Die Hiobsbotschaft verbreitete das Bundesamt für Wohnungswesen am 1. Juni. Wie erwartet hat die Behörde den Referenzzinssatz von 1,75 auf 1,5 Prozent verringert. Mieter können eine Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent geltend machen. Seit der Einführung des Referenzzinssatzes im Jahr 2008 haben sich Senkungsansprüche von 20 Prozent angesammelt.

Nicht nur Immobilienriesen wie Immobilienfonds, Pensionskassen, Versicherungen oder Städte müssen mit den Mieten runter. Betroffen sind auch Hunderttausende privater Gebäudebesitzer, die sich mit der Vermietung von Wohnungen oder Häusern ein Zusatzeinkommen sichern.

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In der Schweiz von grosser Beliebtheit

Buy to let, also Immobilien kaufen, um sie weiterzuvermieten, erfreut sich in der Schweiz seit Jahren grosser Beliebtheit. Offizielle Zahlen gibt es keine. Doch die Anträge für Hypotheken zeigen, wie verbreitet das Phänomen mittlerweile ist. Laut UBS-Experte Matthias Holzhey entfielen 2017 im ersten Quartal 18,5 Prozent aller Kreditanträge auf nicht zum Eigengebrauch vorgesehene Liegenschaften. Somit wird mittlerweile beinahe jede fünfte Immobilie gekauft, um sie zu vermieten. Vor zehn Jahren waren es noch 14 Prozent.

Ein wesentlicher Treiber dieses Booms ist der Anlagenotstand. In der Ära der Negativzinsen, in der ein Sparkonto mehr kostet, als es bringt, und Obligationen mit negativen Renditen den Besitzer wechseln, glänzt Betongold besonders hell.

Zumindest in der Vergangenheit hat sich diese Strategie gerechnet. Kostete eine Schweizer Eigentumswohnung Ende 2002 im Durchschnitt noch 450'000 Franken, ist der Wert in einem boomenden Markt auf 700'000 Franken in die Höhe geschossen. Hätte man die Wohnung in dieser Zeit an Dritte vermietet und anschliessend verkauft, hätte die Rendite bei sieben Prozent gelegen – mit einer gehörigen Portion Fremdkapital sogar noch deutlich darüber.

Keine rosige Zukunft

Auch wenn der Blick in die Vergangenheit keine Rückschlüsse auf die Zukunft zulässt, zieht er ausgehungerte Anleger auf den Immobilienmarkt. Jedoch sind die wirklich rosigen Zeiten auf den Immobilienmärkten vorbei. Aktuell befindet sich die mittlere Bruttoanfangsrendite – der Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis – im Durchschnitt bei drei Prozent. Die Nettorenditen (abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten) liegen noch ein bis zwei Prozent unter diesem Niveau. Die Opportunitätskosten, also die Rendite, die das Eigenkapital etwa auf den Aktienmärkten gebracht hätte, ist hier noch nicht berücksichtigt.

«Rechnet man dem Risiko angepasste Opportunitätskosten ein, sieht die Buy-to-let-Strategie schnell schlechter aus», sagt Matthias Holzhey. Daher wird bei den Modellrechnungen auch meist darauf verzichtet.

Blasenindex schlägt an

Ein wesentlicher Grund für die Kompression der Renditen findet sich im hohen Preisniveau. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index, der Blasenindex der Grossbank, lag im ersten  Quartal 2017 in der Risikozone. «Konnte man zwischen 2006 und 2010 bei Immobilieninvestments eigentlich nichts falsch machen, sieht die Lage heute anders aus», sagt Thomas Frigo, Geschäftsführer der Masterlizenz bei Engel & Völkers Wohnen Schweiz. Über die Lizenzpartner überblickt er den gesamten Schweizer Immobilienmarkt. «Preissteigerungen, wie es sie in den vergangenen zehn Jahren gegeben hat, wird es in den kommenden Jahren nicht mehr geben. Damit fehlt ein Teil der Traumrendite», sagt er.

