Wer eine Liegenschaft verkauft, zahlt auf einen allfällig erzielten Gewinn Steuern. Wie hoch sie ausfallen, hängt von der Haltedauer, der Höhe des Gewinns und vom Kanton ab. Die Unterschiede können beträchtlich sein. Ein Gewinn von 200'000 Franken innerhalb von fünf Jahren löst beispielsweise in Frauenfeld TG 80'000 Franken Steuern aus, in Zug wären es bloss 20'000 Franken.

Der Verkaufsgewinn berechnet sich dabei aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen nicht nur der ursprüngliche Kaufpreis, sondern auch alle nachträglichen wertvermehrenden Investitionen wie beispielsweise der Ausbau des Dachstocks oder der Anbau einer Garage sowie die Gebühren für die Eigentumsübertragung. Sie alle müssen jedoch lückenlos mit Quittungen belegt werden.

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Je länger, desto weniger

In den allermeisten Kantonen gilt zudem: Je länger eine Liegenschaft im Besitz ihrer Eigentümer war, desto weniger Steuern sind fällig. Das soll spekulative Käufe und sofortige Wiederverkäufe verhindern oder zumindest bremsen.

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Bei Altbauten, die man seit Jahrzehnten besessen hat, würde diese Berechnungsmethode jedoch zu stossenden Ergebnissen führen. Ein sorgfältig und liebevoll unterhaltenes Haus aus dem 19. Jahrhundert kann heute Millionen wert sein, doch damals war es vielleicht für ein paar 10'000 Franken zu haben. Es wäre ungerecht, den rein nominellen Millionengewinn aus einem solchen Verkauf voll zu besteuern.

Darum gibt es in allen Kantonen Methoden, um bei der Ermittlung des Gewinns den Kaufkraftverlust des Frankens sowie die Preisentwicklung für ältere Liegenschaften zu kompensieren. Je nach Kanton gilt als Berechnungsgrundlage der Verkehrswert respektive Marktwert der Liegenschaft vor 10 bis 30 Jahren – auch wenn der Verkäufer das Haus viel früher bauen liess oder gekauft hat. In St. Gallen kann bei sehr alten Häusern gar der amtliche Steuerwert massgebend sein, der vor 50 Jahren galt.

Aufschub bei erneutem Immobilienkauf

Wie hoch der Marktwert einer Altliegenschaft vor 20 Jahren gewesen wäre, ist allerdings nicht einfach zu ermitteln. Denn eine Verkehrswertschätzung, die genau aus der fraglichen Zeit stammt, existiert normalerweise nicht. Berechnungsbasis ist darum behelfsmässig die Grundstücksgrösse, bei Stockwerkeigentum inklusive Anteil am gemeinschaftlichen Land. Über den historischen Landwert geben kantonale Tabellen Auskunft. Ergänzend kommt der damalige Gebäudeversicherungswert hinzu. Zusammen ergeben die beiden Faktoren den Liegenschaftswert vor 20 Jahren, von dem allerdings noch für jedes Jahr 0,5 Prozent Entwertung auf das Gebäude abgezogen werden müssen. Die Berechnung ist insgesamt so kompliziert, dass auch in den Amtsstuben häufig Fehler passieren. Nachprüfen lohnt sich!

Wer sein selbstgenutztes Eigenheim verkauft und sich innert zweier Jahre eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz beschafft, bleibt vorerst allerdings von der Grundstückgewinnsteuer verschont. Der Aufschub tritt zumindest dann in Kraft, wenn der volle Verkaufserlös wiederum in Wohneigentum in der Schweiz investiert wird. Die Grundstückgewinnsteuer wird erst fällig, wenn auch das Ersatzobjekt wieder verkauft wird. Doch selbst das gilt nur im Prinzip: Erwerben die Verkäufer erneut ein Ersatzobjekt, das sie selber bewohnen, wird die Grundstückgewinnsteuer erneut aufgeschoben. Die Steuer wird erst fällig, wenn das Haus ohne weitere Ersatzbeschaffung an einen Aussenstehenden verkauft wird. Der Aufschub gilt allerdings ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum, nicht aber für die Ferienoder Zweitwohnung.

Schenkung an die Kinder

Ein solcher Steueraufschub setzt auch ein, wenn beispielsweise Eltern ihre Liegenschaft durch Schenkung, Erbvorbezug oder Erbgang ihrer Tochter vermachen. Jetzt ist zwar die Tochter die neue Besitzerin – dennoch müssen die Eltern vorerst nicht zahlen, vorausgesetzt, ihre Tochter bewohnt das geerbte Haus selbst. Die Steuer wird erst fällig, wenn die Tochter das Elternhaus an Dritte verkauft. Wobei auch dann die Aufschubkette weitergeht, falls die Tochter wiederum eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft kauft.

Aufgeschoben werden auch die Handänderungs-, nicht aber die Notariatsgebühren. Um den vollen Aufschub zu erhalten, muss am neuen Ort dieselbe Person als Eigentümer eingetragen werden (sogenannte Subjektidentität). Ein Wechsel beispielsweise von Alleineigentum zu Gesamt- oder hälftigem Miteigentum hätte zur Folge, dass die Steuerbehörden den Aufschub nur noch für die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer gewähren würden.

Und schliesslich gewähren die Steuerbehörden den Aufschub nur vollumfänglich, wenn auch der gesamte Verkaufserlös wieder in neues Wohneigentum investiert wird. Wird nur ein Teil reinvestiert, sind zwei Fälle zu unterscheiden:

  • Ist der neu investierte Betrag höher als die Anlagekosten des ehemaligen Grundstücks, kommt es zu einem teilweisen Aufschub.
  • Ist der Betrag niedriger, wird die gesamte Grundstückgewinnsteuer sofort fällig, einen Aufschub gibt es nicht. Es gibt keine Ausnahmen.