Was Immobilien kosten – der grosse Schweiz-Vergleich

Der Sonnenuntergang – das versichern wir Ihnen –, der ist einfach legendär.» Mit diesen Worten begrüsst Zug Tourismus seine Gäste. Die 30 000-Einwohner-Stadt im Herzen der Innerschweiz ist nicht nur ein Magnet für Touristen und Touristinnen, sondern zieht vor allem Gutverdienende an.

Nirgendwo explodierten in den vergangenen zwanzig Jahren die Preise für Betongold derart wie in Zug – um sagenhafte 62,5 Prozent. Aktuell müssen in der Stadt Zug für eine 5,5-Zimmer-Eigentumswohnung 2 Millionen Franken hingeblättert werden. Ein Einfamilienhaus kostet 2,4 Millionen. Allein innert der vergangenen drei Jahre stiegen die Preise um 15,5 Prozent – was einer durchschnittlichen Preissteigerung von 5 Prozent pro Jahr entspricht.

Riesige Party auf dem Immobilienmarkt

«Auf dem Immobilienmarkt fand in den vergangenen zwanzig Jahren ein Boom statt, der seinesgleichen sucht», sagt Donato Scognamiglio, CEO des Immobilienberatungsunternehmens Iazi, das exklusiv für die «Handelszeitung» die Zahlen erhob.

Seit der Jahrtausendwende kennen die Preise nur noch eine Richtung: aufwärts. Die Partystimmung hat selbst die abgelegensten Regionen erreicht. Dabei wurden gerade ländliche Regionen lange Zeit links liegen gelassen, denn Käufer und Käuferinnen bevorzugten noch in den 1980er und 1990er Jahren urbane Gegenden. Verursacht wurde diese Dynamik durch die Tiefzinspolitik der Nationalbank. Sie überflutete die Schweiz nach der Finanzkrise 2008 mit billigem Geld, das in Hypotheken floss.

Auf dem Immobilienmarkt fand eine riesen Party statt. Dumm nur, wer nicht dazu eingeladen war – und das waren die Mieter, Neukäufer und junge Familien. Denn während in den meisten Grossräumen die Preise um rund 50 Prozent gestiegen sind, blieben die Löhne fast gleich. «Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent ist die Tragbarkeit für Haushalte zurzeit bei lediglich 26 Prozent der schweizweit inserierten Einfamilienhäuser gegeben», schreibt die Credit Suisse in ihrer Studie «Home Sweet Home». «Im Vergleich zu 2008 lag der Anteil tragbarer Objekte für Haushalte noch bei 43 Prozent.»

Pfnüselküste schlägt Goldküste

Neben der Zentralschweiz gab es im Grossraum Zürich die massivste Preisentwicklung. Speziell rund um den Zürichsee, einer ganz besonderen Ecke der Schweiz. Hier wetteifern Prominente mit möglichst opulenten Villen. Bislang galt: Wer echt Asche hat, lässt sich an der sonnigen Goldküste nieder. Die mit etwas weniger Kohle an der schattigeren Silber- beziehungsweise Pfnüselküste. Doch dieses Bonmot gilt nicht mehr.

Mittlerweile hat die Silberküste die Goldküste übertrumpft, sie ist trendig und hip. Kilchberg wurde zur gefragtesten Gemeinde im Umkreis – wohlgemerkt nicht für Luxusimmobilien, sondern für Eigenheime im mittleren Einkommenssegment (siehe Grafik unten, weitere Grafiken in den folgenden Kapiteln). Was die Eigentümer der Schokoladenfabrik Lindt & Sprüngli schon bei der Gründung 1845 in Kilchberg wussten, hat sich herumgesprochen: dass es sich dort gut leben lässt. Mit einem Anstieg von 62 Prozent liess Kilchberg gar Zürich hinter sich, jene Stadt, die seit je als Zuwanderungsmagnet gilt.

Es fällt auf: Die regionalen Preisunterschiede sind noch immer riesig. Während eine 5,5-Zimmer-Wohnung in Rebstein SG aktuell für 686'000 erstanden wird, kostet dieselbe Wohnung in Aarau 966'000 Franken, in Zürich hingegen das doppelte.

Relativ viel für sein Geld bekommt man noch in der Ostschweiz. In Chur bezahlt man für ein Reiheneinfamilienhaus 904'000, in Diepoldsau SG 833'000 Franken, in Schaffhausen bekommt man es noch etwas billiger, für 797'000.

