Der Immobilienblasenindex der UBS für die Schweiz ist zuletzt – zum Glück - etwas gesunken. Am Stock geht die Branche deswegen aber natürlich noch lange nicht. Vielmehr erfreuen sich Immobilieninvestitionen weiterhin grosser Beliebtheit. So stieg etwa die Zahl der Schweizer Baubewilligungen in der ersten Jahreshälfte um rund acht Prozent gegenüber der Vorjahresperiode. Auch auf den weltweiten Immobilienmärkten läuft es nach wie vor rund – die für günstige Kreditaufnahmemöglichkeiten sorgende Niedrigzinspolitik der führenden Notenbanken lässt grüssen.
Besonders robust zeigt sich der Immobilienmarkt in den USA. Die Zahl der Neubauverkäufe stieg dort im Juli auf den höchsten Wert seit knapp einem Jahrzehnt. Die Analysten der Deutschen Bank rechnen für das Gesamtjahr mit einem Anstieg der realen Wohnungsbauinvestitionen von 6,3 Prozent. Ein Wert, der deutlich über dem erwarteten Wachstum für das US-Bruttoinlandsprodukt von 1,3 Prozent liegen würde. Selbst im kriselnden Europa sieht es gut aus. Laut Daten des auf international aktiven Wohnimmobilien-Investoren fokussierten Global Property Guide stiegen im ersten Quartal 2016 die Hauspreise in 18 von jenen 22 europäischen Staaten, zu denen entsprechendes Datenmaterial vorlag.
Index-Veränderungen verstärken Anlegerinteresse
Als einer der robustesten Märkte entpuppt sich dabei weiterhin der Immobilienstandort Deutschland. Ablesen lässt sich das auch am Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Dieser die Preisentwicklung der wichtigsten Marktsegmente in Deutschland abbildende Index legte im zweiten Quartal um 6,7 Prozent zu. Das Segment Wohnimmobilien entwickelte sich dabei mit einem Plus von 6,9 Prozent besonders gut, aber auch der Gewerbeimmobilienmarkt legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,8 Prozent zu. Auch in Europa ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien stark. Das zeigt sich unter anderem an einer Mietrendite beim European All-Property Prime Index, die sich mit 4,6 Prozent inzwischen sogar um 46 Basispunkte unter dem Niveau des Jahres 2007 bewegt. Zum Vergleich: Laut dem bankenunabhängigen Research-Institut Capital Economics betrug die Rendite zum Hochpunkt der EU-Krise im Verlauf des Jahres 2009 fast 6,5 Prozent.
Immobilien sind somit vielerorts angesagt und dazu passen die Pläne von Indexanbietern wie MSCI und S&P Dow Jones. Diese führen ab Ende August einen eigenen Teilsektor für die Immobilienwirtschaft ein. Bis jetzt waren diese in den USA dem Finanzsektor zugerechnet. Durch die Schaffung eines eigenen Sektors stehen die Chancen auf verstärkte Kapitalflüsse in das Segment gut. Experten zufolge hat die bisherige Lösung zu einer Untergewichtung des Bereichs bei institutionellen Investoren beigetragen. Die UBS sagt dazu folgendes: «Es gibt Schätzungen, wonach das zu einem Kapitalfluss in US-REITs von 100 Milliarden Dollar führen könnte, falls Fonds auf eine neutrale Gewichtung umstellen sollten.»
Kursgewinne zeigen Wirkung bei den Bewertungen
Allerdings haben sich viele Immobilienaktien, speziell in den USA und in Europa, auch ohne eigenes Segment im Global Industry Classification Standard, der als Klassifikationsschema für unterschiedliche Industriezweige dient, in den vergangenen Jahren sehr gut geschlagen. Eindrucksvoll zeigt das der MSCI World Real Estate Index. Dieser grosse und mittelgrosse Immobilientitel aus 23 entwickelten Ländern enthaltende Index hat seit März auf Dollar-Basis 2009 ausgehend von einem Tief bei 61,67 Punkten in der Spitze bis auf ein Rekordhoch von 225,46 Punkten zugelegt. Allerdings stammt dieses Hoch bereits vom April 2015 und der jüngst unternommene Versuch, sich darüber zu etablieren, ist bisher gescheitert. Anschliessend ist der Index wieder auf aktuell gültige rund 215 Punkte zurückgefallen und wenn das frühere Hoch aus dem Jahr 2007 hinzugenommen wird, dann besteht die Gefahr eines Dreifach-Tops. Charttechnisch gesehen wäre somit ein erfolgreicher Ausbruch wichtig, um Zweifel am Fortbestand des seit März 2009 bestehenden Aufwärtstrends zu beseitigen.
Diese Aufgabe erschweren Bewertungen etwas, die nicht mehr durch die Bank günstig sind. So beziffert der Indexbetreiber das Kurs-Buchwert-Verhältnis für die im MSCI World Real Estate Index enthaltenen Werte im Schnitt auf 1,66. Den Bewertungsdaten ist aber auch eine durchschnittliche Dividendenrendite von rund 3,3 Prozent zu entnehmen. Das ist im eigenen historischen Vergleich zwar nicht mehr üppig, aber gemessen an den Negativrenditen, die inzwischen viele Staatsanleihen abwerfen, ist das noch immer attraktiv. Nicht zuletzt auch deshalb hat gerade die zur Allianz gehörende Investmentgesellschaft PIMCO in ihrem Ausblick auf das zweite Halbjahr Real Estate Investment Trust als interessant herausgestellt. Aus Gründen der allgemeinen Vorsicht und zum Schutz vor negativen Überraschungen gilt aber der Rat, Positionen mit Stopp-Loss-Kursen abzusichern.
