preiswerte Kleinwohnungen oder - am passenden Standort - auch generell attraktive Mieten bei einem etwas einfacheren Ausbaustandard.
Völlig gegenläufig zum Trend auf dem Mietmarkt erfreuen sich Kaufobjekte in der Zentralschweiz einer grossen Beliebtheit. Das bestätigt Stefan Felber, Leiter der Niederlassung Luzern und Sursee von Walde & Partner: «Wir bedauern, dass als Folge des oft zitierten Anlagenotstandes viele Investoren Mietwohnungen im Fokus haben.» Eine sehr lebhafte Nachfrage nach Kaufobjekten beobachtet der auf Vermarktung von Immobilien spezialisierte Fachmann in den Seegemeinden rund um den Vierwaldstättersee. Entscheidend seien eine attraktive Umgebung, Seesicht und dennoch eine gute Erreichbarkeit in Richtung Luzern und Zürich. Dabei spiele immer auch das lokale Gleichgewicht auf dem Markt eine Rolle. «Wenn ein Standort mehrere Jahre eine allzu intensive Bautätigkeit verzeichnete, etwa Hergiswil oder Gersau, bleibt das nicht ohne Folgen», so Felber.
In einem Punkt sind sich die Experten aber einig: Wenn die Preise und die Lage stimmen, bleiben Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Villen in der Zentralschweiz auch in den nächsten Jahren sehr gefragt.
Ein gutes Beispiel für gegenläufige Trends ist der Kanton Nidwalden: Gemäss den neusten Marktinformationen des Beratungsunternehmens Wüest Partner sind hier die Angebotspreise von Mietwohnungen seit Jahren unter Druck und sinken sogar stärker als im Schweizer Durchschnitt. Eine steigende Zahl von Baugesuchen für Neubauwohnungen dürfte den Markt in Nidwalden weiter belasten. Gleichzeitig verzeichnet der Kanton aber eine starke Nachfrage und steigende Preise für Eigentumswohnungen. Von allen Kantonen der Zentralschweiz weist nur Zug eine noch stärkere Teuerung beim Wohneigentum auf.
Das gilt fast für die gesamte Zentralschweiz: Die Wohnungsmieten sind sinkend, während die Preise für Wohneigentum steigen. Nehmen wir das Beispiel Eigentumswohnungen: Solche Objekte sind vor allem in den Kantonen Zug, Luzern, Uri und Nidwalden weiterhin begehrt. Gemäss den aktuellen Marktinformationen von Wüest Partner legen dort die Preise von Eigentumswohnungen weiter zu, besonders ausgeprägt im Kanton Zug.