Direkte Investitionen in Immobilien sind in der Regel von langer Dauer, und die effektiven Gewinne oder Verluste lassen sich erst nach dem Verkauf des Objektes feststellen. Sie können dabei je nach Höhe der kantonal unterschiedlichen Grundstückgewinnsteuern stark variieren.
Bei der Berechnung von Rendite oder Risiko sind Investoren deshalb während der Haltedauer ihrer Immobilienanlage über weite Strecken im Blindflug unterwegs und müssen immer wieder Annahmen treffen.
In der hiesigen Finanzberichterstattung ist es üblich, nur die Netto-Cashflow-Rendite auszuweisen. Sind keine aktuellen Immobilienbewertungen greifbar, basiert diese Berechnung auf den bilanzierten Anlagekosten oder den Kaufpreisen. Renditeberechnungen auf Basis historischer Werte klammern die Komponente der Wertänderung aus und dienen bloss als grobe Annäherung an die Wahrheit. Ökonomisch betrachtet sind sie aber falsch, weil die Opportunitätskosten dabei ausgeblendet werden. Sie können Investoren täuschen, da die Rentabilitätsrisiken unvollständig und verzerrt ausgewiesen werden.
Renditen auf Basis des Netto-Cashflows fallen mit vier bis fünf Prozent somit generell zu tief aus. Der vom Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) berechnete Performance-Index für Renditeliegenschaften in der Schweiz weist für die letzten neun Jahre eine jährliche Gesamtrendite von 6,51 Prozent aus.
Wer die Gesamtrendite seines Vermögens ermitteln will, stösst somit bei der Berechnung der Renditekennzahlen von Immobilienanlagen auf einige Schwierigkeiten. Das Informationsdefizit lässt sich allenfalls mit dem Beizug eines Schätzungsexperten ausmerzen. Doch die Kosten dafür gehen wiederum zulasten der Rendite.
Institutionelle Investoren lassen ihre Immobilien halbjährlich bewerten. Damit erhalten sie die Grundlage für eine korrekte Gesamtrendite und reduzieren die Unsicherheit bezüglich der Wertentwicklung. Dies ist für Private nur bedingt möglich. Trotzdem ist es ratsam, reale Immobilienanlagen in regelmässigen Abständen bewerten zu lassen. So erhält der Blindflug verlässliche Wegmarken.