Anspruchsvoller macht Buy to let die wachsende Gefahr von fallenden Preisen. Laut Frigo hat sich 
«in vielen Regionen ein gewisses Korrekturpotenzial aufgebaut». Besonders gross ist das Risiko für Rückschläge dort, wo es in den vergangenen Jahren die stärksten Zuwächse gab. Zürich und Genf sind Paradebeispiele. Dort sind die Preise bereits zurückgekommen.

Preiskorrekturen sind wahrscheinlich

«Die Attraktivität der Lage schützt nicht vor einem Preiszerfall, gerade Objekte im gehobenen Segment leiden unter einem stärkeren Preisrückgang», weiss Fabian Hürzeler, Immobilienökonom bei der Credit Suisse. Die Nachfrage sei nicht mehr wie auch schon. Wer derzeit Immobilien kaufe, müsse nach einem jahrelangen Boom mit Preiskorrekturen rechnen.

Ein Grund für diese Entwicklung ist laut dem Ökonomen das Preisniveau in Kombination mit hohen kalkulatorischen Finanzierungshürden infolge der Regulierung. Zudem dürften Immobilien von Haushalten, die sich Wohneigentum schon länger leisten können, wegen des tiefen Zinsniveaus häufig bereits ins Eigentum gewechselt sein.

Ein weiterer Faktor ist die grosse Bautätigkeit. «Es wurde und wird mehr gebaut als nötig.» 2016 wurden allein 29 000 Mietwohnungen bewilligt, doppelt so viele wie noch vor zehn Jahren. Weil die Nachfrage nach Renditeobjekten so gross ist, ist kein Ende des Baubooms in Sicht. Das Angebot dürfte weiter über die Nachfrage hinaus wachsen.

Mieter im Aufwind

Diese Entwicklung bringt nicht nur das Risiko von fallenden Immobilienpreisen, sondern auch sinkende Mieten mit sich – und das unabhängig vom Referenzzinssatz. Auf dem Mietermarkt dämpft ausserdem die nachlassende Zuwanderung die Nachfrage.

«Der Markt hat sich zugunsten der Mieter entwickelt. Die hohen Mieten zahlt nicht mehr jeder. Man schaut genauer, was man für sein Geld bekommt», sagt Thomas Frigo. Nicht nur im Geschäfts-, auch im Privatbereich werden Kunden laut dem Experten bereits mit Gratismieten gelockt.

Sinkende Mieten sind ein Risiko, ein noch grösseres sind Leerstände. Steht die Wohnung länger leer, ist die ursprüngliche Ertragsrechnung schnell Makulatur. «Leerstände sind ein grosses Problem», sagt UBS-Immobilienexperte Matthias Holzhey. Vor allem in der Innerschweiz wird momentan zu viel gebaut. Die absolut höchsten Leerstandsrisiken sieht die UBS aktuell in Aarau, Appenzell Innerrhoden, Leuk, Murten, Mutschellen, Oberaargau, Schanfigg und Sierre, die tiefsten in Zug, gefolgt von Zürich und Genf. In manchen Regionen stehen bereits fünf Prozent der Wohnungen leer. «Je weiter weg von einem Arbeitsplatzzentrum und je mehr gebaut wurde, desto grösser sind die Leerstandsrisiken», weiss Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring beim Immobilienberater Wüest Partner.

Fehlende Diversifikation

Ein wesentlicher Nachteil von Immobilien- Direktanlagen ist die fehlende Diversifikation. Bei Privatpersonen, die in Immobilien investiert haben, bindet das Objekt meist den grössten Teil des Vermögens. «Kauft man eine Wohnung, ist es eine Null-eins-Geschichte: Entweder ist das Investment erfolgreich oder nicht», sagt CS-Experte Hürzeler.

Problematisch ist überdies die Liquidität. «Die fehlende Liquidität bringt höhere Risiken mit sich. Man kann nicht immer genau dann verkaufen, wann man will. Diese Risiken dürfen nicht ausgeblendet werden», sagt Robert Weinert. Anders als bei einem Aktienportfolio ist bei Immobilien auch kein Teilverkauf des Investments möglich.

