Nach dem Erwerb bestimmt sich der Steuerwert der direkt gehaltenen Immobilien unter Berücksichtigung des Marktwertes und/oder des Ertragswertes je nach Kanton. Wenn die Investition über eine Immobiliengesellschaft erfolgt, wird die Immobilie in der Bilanz zu ihrem Kaufwert ausgewiesen.
Christian Salamin ist Senior Swiss Tax Specialist bei Société Générale Private Banking Suisse in Genf.
Beim Erwerb im eigenen Namen unterliegt die Immobilie der Vermögenssteuer, wohingegen beim Erwerb über eine Immobiliengesellschaft die Kapitalsteuer anfällt. Darüber hinaus müssen der eingetragene Eigentümer, sowie die Immobiliengesellschaft eine Grundstücksteuer im Verhältnis zum Steuerwert des Eigentums zahlen.
Steuern auf Einnahmen und Veräusserung
Während der Besitzdauer unterliegen die Mieteinnahmen von Gebäuden, die im Privatvermögen gehalten werden – beziehungsweise ihr Mietwert, wenn der Eigentümer sie nutzt – der Einkommensteuer. Wenn die Immobilie über eine Immobiliengesellschaft gehalten wird, unterliegen die Mieteinnahmen der Gewinnsteuer.
Im Falle einer Nutzung durch den Aktionär wird eine dem Marktpreis entsprechende Miete als steuerpflichtiges Einkommen der Gesellschaft behandelt. Alle von ihr gezahlten Dividenden sind beim Aktionär, der sie erhält, steuerpflichtig (mit Teilbesteuerung, wenn ihm 10 Prozent oder mehr des Kapitals gehören).
Die Veräusserung von Immobilien, die sich im Privatvermögen des Eigentümers befinden, unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Diese einzigartige, von der Einkommenssteuer getrennte Steuer, nimmt im Allgemeinen nach der Anzahl der Jahre des Besitzes entsprechend ab.
Verkauf von Immobilien
Der Verkauf einer Immobilie durch eine Immobiliengesellschaft stellt einen steuerpflichtigen Gewinn dar, wenn er vom kantonalen Recht nicht als steuerpflichtiger Kapitalgewinn betrachtet wird.
Der Erwerb von Immobilien im eigenen Namen vermeidet eine wirtschaftliche Doppelbesteuerung. Diese ergibt sich aus der Besteuerung des Gewinns der Immobiliengesellschaft und aus der an den Aktionär gezahlten Dividende.
Der Kauf und Verkauf von Immobilien oder Aktien von Immobiliengesellschaften, die im Privatvermögen gehalten werden, können die Steuerbehörden unter bestimmten Bedingungen als Ausübung gewerblichen Immobilienhandels einstufen.
Mit dem am 1. Januar 2020 in Kraft getretenen Bundesgesetz über die Unternehmenssteuerreform und die Finanzierung der AHV wird jedoch der Druck der wirtschaftlichen Doppelbesteuerung durch die Senkung der Einkommenssteuersätze für juristische Personen deutlich reduziert.
Neues Abzugsregime durch STAF
Ebenfalls am 1. Januar 2020 trat die Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens in Kraft.
Neben einem neuen Katalog von Abzügen erlaubt diese Regelung unter bestimmten Bedingungen beim Bau respektive der Renovation von Immobilien den Abzug von Gebäudeunterhaltskosten und energiesparenden Investitionen.
Dies gilt während des Bau- oder Renovierungsjahres. Hinzu kommt die Übertragung des Saldos der nicht abgezogenen Kosten auf die folgenden zwei Jahre.
Ergänzend ist es möglich, in Schweizer Immobilienfonds zu investieren, die direkt Immobilien halten. Diese Fonds gelten für Steuerzwecke als juristische Personen und werden ihrerseits gemäss Einkommen und Wert ihrer Liegenschaften besteuert. Auch Kapitalgewinne sind nur dem Immobilienfonds gegenüber steuerpflichtig. Der Fondsanteilsinhaber wird somit nicht auf Einkommen und Vermögen besteuert, die sich auf direkt im Besitz des Fonds befindliche Immobilien beziehen. Allerdings zahlt er Steuern auf ausgeschüttete Fondserträge, die nicht aus diesen Immobilien stammen. Insofern unterliegen Ausschüttungen nicht der Verrechnungssteuer. Besteuert wird nur das Vermögen, das der Differenz zwischen dem Wert aller Vermögenswerte des kollektiven Anlagevehikels und dem Wert der direkt besessenen Immobilien entspricht.
Die verschiedenen hier dargestellten Aspekte können in Verbindung mit einem anhaltend niedrigen Zinsumfeld und einer Rendite auf Ersparnisse, die fast null oder sogar negativ ist, den Nutzen von Überlegungen zu Investitionen in Immobilien aufzeigen.
In diesem Zug lassen sich die finanziellen und fiskalischen Konsequenzen ebenso wie Nachlassfolgen mit einem Fachmann ausloten. Dieses 360-Grad-Denken ermöglicht es, auf der Basis der Ziele des privaten Investors eine optimale Anlagestrategie zu entwickeln.