Ein Eigenheim zu besitzen, ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Traum – und Studien zeigen, dass rund drei Viertel der heutigen Mieter grundsätzlich Wohneigentum kaufen möchten. Kaufwillige müssen jedoch Vieles beachten und abklären, damit sie den richtigen Entscheid fällen können.
Als Erstes sollten sie schon lange vor dem Erwerb den lokalen Liegenschaftenmarkt genau studieren, um sofort zugreifen zu können, wenn ihr Wunschobjekt verfügbar wird. Der Standort des Objekts und die eigenen Platzbedürfnisse müssen gut geplant werden, sodass bei einem Stellenwechsel oder bei Geburt des zweiten Kindes kein Zügelzwang entsteht.
Phil Lojacono ist seit Januar 2021 CEO der Eigenheimplattform Liiva. Zuvor war er bei Google in Dublin, bevor er als Gründer und CEO das KMU-Finanzierungs-Startup Advanon führte. Lojacono hat einen Abschluss als MSc in Banking & Finance der HSLU.
Die Finanzierung ist für Viele die grösste Hürde für den Kauf eines Eigenheims. Das frühzeitige Gespräch mit der Bank muss gesucht werden: Wie teuer darf die Liegenschaft maximal sein? Welche Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit müssen erfüllt werden? Welche Hypotheken (Offerten von verschiedenen Anbietern einholen) sind möglich?
Ist ein Vorbezug von Pensionskassengeld (WEF) notwendig, und wenn ja, welche Auswirkungen hat das auf die Altersleistungen? Welche Kapitalauszahlungssteuern fallen beim WEF-Vorbezug an? Und wie hoch sind die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten?
In Bezug auf die Tragbarkeit wird häufig moniert, die von den meisten Banken kalkulierten Hypothekarkosten von 5 Prozent seien im aktuellen Nullzinsumfeld zu hoch und verunmöglichten es vielen Familien, Wohneigentum zu erwerben. Allerding ist zu bemerken, dass die meisten Personen grundsätzlich am obersten Ende ihrer möglichen Preisspanne kaufen.
Der Standort des Objekts und die eigenen Platzbedürfnisse müssen gut geplant werden, sodass bei einem Stellenwechsel oder bei Geburt des zweiten Kindes kein Zügelzwang entsteht.
Käufer sollten sich überlegen, ob sie ihr Eigenheim immer noch finanzieren können, wenn die Partnerin oder der Ehemann plötzlich nur noch Teilzeit arbeiten will oder kann. Zudem können mit dem Kauf jeder Immobilie auch unerwartete Folgekosten entstehen.
Risiken proaktiv adressieren
Die wichtigsten Risiken beim Kauf von Wohneigentum können in zwei Kategorien eingeteilt werden: in vermeidbare und in nicht vermeidbare Risiken. Zu den vermeidbaren Risiken gehört, alle verfügbaren Informationen zu einem Objekt genau zu studieren. Dazu zählen die amtliche Schätzung, die Gebäudeversicherungspolice, der Grundbuchauszug, die Grundriss- und Katasterpläne, der Stockwerkseigentums- und Hauswartvertrag sowie Investitionsauflistungen, Baubewilligungsakten und Weiteres.
Eine Einschätzung der Nachbarschaft und Ortschaft und das Studium von Zonenplänen bieten auch wichtigen Aufschluss. Ein Blick auf anstehende kantonale Abstimmungen zu Gesetzesänderungen für Heizungen und Isolation von Wohngebäuden kann helfen, künftig zwingende Sanierungen zu erkennen. Ebenfalls mit hohen Kosten verbunden sind anstehende Renovationen – der aktuelle Zustand der Liegenschaft muss also detailliert ermittelt und eine Kostenplanung erstellt werden.
Zu den Risiken, die auch trotz grösster Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen der verkaufenden Partei kaum adressiert werden können, gehören Mängel, die beim Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt sind. Auch bei neuen Liegenschaften kann das schöne Flachdach erst Jahre später zu Wasserschäden führen.
Auch versteckte Kosten fallen ins Gewicht
Nicht zuletzt gibt es beim Kauf einer Immobilie auch versteckte Kosten. Der Grundbucheintrag, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Handänderungssteuer belaufen sich je nach Kanton auf 1,5 bis zu 4 Prozent des Kaufpreises. In der Regel werden diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Erstellung des Schuldbriefs für die Hypothek und der entsprechende Eintrag im Grundbuch kostet meist zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Hypothekarbetrags.
Wer beim Immobilienkauf die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss mit einer Provision von 1,5 bis 3 Prozent des Kaufpreises rechnen. Und beim allfälligen Verkauf des Eigenheims fallen Grundstückgewinnsteuern an, die je nach Haltedauer des Objekts und Kanton stark variieren können.
Beim Erwerb des Eigenheims ist also Vieles abzuklären und zu berücksichtigen, damit der Traum nicht zum Albtraum wird.