Zwar wirken die prozentualen Preissteigerungen in einzelnen Gemeinden hoch, wie in Steinach SG (46 Prozent) oder Eggersriet SG (40). Die Erklärung jedoch ist simpel: Von einem derart tiefen Niveau aus ist es einfacher, hohe prozentuale Steigerungen zu erzielen, als von einem hohen. Die Immobilienpreise in Steinach oder Eggersriet sind rekordtief, wie bei den meisten Aufsteigern in den Regionen. Ein Immobilienbesitzer in der Ostschweiz wirkt gegenüber einem Zentralschweizer Besitzer schon beinahe verarmt.

Corona heizt Preise an

«Viele Gemeinden werden erst jetzt dank Corona entdeckt, das quasi als Standortförderung dient», sagt Donato Scognamiglio. «Suchte man früher die Nähe zu den Städten, ist heute Social Distancing gefragt, Abstand halten, und in der Natur sein.

Immobilienkäufer suchen nach grösseren Flächen, um zu Hause arbeiten zu können.» Ländlichkeit und eine gute Anbindung an die Stadt sind Trumpf. Man will dabei sein, aber nicht mitten drin. Ländliche Regionen erleben einen Boom wie noch nie zuvor.

Obergösgen etwa, im Kanton Solothurn, wird von den meisten Schweizern mit dem Atomkraftwerk assoziiert. Ungeachtet dessen stiegen die Preise dort im vergangenen Jahr um 11,2 Prozent. Freilich von einem tiefen Niveau aus. Eine 5-Zimmer-Wohnung in Obergösgen für 630'000 Franken ist noch immer fast gratis – im Vergleich zu Zürich, das eine Stunde entfernt liegt. 

 Auch Olten ist gefragt. Wer das Pendeln nicht scheut, zieht in die Stadt mit dem ehemaligen Eisenbahner-Image. Innert einer halben Stunde ist man mit dem Zug in Zürich, Basel oder Bern. Corona zum (Un-)Glück stiegen die Preise in Olten innerhalb eines Jahres um 9,4 Prozent. Ein Einfamilienhaus gibt es für 976'000 Franken.

Keine Erinnerungen an den Crash

Doch wie lange wird dieser Boom noch anhalten? Bereits warnte die Schweizerische Nationalbank SNB vor dem Risiko substanzieller zukünftiger Preiskorrekturen im Segment der Wohnrenditeliegenschaften.

Man muss vierzig Jahre und älter sein, damit man sich noch vage erinnern kann, dass Immobilienpreise auch fallen können. «Wir haben mittlerweile in der Schweiz eine ganze Generation, die nichts anderes kennt als steigende Preise», sagt Donato Scognamiglio. «Sie haben keine Erinnerung mehr an einen Immobiliencrash.»

Rund dreissig Jahre ist es her, als zu Beginn der 1990er Jahre die Immobilienpreise implodierten. Angefangen hatte alles in den 80er Jahren, als die Wirtschaft explodierte. Am Ende des Jahrzehnts musste man für ein Eigenheim fast doppelt so viel hinlegen wie am Anfang. Mit Folgen. Banken kollabierten, die Preise brachen bis 1993 um bis zu 30 Prozent ein. Diese Entwicklung wird sich zwar kaum wiederholen. Doch die Dynamik der Preissteigerungen wird wohl nicht mehr lange anhalten.

Mit Immobilien konnte in der Vergangenheit viel Geld verdient werden. Wer jedoch die Immobilie selbst benutzt, kann sich zwar über eine Wertsteigerung freuen, hat aber keine Rendite. Es ist fraglich, «ob angesichts der vielen Fragezeichen in der Wirtschaft die Preise weiterhin steigen werden», sagt Donato Scognamiglio.

Untersucht wurden die Immobilienpreise aller Gemeinden mit mehr als 2000 Einwohnern während der letzten 20 Jahre, von 2000 bis 2020.

• Einfamilienhaus: Freistehend, 450 Quadratmeter, 5,5 Zimmer, Baujahr 2010. 
• Reihenhaus: in der Mitte von mehreren Reihenhäusern, 350 Quadratmeter, 5,5 Zimmer, Baujahr 1991.
• 3,5 Zimmer Eigentumswohnung: 90 Quadratmeter, Baujahr 2011, Balkon 15 Quadratmeter.
• 5,5 Zimmer Eigentumswohnung: 140 Quadratmeter, Baujahr 2011, Terrasse 25 Quadratmeter.