Gerne ausgeblendet wird der Aufwand, der sich nach dem Kauf einer Immobilie einstellt. «Für die Verwaltung muss man entweder Geld oder Zeit mitbringen», weiss Thomas Frigo. Neben Problemen mit säumigen Mietern verderben mitunter Interessenkonflikte mit den Miteigentümern die Freude am Investment. Solche Unstimmigkeiten sorgen nicht nur für Stress, sondern zögern notwendige Renovationen hinaus und gehen ins Geld.

Investitionen sind notwendig

Anders als Aktien altern Immobilien. Um ihren Wert zu erhalten, muss man investieren. Viele Käufer unterschätzen die Rechnungen, die nach dem Kauf ins Haus flattern. Das Mietrecht ist komplex und hält für Feierabendvermieter so manche Falle bereit. Formfehler können ins Geld gehen. Experten raten dazu, sich zumindest die Verträge von Profis kontrollieren zu lassen.

Wie ein Damoklesschwert hängen über den Buy-to-let-Investoren steigende Zinsen. Auch wenn derzeit kein Zinsschritt in Sicht ist, kann sich die Situation bei anziehenden Inflationsraten schnell ändern. Erholt sich die europäische Wirtschaft, wird die Europäische Zentralbank an der Zinsschraube drehen und damit auch den Spielraum für die SNB vergrössern. Steigen die Zinsen, ist es unattraktiver, Objekte zu kaufen. In der Folge fallen die Immobilienpreise. Zudem steigen die Raten für die Hypotheken. «Für Privatinvestoren mit beschränkten Mitteln überwiegen derzeit die Risiken», erklärt Hürzeler.

Wer sich trotz der zahlreichen Nachteile auf einen Immobiliendeal einlässt, sollte sich besonders gut vorbereiten. Entscheidend für den Erfolg der Buy-to-let-Strategie ist das Objekt. Ob es Mieter anzieht, entscheidet die Lage. «Der Standort ist das A und O. Dieser sollte einer vertieften Prüfung unterzogen werden», sagt Hürzeler. Allgemein gesprochen sollte die Nachfrage sowohl seitens der Mieter als auch später seitens der Käufer möglichst gross sein.

Beschäftigung entscheidet

Langfristig ist das in den Wirtschaftszentren und urbanen Regionen wie Zürich, Winterthur, Basel, Genf oder Lausanne der Fall. «Dort kommt das höhere Beschäftigungswachstum her, dort möchte man wohnen», ist Robert Weinert von Wüest Partner überzeugt.

Durch das höhere Bevölkerungswachstum bleibt die Nachfrage auf lange Sicht stabiler. Der grosse Wermutstropfen ist das hohe Preisniveau, vielerorts sind Preiskorrekturen nicht unwahrscheinlich.

«Weil die Wertsteigerung der Immobilie als Renditetreiber in den nächsten Jahren grösstenteils ausfällt, muss der Buy-to-let-Investor zwingend auf eine gute Mietrendite achten», sagt Thomas Frigo.

Die Devise lautet daher, möglichst wenig für die Immobilie zu zahlen und im Gegenzug vergleichsweise hohe Mieten zu kassieren. Einfach gesagt, schwer umzusetzen. An angesagten Wohnorten wie Zürich ist dies wegen der hohen Immobilienpreise kaum möglich.

Seen und Berge meiden

«Der Grundtenor ist, dass sich Buy to let an Seen und Bergen nicht lohnt. Am attraktivsten sind kleinere Städte. Dort gibt es eine gute Mischung aus akzeptablen Preisen und guten Mieten bei tiefem Leerstandsrisiko», sagt Matthias Holzhey. Thomas Frigo hält Städte wie Freiburg, Baden, Bulle, Dietikon oder Kreuzlingen für interessant, weil dort die Wohnungspreise gemessen an den Mieten noch vergleichsweise tief sind. Zudem stehen relativ wenige Wohnungen leer, und sie lassen sich auch wieder gut verkaufen. «Die Risiken sind also relativ betrachtet gering», sagt Frigo.

Grundsätzlich sind für Buy-to-let-Investoren Neubauten eher geeignet. Beim Kauf von älteren Liegenschaften gilt es, penibel auf die Mängel zu achten. «Hier ist ein Sanierungsstau wahrscheinlich. Nimmt man diesen in Kauf, muss die Rendite entsprechend hoch sein», sagt Frigo.

