Immobilienfonds stehen auf einem festen Fundament

Das Bankgebäude an der Bahnhofstrasse 53 ging 2012 für geschätzte 350 bis 390 Millionen Franken von der Credit Suisse an die Axa Winterthur. Und erst Ende vergangenen Jahres übernahm die Swatch Group von der zweitgrössten Schweizer Bank das Grieder-Haus am Paradeplatz. Geschätzter Kaufpreis: 400 Millionen Franken. Mit diesem Betrag könnte sich Zürich ein neues Fussballstadion mit allem Drum und Dran leisten.

Schweizer Immobilienfonds profitieren vorerst

Bei diesem verrückt gewordenen Monopoly machen die Schweizer Immobilienfonds nicht mehr mit. Obwohl auch sie profitieren vom günstigen Umfeld für Liegenschaften. Im vergangenen Jahr betrug die Performance der Immobilienfonds gemessen am SXI-Real-Estate-Funds-Index (SWIIT) gut 10 Prozent. Noch besser schnitten einige Westschweizer Fonds ab. Sie entpuppten sich mit ihrem Portfolio von vornehmlich Wohnliegenschaften als echte Überflieger an der Börse.

Der Fonds Immobilier Romand (FIR) erzielte eine Performance von 14,5 Prozent, der La-Foncière-Fonds gut 20 Prozent. Beide Gesellschaften sind in den 1950er-Jahren gegründet worden und weisen viel Erfahrung im Immobilienbereich auf. Die guten Zahlen beruhen auf einem wichtigen Standbein: Die Fonds schütten jährlich den grössten Teil der erwirtschafteten Cashflows aus den Mieten in Form von Dividenden aus.

Schwankende Ausschüttung

Die Ausschüttungen schwanken je nach Geschäftspolitik und Ertragslage meist zwischen 2,5 und 4,4 Prozent. Neuere Fonds, die sich erst im Aufbau befinden, schütten meist nur geringe Erträge aus. Die Pay-out-Ratio ist recht unterschiedlich, etliche Fonds wie der Schroder Immoplus oder La Foncière schütten bewusst nur 70 bis 80 Prozent der Erträge aus. Der zurückbehaltene Anteil am Ertrag wird gezielt in den Bestand und in das operative Geschäft investiert. Von der direkten Ausschüttung abgesehen profitieren die Anleger längerfristig von der Steigerung des inneren Wertes der Fonds (Net Asset Value). Handelt es sich um Immobilien an guten Lagen mit hohem Ertragspotenzial, ergibt sich ein gewisser Aufwärtstrend auf lange Sicht quasi wie von selbst.

Hinzu kommt das Geschick des Managements, das mit laufenden Optimierungen sehr viel bewirken kann. Wer ein solches Investment tätigen will, sollte den Anlagefokus und die Strategie des jeweiligen Fonds verstehen. Manche Fonds wie La Foncière oder der Immo Helvetic richten den Fokus auf Wohnliegenschaften. Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen gelten als besonders stabile Ertragsquelle. Im direkten Vergleich erwirtschaften Wohnfonds im Schnitt über eine längere Zeitperiode eine leicht höhere Performance. Allerdings ist die Bandbreite zwischen den wirklich guten und schlechten Fonds sehr gross. Das verlangt von den Anlegern ein äusserst selektives Vorgehen.

Gute Lagen sind zentral

Andere Anlageprodukte wie Schroder Immoplus oder UBS Swissreal investieren vornehmlich in Büroliegenschaften. Dieses Geschäftsfeld ist ausgeprägteren Zyklen unterworfen, birgt aber in einem sehr guten Konjunkturumfeld einige überdurchschnittliche Gewinnaussichten. Einzelne Fonds wie der UBS Sima fahren eine Strategie mit einem gemischten Portfolio. Die meisten traditionellen Fonds bauten im Lauf der Zeit einen Liegenschaftsbestand an guten Lagen auf, etwa in den grossen Städten wie Zürich, Genf oder Lausanne sowie den angrenzenden Agglomerationen.

Weil der Schweizer Immobilienmarkt in den letzten Jahren aber zusehends ausverkauft war, machten Top-Liegenschaften an begehrten Lagen noch einmal einen Teuerungsschub durch. An der Zürcher Bahnhofstrasse werden Top-Objekte zu dermassen hohen Preisen gehandelt, dass im Verhältnis dazu die Renditen aus Mieteinnahmen geradezu bescheiden sind.

Die Strategie des Fonds

Die Immobilienfonds machen bei diesem Ausverkauf kaum mit. Umso mehr gilt es, in den eigenen Bestand zu investieren oder andere Geschäftsmodelle auszutüfteln. Der Westschweizer Fonds Procimmo hat zum Beispiel mit Gewerbeliegenschaften im Einzugsgebiet urbaner Zentren eine interessante Nische gefunden: Objekte an Adressen mit weniger klingenden Namen sind wesentlich günstiger und damit zu höheren Renditen auf dem Markt.

Beispiele finden sich in Dietlikon, Spreitenbach oder Otelfingen. Dabei kommen auf das Management einige Herausforderungen zu, etwa die richtigen Objekte aufzuspüren, Lösungen für Leerstände oder für bauliche Probleme zu finden. Als Produktinnovation gelten zudem neue, sogenannte Themenfonds, wie sie vor allem die Credit Suisse lanciert hat: Fonds wie CS Living Plus, Property Plus oder Green Property investieren in neue Wohnmodelle mit betreutem Wohnen und Residenzen, in speziell nachhaltige Liegenschaften oder solche mit Spezialnutzungen wie Wellness, Hotels oder Freizeit. Ende 2014 kam mit dem CS Real Estate Fund Logistics Plus noch eine weitere solche Anlagemöglichkeit dazu, die sich dem Geschäft mit Logistikimmobilien widmet. Dieser ist vorerst aber nur für qualifizierte Anleger wie etwa Pensionskassen zugänglich.

Die Kennzahl Agio

Eine der wichtigsten Kennzahlen bei Immobilienfonds ist das Agio. Damit wird der Aufpreis des Fondsanteils gegenüber dem inneren Wert des Fonds genannt. Dieser entsteht durch den Handel an der Börse. Je grösser die Nachfrage nach einem Fonds ist, desto eher klettert das Agio in die Höhe. Mitunter liegt dieser Wert bei 30 bis 40 Prozent.

«Das Agio allein ist aber nicht das Mass aller Dinge», sagt Experte Schwab. Der Anleger müsse sich vor Augen halten, welchen Preis er inklusive Agio zahlen müsse, um einen bestimmten Ertrag zu erzielen. Solange die Zinsen tendenziell tief bleiben und das wirtschaftliche Umfeld in der Schweiz die Nachfrage nach Wohnungen, Geschäfts- und Büroflächen stützt, gehören die Liegenschaftsfonds weiterhin zu den Profiteuren. Über mehrere Konjunkturzyklen hinweg erzielt man mit Immobilienfonds eine Jahresperformance von rund 5 bis 6 Prozent.