Mon bailleur a-t-il le droit d’augmenter les frais accessoires comme il l’entend? En tant que locataire, ai-je le droit de sous-louer mon logement pendant mes vacances et à quoi dois-je faire attention? Cette année, les spécialistes d’AXA-ARAG ont régulièrement eu l’occasion de se pencher sur le droit du bail. Entre janvier et septembre 2024, le nombre de cas déclarés à l’assurance de protection juridique dans ce domaine a ainsi augmenté de 20% par rapport à l’an dernier. La plupart du temps, il s’agissait de litiges en rapport avec la sous-location et les frais accessoires.
Le problème des charges
Comme les loyers, les charges s’inscrivent en hausse et pèsent de plus en plus lourd dans le budget. Cette situation semble avoir particulièrement préoccupé les locataires cette année. En effet, les spécialistes de l’assurance de protection juridique ont traité environ 20% de demandes en plus concernant les frais accessoires par rapport à l’année passée. «La plupart des demandes concernaient le décompte des frais accessoires et le bien-fondé des postes facturés», explique Alexandra Pestalozzi, experte en droit du bail chez AXA-ARAG. Or seuls les frais dont le décompte est prévu dans le contrat de bail peuvent être facturés. Selon l’assurance de protection juridique, cet afflux de demandes s’explique par la hausse des coûts de l’énergie et de chauffage l’an passé, qui s’est répercutée sur les décomptes de frais accessoires en 2024.
Le cas de la location et de la sous-location
Dans un marché du logement en tension, la question de la sous-location s’est également posée aux locataires. La sous-location ou le contrat de bail avec sous-location partielle sont très répandus chez les jeunes, par exemple lorsqu’ils vivent à plusieurs. La variante de courte durée a posé de nombreux problèmes cette année, entraînant chez AXA-ARAG une hausse d’environ 27% des cas juridiques dans cette catégorie de janvier à septembre 2024 par rapport à l’année précédente. «Nous estimons que de nombreux locataires qui partent en voyage pour une période plus ou moins longue préfèrent sous-louer leur appartement plutôt que de le quitter, en raison de la situation tendue sur le marché. De plus, ils ne veulent pas laisser leur logement vide alors qu’ils continuent de payer le loyer. Ils essaient donc d’éviter cette double charge financière en le sous-louant», explique l’experte.
Et il arrive qu’un locataire sous-loue à plusieurs reprises et sans autorisation son logement et réalise ainsi un bénéfice élevé. «Cela n’est pas autorisé et peut entraîner la résiliation du bail. De plus, le bailleur peut exiger du locataire qu’il lui restitue le gain réalisé indûment», prévient Alexandra Pestalozzi.
De nombreux autres cas juridiques portaient sur le changement de locataire principal. La situation peut se présenter par exemple lorsque l’actuel locataire principal déménage et que son sous-locataire souhaite reprendre le bail en tant que locataire principal. «En cas de changement de locataire principal, un nouveau contrat de bail doit être conclu. Les conditions contractuelles, telles que le loyer, peuvent alors être redéfinies», explique l’experte.
La résiliation pour usage propre: où en est-on?
En revanche, de janvier à septembre 2024, les litiges portant sur la résiliation d’un bail pour usage propre ont enregistré un léger recul par rapport à l’année précédente. Le nombre de cas déclarés à AXA-ARAG en 2024 a diminué d’environ 2,5% par rapport à l’année dernière. Mais qu’entend-on par «besoin urgent pour soi-même» et quand les bailleurs peuvent-ils faire valoir ce motif? «Il importe toujours de savoir si le besoin urgent pour soi-même existe effectivement et peut être prouvé. Sur demande, le bailleur doit justifier la résiliation et indiquer pour qui il fait valoir ce droit. Si la résiliation est contestée au motif qu’elle est abusive, le bailleur doit être en mesure de prouver au tribunal l’existence d’un besoin urgent pour lui-même, un parent proche ou un parent par alliance», précise l’experte en droit du bail. Dans un tel cas, il est fréquent que les deux parties s’entendent sur la validité de la résiliation et sur une certaine prolongation du bail.
Avant tout litige, l’experte recommande de dialoguer avec l’autre partie. Souvent, une solution satisfaisante pour toutes les parties concernées peut être trouvée. Dans un deuxième temps, une consultation juridique peut aider à clarifier des questions et à définir des possibilités d’action. (AXA/hzi/ps)