Allgemein gilt: Je urbaner, desto kleiner kann die Immobilie sein. In Zürich sind bei Pendlern etwa Microapartments gefragt. Auch 2- bis 2,5-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 60 Quadratmetern werden laut Robert Weinert besonders oft gesucht. In Gegenden, die von Familien bevorzugt werden, sind vier bis fünf Zimmer und über 100 Quadratmeter gefragt. Ein Wiederverkauf fällt besonders bei noch zahlbaren Wohnungen mit 2,5 bis 3,5 Zimmern und Preisen zwischen 700'000 und 800'000 Franken leicht.

Auch Einfamilienhäuser eignen sich für Buy to let. «Was im derzeitigen Umfeld für Einfamilienhäuser spricht: Sie sind von Preissenkungen weniger betroffen», sagt Fabian Hürzeler. Ein Plus ist bei Häusern der verhältnismässig deutlich grössere Landwertanteil. Weil Grundstücke gefragt sind, gleicht dieser einen Wertverlust des Gebäudes wieder aus.

Kein ÖV, kein Mieter

Während in den Städten viel akzeptiert wird, sind die Mieter in ländlichen Gegenden wählerischer. Ein «No-Go» ist die fehlende Anbindung an den öffentlichen Verkehr. «Die Erreichbarkeit wird für die langfristige Vermietbarkeit wichtiger denn je. Orte, die mit dem öV schwer zu erreichen sind, haben ein höheres Leerstandrisiko», sagt Robert Weinert.

Da die Bevölkerung einen immer höheren Standard gewohnt ist, sollte die Immobilie in einem guten Zustand sein. Laut Weinert ist eine verhältnismässig moderne Küche gefragt.

Dachte man vor einigen Jahren noch, dass mindestens zwei Nasszellen nötig seien, hat sich bei Umfragen des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner gezeigt, dass der Verzicht auf das zweite Bad oftmals nicht schwerfällt. Wichtig sind hingegen Luft und Licht. Eine Wohnung ohne Balkon oder Terrasse ist schwerer zu vermieten. Grosse Fenster und eine Ausrichtung nach Süden oder Südwesten sind von Vorteil. Eine Präferenz für ein Stockwerk konnte von Wüest Partner nicht gemessen werden. Je familiärer die Wohnungen, desto weiter unten liegen sie. Singles oder Paare bevorzugen die oberen Stockwerke – umso mehr, als sich die Aussicht sehen lässt.

Kredit erhöht das Tempo

Einem Beschleuniger in beide Richtungen kommt der Einsatz von Fremdkapital gleich. Je grösser das Fremdkapital, desto grösser der Hebel. Eine einfache Rechnung macht das deutlich: Fällt der Wert einer zu 80 Prozent über Kredit finanzierten Immobilie von einer Million um 100'000 auf 900'000 Franken, sind 50 Prozent des Eigenkapitals verloren. Umgekehrt kommt eine Steigerung von 10 Prozent auf 1,1 Millionen Franken einer Erhöhung des Eigenkapitals um 50 Prozent gleich. «Wenn man eine Hypothek aufnimmt, muss man sich dieser Chancen und Risiken bewusst sein», sagt CS-Immobilienexperte Hürzeler.

Hypotheken sind heute ab einem Prozent zu haben. Das tiefe Zinsniveau verführt Anleger zu einem grosszügigen Einsatz von Fremdkapital. Unterstützt werden sie von den Banken. Teilweise werden die zukünftigen Mieterträge für die Berechnung der Tragbarkeit herangezogen. Ein riskantes Spiel, wenn Mieten fallen und Leerstände steigen.

Der Referenzzinssatz hat wohl seinen Boden erreicht. Aber der Spiess dreht sich für Vermieter noch lange nicht um. Fabian Hürzeler: «Bis der Durchschnitt sämtlicher Hypotheken steigt, braucht es viele Neuabschlüsse mit höheren Zinsen, das dauert noch sehr lange.»