Die Immo-Firma PSP ist nicht zu bremsen. In den letzten sechs Wochen bringt ihre Aktie ein Plus von 9,5 Prozent. In diesem Jahr können sich die Aktionäre des Spezialisten für die Modernisierung von Liegenschaften und der Weiterentwicklung von Arealen inklusive Dividende bereits über einen Gewinn von 21,5 Prozent freuen. Das ist kein kurzes Kursfeuerwerk.
Vielmehr zieht die Aktie von PSP Swiss Property seit Jahren nach oben, und das mit einer schönen Outperformance zum breiten Aktienmarkt. Während der SPI Total Return – also inklusive Dividenden – in den letzten fünf Jahren ein Plus von 40 Prozent ausweist, kommen PSP-Eigner inklusive der ausgezahlten Dividenden auf einen Zuwachs von 60 Prozent.
Die Finanzierung bleibt günstig
Nicht nur PSP bringt schöne Gewinne. Der gesamte Immobiliensektor liefert in den letzten fünf Jahren eine Outperformance. So bringt es der Swiss Real Estate Total Return Index der Börse SIX in dem Zeitraum auf ein Plus von 45 Prozent und damit auf eine Outperformance zum SPI Total Return von rund 10 Prozentpunkten.
Befeuert werden die Immo-Aktien weiter durch die Niedrigzinspolitik der Nationalbank. Erst Ende April hatte SNB-Chef Thomas Jordan bei der Frühjahrestagung von Währungsfonds und Weltbank ausgeführt, dass es keinen Grund für die Notenbank gebe, die Geldpolitik zu ändern, und dass die SNB die Zinsen sogar noch weiter senken könnte.
Tiefe Zinsen bedeuten für Immobilieninvestoren und private Haushalte günstige Finanzierungsmöglichkeiten für Liegenschaften. Eine zinsbedingte Verkaufswelle mit Druck auf die Preise ist nicht in Sicht. Im Gegenteil. Nachdem die Preise für Wohneigentum seit Beginn der Niedrigzinsphase 2008/2009 nur angezogen haben, gab es auch 2018 Zuwächse. Die Credit Suisse sieht im vergangenen Jahr einen Preisanstieg bei mittleren Eigentumswohnungen von 1,7 Prozent und bei Einfamilienhäusern von 3,4 Prozent. Und ein Ende ist nicht in Sicht. «Die Knappheit stützt das Preiswachstum. In diesem Jahr erwarten wir bei den Transaktionspreisen bei Einfamilienhäusern einen Preisanstieg um 2,0 Prozent und bei Eigentumswohnungen von 1,0 Prozent», sagt Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte bei der Credite Suisse.
Zuwanderung nimmt wieder zu
Grund für die steigenden Preise ist eine wachsende Nachfrage auch wegen der offenen Grenzen. «Der Wanderungssaldo dürfte in diesem Jahr um rund 10 Prozent zunehmen», schätzt Hasenmaile.
Aber nicht nur Wohnungen sind begehrt, auch Büroimmobilien werden wieder verstärkt nachgefragt. «Im Zuge des Konjunkturaufschwungs hat sich die Beschäftigung kräftig erhöht, sodass sich die Nachfrage nach Büroflächen belebt», erklärt der Immobilienexperte. Lediglich Liegenschaften für den Detailhandel stehen unter Druck, insbesondere wegen des Online-Handels im Non-Food-Bereich. «Der Strukturwandel lässt dort die Mieten sinken. Eine Ausnahme sind Verkaufsflächen in den bestfrequentierten Strassen», sagt Hasenmaile.
Wegen des hohen Anteils an Büroflächen von 63 Prozent laufen die Geschäfte bei PSP exzellent. Zudem geht beim Konzern aus Zug wegen der laufenden Portfolio-Optimierung die Leerstandsquote zurück. Lag diese Ende 2017 bei 8,2 Prozent und Ende 2018 bei 5,0 Prozent, so waren Ende März nur noch 4,4 Prozent des Immobilienportfolios unvermietet.
Verkaufsgewinne von Liegenschaften nicht berücksichtigt, rechnet das Management deshalb in diesem Jahr mit einem Anstieg des Gewinns vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Wertberichtigungen von 241,7 auf 250 Millionen Franken.
Eine fallende Leerstandsquote vermelden weitere Immo-Gesellschaften. Swiss Prime Site konnte diese im vergangenen Jahr von 5,2 auf 4,8 Prozent zurückführen. Auch der Konzern aus Olten blickt zuversichtlich ins laufende Jahr. Der Gewinn soll stabil bleiben und ab Herbst sollen laufende Entwicklungsprojekte deutliche Wachstumsimpulse bei den künftigen Mieterträgen generieren.
Eine deutliche Verbesserung der Leerstandsquote von 4,9 auf 2,9 Prozent schaffte Mobimo letztes Jahr. Bei den Luzernern soll der Mietertrag infolge mehrerer laufender Bauprojekte ab Ende 2019 ebenfalls deutlich zulegen. Das Management rechnet mit Steigerungen von rund 10 Prozent.
Mobimo notiert nicht nur unter dem Net Asset Value (NAV), sondern ist auch aus charttechnischer Sicht interessant. Die Aktie konnte vor wenigen Tagen aus dem Abwärtstrend aus 2017 nach oben ausbrechen. Das Allzeithoch vom Mai 2017 bei knapp 280 Franken könnte jetzt ganz schnell drin sein.
Apropos Discount zum NAV. Notiert Mobimo zwar schon ohnehin als eine der wenigen Firmen des Sektors unter dem Nettovermögen, so ist der Abschlag bei Züblin mit 40,5 Prozent enorm hoch. Aber das ist gut erklärbar. Denn die Unsicherheit beim Immobilienkonzern aus Zürich ist wegen des erst im vergangenen Jahr erfolgten Turnarounds hoch und die Leerstandsquote von 10,0 Prozent drückt bei vielen Anlegern auf die Stimmung.
Hohe Volatilität – hohes Potenzial
Die Unsicherheit spiegelt sich dort auch in der hohen Volatilität als Mass für die Schwankungsbreite des Aktienkurses und damit des Risikos. Kommt BFW Liegenschaften nur auf eine Volatilität von 5,9 Prozent, so ist diese bei Züblin mit 23,5 Prozent viermal so hoch. Der SMI weist übrigens eine Volatilität von 10,0 Prozent aus. Aber dafür bietet die Züblin-Aktie eben auch hohes Aufholpotenzial im Vergleich zu den anderen Titeln im Sektor.