Vier Empfehlungen für den deutschsprachigen Raum
Wer das beherzigt, kann in der Schweiz mit einem Tracker-Zertifikat auf den SXI Real Estate Shares TR Index (ISIN: CH0118775383) und damit breiter gefächert auf einen weiteren Anstieg der heimischen Immobilienaktien setzen. Zu beachten bei dem von der Zürcher Kantonalbank emittierten Produkt ist aber eine nur bis zum 14.10.2020 reichende Laufzeit. Eine Wette, wenngleich etwas riskanter, könnte auch die Peach Property Group (ISIN: CH0118530366) wert sein. Denn der mit einem Anlageschwerpunkt in Deutschland und der Schweiz tätige Immobilieninvestor und -entwickler hat zwar in der Vergangenheit enttäuscht, scheint jetzt aber die Kurve zu bekommen. Im ersten Halbjahr ging es mit dem Ergebnis aufwärts und der Vorstand der in Zürich sitzenden Gruppe zeigt sich auch für das zweite Halbjahr zuversichtlich. Die Aktie handelt mit einem deutlichen Abschlag zum Buchwert von zuletzt gut 23 Franken, was in der aktuellen Marktphase eher selten ist. Kann der Buchwert in den kommenden Jahren gesteigert werden, was machbar erscheint, sollte das auch den zuletzt bereits angesprungenen Aktienkurs weiter beflügeln.
Schon länger aufwärts als bei Peach Property geht es mit den Notierungen bei der Conwert Immobilien Invest SE (ISIN: AT0000697750). Eine zuletzt eingelegte mehrmonatige Verschnaufpause scheint das österreichische Immobilienunternehmen jetzt nach oben hin beenden zu wollen. Auf ein Rekordhalbjahr reagiert der Kurs mit einem Vorstoss auf neue Mehrjahreshochs, was einem prozyklischen Kaufsignal entspricht. Die für das Gesamtjahr ebenfalls in Aussicht gestellten Rekordergebnisse sollten hier für anhaltenden Schwung sorgen, zumal die Bewertung mit einem Verhältnis von Kurs zum Nettoinventarwert von gut eins niedriger als im europäischen Branchenschnitt ausfällt. Ausserdem kommt Spekulation auf eine Anteilsaufstockung durch den deutschen Grossaktionär Adler Real Estate hinzu.
Beim Blick zum anderen Nachbarn nach Deutschland ergibt sich das Problem inzwischen oftmals anspruchsvoller Bewertungen. Diesen Eindruck macht auf den ersten Blick auch ADO Properties S.A. (ISIN: LU1250154413). Denn dieses Wohnimmobilienunternehmen weist für 2015 nur einen Nettoinventarwert von 24,05 Euro je Aktie aus, was deutlich unter den derzeiten Kursen von fast 40 Euro liegt. Doch Analysten halten eine kontinuierliche Wertsteigerung des Portfolios auf einen Nettoinventarwert von fast 50 Euro bis 2019 für möglich. Wird geliefert, sollte die Aktie noch über Aufwärtspotenzial verfügen. Gefallen finden Anleger an diesem Wert nicht zuletzt deshalb, weil sich die Gesellschaft ausschliesslich auf Berlin und damit auf einen stark nachgefragten Immobilienmarkt konzentriert.
Brexit macht britische Branchenvertreter zu Contrarian-Wetten
Schnäppchenjäger könnten ansonsten auch noch auf die Idee kommen, die Fühler nach Grossbritannien auszustrecken. Bedingt durch den geplanten Ausstieg der Briten aus der EU sind die Preise der dortigen Branchenvertreter deutlich unter Druck geraten. Sollte sich der Brexit nicht als das von vielen Volkswirten prognostizierte Desaster erweisen, könnten sich diese Werte wieder erholen. Aktuell laufen die Geschäfte jedenfalls zumeist weiterhin gut und die Risiken werden bereits mit deutlichen Bewertungsabschlägen eskomptiert. So bekommt der Hausbauer Taylor Wimpey Plc. (ISIN: GB0008782301) bei einer stattlichen geschätzten Dividendenrendite von 6,8 Prozent für 2016 nur ein KGV von gut acht zugestanden.
Chancen birgt auch der US-Markt, nicht zuletzt auch deshalb, weil es dort sehr viele verschiedene Segmente zur Auswahl gibt. Allerdings sind oft die Bewertungen recht happig. Das gilt auch für die Simon Property Group Inc. (ISIN: US8288061091, geschätztes KGV von gut 34), dem Primus untern den Einkaufszentren- Betreibern. Dem Marktführer ist aber zuzutrauen, sich in schwierigen Zeiten für den stationären Einzelhandel neu zu erfinden. Barclays glaubt jedenfalls an eine Steigerung der für die operative Geschäftsentwicklung bedeutsamen Funds from Operations von durchschnittlich 7,3 Prozent in den kommenden fünf Jahren. Geht diese Rechnung auf, sollte die Rekordjagd dieses Titels anhalten. Das gilt auch für Camden Property Trust (ISIN: US1331311027), einem US-Betreiber von Apartment-Komplexen. Hier besticht vor allem die hohe Dividendenrendite von rund 8,7 Prozent, die sich auf Basis einer geschätzten Ausschüttung von 7,50 Dollar je Aktie ergibt.