Die Gründe für den Verkauf der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses sind vielfältig: Familienzuwachs, eine neue Arbeitsstelle an einem anderen Ort, der Auszug erwachsener Kinder, Pensionierung und andere finanzielle Ereignisse – oder ganz einfach der Wunsch nach einer Veränderung der Wohnsituation. So wie der Kauf, ist auch der Verkauf ihrer Liegenschaft für die meisten Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ein einschneidendes Ereignis, bei dem es um sehr viel Geld geht. Das frühzeitige Abklären wichtiger Themen hilft, den Verkauf optimal abzuwickeln und einen bestmöglichen Preis zu erzielen.
Grundsätzlich ist es sinnvoll, den lokalen Liegenschaftsmarkt sowie ähnliche Transaktionen vor dem Verkauf zu studieren, um ein «Gespür» für den realistischen Verkaufserlös zu erhalten. Verschiedene digitale Immobilienplattformen (wie zum Beispiel Liiva, die Wohneigentumsplattform von Raiffeisen und Mobiliar) bieten einen raschen und guten Überblick. Mit digitalen Bewertungs- und Berechnungstools kann anhand einer Objektanalyse ein erster theoretischer Wert der Liegenschaft auf einfache Art und Weise ermittelt werden.
Selbst verkaufen, oder doch lieber mit Makler?
Als erster Schritt auf dem Weg zur Veräusserung einer Immobilie müssen Verkaufswillige klären, ob sie ihr Wohneigentum selbst verkaufen oder einen Immobilienmakler damit beauftragen wollen. Wer den Verkauf in Eigenregie abwickeln möchte, sollte über genügend Zeit und entsprechendes Fachwissen zu Rechts- und Vertragsthemen verfügen. Eine Maklerin kostet im Normalfall 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, aber sie hilft nicht nur den Verkaufspreis zu eruieren, einen Käufer zu finden, Verträge auszuarbeiten und den Verkauf abzuwickeln, sondern liefert auch wertvolles lokales Know-how, ein Netzwerk an Interessenten sowie Beratung und Erfahrung.
Phil Lojacono ist seit Januar 2021 CEO der Eigenheimplattform Liiva. Zuvor war er bei Google in Dublin, bevor er als Gründer und CEO das KMU-Finanzierungs-Startup Advanon führte. Lojacono hat einen Abschluss als MSc in Banking & Finance der HSLU.
Weitere Punkte, die es zu berücksichtigen gilt, sind die zeitliche Flexibilität und ob der Verkaufserlös für den Erwerb einer anderen Liegenschaft gebraucht wird. Muss der Verkauf nicht baldmöglichst erfolgen, kann auf die perfekte Käuferschaft gewartet werden, für die alles stimmt und deshalb gewillt ist, einen hohen Preis zu bezahlen. Pressiert der Verkauf, ist eventuell mit Preisabstrichen zu rechnen.
Bedenkt werden muss auch, ob und welche Renovationsarbeiten vor dem Verkauf zu erledigen sind. Lohnt sich der Einbau einer neuen Küche, da das Wohnobjekt dadurch aufgewertet und ein höherer Preis erzielt wird? Oder werden die neuen Besitzer sowieso selbst grössere Änderungen vornehmen wollen?
Steuern und Gebühren nicht vergessen
Zu beachten sind zudem die im Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft anfallenden Steuern. Es fallen Grundstücksgewinnsteuern an, die normalerweise vom Verkäufer bezahlt werden. Je nachdem, wie lange die Liegenschaft im Besitz der verkaufenden Partei war, kann dieser Steuerbetrag sehr hoch sein (vor allem auch bei geerbten Liegenschaften) und sich von Kanton zu Kanton stark unterscheiden.
Wenn mit dem Verkaufserlös eine andere Immobilie gekauft wird, müssen die beiden Transaktionen zeitlich koordiniert werden. Denn wenn innert bestimmter Fristen eine andere Immobilie gekauft wird, können die geschuldeten Grundstückgewinnsteuern unter Umständen auf die neu erworbene Immobilie übertragen werden, sodass sie nicht bar zu bezahlen sind.
Auch die Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, Übertragung der Schuldbriefe und weitere mit dem Verkauf anfallende Aufwendungen summieren sich. Bei einer frühzeitigen Rückzahlung der Hypotheken fallen Kosten an, was für den Verkaufszeitpunkt ebenfalls eine Rolle spielen kann.
Verkaufen oder vermieten?
Zu guter Letzt ist zu überlegen, ob die Immobilie nicht behalten und vermietet werden kann – vorausgesetzt die finanzielle Situation erlaubt das. Diese Variante ist zwar aufwendig, kann je nach Lage der Liegenschaft jedoch eine sehr gute Kapitalanlage sein. Allerdings ist für einen solchen Entscheid eine ganzheitliche Betrachtung der finanziellen Situation, der aktuellen Bedürfnisse und der Vorsorgeplanung notwendig. Dies betrifft auch die Verwendung des in den meisten Fällen beachtlichen Verkaufserlöses.
Der Entscheid, ob das Wohneigentum zum höchsten Preis, so schnell wie möglich oder speziell sozialverträglich verkauft werden soll, kann nur die Eigentümerin oder der Eigentümer fällen. Lokale Experten können jedoch einen wesentlichen Beitrag dazu leisten, die richtigen Entscheide zu treffen und das beste Resultat zu erreichen.
