Der Boom des Schweizer Immobilienmarktes flacht ab. Weil die Zinsen vorderhand tief bleiben, könnte die Gefahr einer Preisblase frühestens in zwei Jahren akut werden, heisst es im neuesten «Immo-Monitoring». Allerdings gebe es auch kurzfristig Risiken.
Die mit Abstand grösste Gefahr gehe derzeit vom ungebremsten Bauboom bei Mehrfamilienhäusern aus. Denn hier könne nicht davon ausgegangen werden, dass alle Objekte problemlos Käufer und Mieter finden, heisst es in der neuesten Branchenstudie des Immobilienberaters Wüest & Partner.
Die Studienautoren verweisen darauf, dass im Sommer an 45'800 Wohnungen gebaut wurde. Es sei absehbar, dass «in gewissen Regionen ein vorübergehender Stopp der Preisanstiege bei Eigentumswohnungen erfolgen wird». Ein Angebotsüberhang brächte rasch sinkende Preise mit sich, warnt Wüest & Partner.
Bei den Mieten stellt die Studie zwei Parallelwelten fest: Bestehende Mieten, die an den Referenzzinssatz gekoppelt sind, dürften in den nächsten Monaten stabil bleiben oder gar sinken.
Bei neu abgeschlossenen Mieten erwarten die Immobilienexperten in den nächsten zwölf Monaten unterschiedliche Preisentwicklungen je nach Region und Segmenten. Zwischen 2005 und Ende 2010 sind die Angebotsmieten um ganze 10 Prozent gestiegen.
Studentenwohnungen sind gefragt
Einer der Hauptgründe für das Nachfragewachstum ist die Einwanderung. Die Auswirkungen seien facettenreicher, als zunächst erwartet: Zwar sei ein wesentlicher Teil der «neuen» Einwanderer gut qualifiziert.
Es sind aber nicht nur Manager, die eine grosszügige Stadtwohnung oder eine Villa am See suchen. Aufgrund der stark steigenden Zahl von ausländischen Studenten aus aller Welt nimmt beispielsweise an den Unistandorten auch die Nachfrage nach günstigem Wohnraum zu.
Stark an Bedeutung gewinnen auch die Grenzgänger. Die Immobilienmärkte flössen grenzübergreifend immer mehr ineinander. In Genf etwa werde die geplante Bahnlinie nach Annemasse die Wohnimmobilienmärkte weiter zusammenwachsen lassen.
Immobilienmarkt zeigt noch keine Bremsspuren
Insgesamt zeige der Schweizer Immobilienmarkt trotz der Turbulenzen an den Börsen und Kapitalmärkten, Schuldenkrise und Frankenstärke keine auffälligen Schwächen. Gründe seien neben der Einwanderung die Flaute bei alternativen Anlageklassen und die Flucht in so genannte Realwerte.
Nach dem Rekordjahr 2010 mit Hochbau-Investitionen von 44,1 Milliarden Franken erwartet Wüest & Partner für 2011 und 2012 eine nochmalige Erhöhung der Investitionen. Mögliche Bremsspuren dürften sich in der spätzyklischen Branche erst in der zweiten Hälfte 2012 bemerkbar machen.
Büromarkt: Erosion ausserhalb von Zürich und Genf
Ein weiter zunehmendes Angebot erwartet Wüest & Partner auch im Büromarkt. Die Ende 2006 gestartete Krisenwelle habe dem Schweizer Geschäftsflächenmarkt bis heute keine nennenswerten Schaden zugefügt, hiess es. Die Zahl der Baubewilligungen sei doppelt so hoch wie 2009.
Es gibt aber Unterschiede nach Standorten: Während in den Innenstädten von Genf und Zürich nachwievor Steigerungspotenzial bei den Mietpreisen bestehe, sei andernorts mit deren Erosion zu rechnen.
Dies gilt laut der Studie insbesondere für Standorte, an denen exportorientierte Unternehmen tätig sind, und für unvorteilhafte Lagen. Immer mehr Büroflächen an einem Ort wie im Zentrum Zürichs müssen hingegen nicht auf die Mietpreise drücken. Eine räumliche Kombination könne sich auch gegenseitig positiv beeinflussen.
(vst/kgh/awp)