Real Estate – wirkliches, echtes Vermögen. Liegenschaften sind tatsächlich greifbare, fassbare Werte. Und so wundert es nicht, dass Immoaktien gerade jetzt in der flauen Börsenphase zu den soliden Titeln zählen und ihre Stärken ausspielen. Denn während die Blue Chips im SMI seit dem Allzeithoch zum Jahreswechsel schon 1000 Punkte oder rund 10 Prozent an Wert verloren haben, laufen die Aktien der meisten börsennotierten heimischen Immo-Titel mehr oder weniger stabil vor sich hin oder bringen wie Swiss Prime Site in den letzten drei Monaten inklusive Dividende sogar Kursgewinne von 3 bis 4 Prozent.
Aber die Schweizerischen Immo-Werte liefern zum SMI seit Jahresstart nicht nur eine Outperformance von 9,5 Prozent, sondern zeigen auch geringere Kursschwankungen und offenbaren damit weniger Risiko. Während der SMI mit dem VSMI derzeit eine Volatilität von 18,5 Prozent aufweist, liegt diese beispielsweise bei PSP Swiss Property nur bei 12,2 Prozent, bei der Aktie von Mobimo sind es 10,5 Prozent und bei BFW Liegenschaften sogar nur 5,9 Prozent. Das bedeutet: Im SMI sind rund dreimal so grosse Kursschwankungen zu erwarten wie bei BFW.
Krise? Welche Krise?
Die gezeigte solide Kursentwicklung spiegelt aber auch nur das Branchenumfeld wider. Denn anders als seit längerem befürchtet, gab es bisher keine geplatzte Immobilienblase in der Schweiz und bisher auch keine Krise bei den Immo-Titeln. Die Geschäftszahlen des Sektors im vergangenen Jahr waren überwiegend positiv.
Für Börsianer besonders wichtig: Die Entwicklung der Mieterträge und Leerstandsquoten, Erträge aus der Neubewertung des Portfolios, dann der NAV kurz für Net Asset Value, das Nettovermögen der Gesellschaft und letztendlich auch der Ausblick auf das laufende Jahr oder die Zukunft.
Hier die Übersicht:
Swiss Prime Site – wichtige Kennzahlen haben sich weiter verbessert
Richtig rund lief es im vergangenen Jahr bei Swiss Prime Site. Der Immo-Player aus Olten konnte wichtige Kennzahlen verbessern. Bei einem Rückgang der Leerstandsquote von 5,5 auf 5,2 Prozent stieg der Mietertrag der Gesellschaft um 3,7 Prozent auf 469,9 Millionen Franken. Der Erfolg aus Neubewertung lag mit 65,9 Millionen Franken fast auf dem Niveau des Vorjahres von 69,3 Millionen Franken und der operative Gewinn vor Zinsen und Steuern kletterte von 459,4 auf 470,6 Millionen Franken.
Der Ausblick ist ebenfalls vielversprechend. So soll die Leerstandsquote in diesem Jahr weiter fallen und bis 2025 versprechen neue Projekte einen Anstieg der Mieterträge um knapp 20 Prozent oder um 83 Millionen Franken. Die verrechnungssteuerfreie Dividende von 4,2 Prozent dürfte damit auch für 2018 fliessen. Das sichert den Kurs gut nach unten ab, wenngleich die Aktie rund 35 Prozent über dem NAV notiert. Dieses Nettovermögen von Swiss Prime Site stieg im vergangenen Jahr von 66.41 auf 66.85 Franken je Aktie.
PSP Swiss Property – Neubewertung bringt starken Gewinnanstieg
Etwas günstiger scheint da PSP Swiss Property zu sein. Denn die Immobiliengesellschaft aus Zug notiert nur rund knapp 10 Prozent über dem NAV von 86.96 Franken und die Dividende ist mit 3,7 Prozent ebenfalls sehr attraktiv. Dabei konnte PSP im vergangenen Jahr vor allem bei der Neubewertung seiner Liegenschaften glänzen. Gab es 2016 noch eine Abnahme dieser Bewertungsdifferenzen um 50.2 Millionen Franken, so stieg der Wert nun in 2017 um 83.3 Millionen Franken.
Stieg der Reingewinn des Unternehmens ohne Liegenschaftserfolg um 3,3 Prozent, so gab es dadurch inklusive aller Ertragskennzahlen einen Gewinnanstieg pro Aktie um 90,9 Prozent auf 5.61 Franken. Zwar ist der Bewertungserfolg schwer vorauszusagen, aber immerhin soll das operative Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Wertberichtigungen in diesem Jahr mit über 235 Millionen Franken im Bereich des 2017er-Wertes liegen. Die Dividende dürfte damit weiterhin hoch bleiben.
Mobimo und BFW Liegenschaften – hohe Dividenden
Bezogen auf den NAV ähnlich bewertet wie PSP sind Mobimo und BFW Liegenschaften. Die Aktien der Immokonzerne aus Luzern und Frauenfeld notieren derzeit nämlich jeweils 5 bis 10 Prozent über ihrem Net Asset Value von 222.58 und 40.30 Franken. Und auch die Dividenden der beiden Titel liegen mit 4,0 und 3,3 Prozent auf dem Niveau von Swiss Prime und PSP. Beide Unternehmen blicken zuversichtlich nach vorne und dort ist deshalb auch für 2018 mit ähnlicher Rendite wie für 2017 zu rechnen.
Allreal – Gewinnbewertung vergleichsweise niedrig
Mit einer Ausschüttungsrendite von 3,8 Prozent ist der nächste Immowert Allreal zwar hinsichtlich Dividende ähnlich attraktiv wie die zuvor genannten Titel, aber mit einer Bewertung des NAV je Aktie von 135.15 Franken mit dem 1,2-fachen doch schon etwas teurer. Immerhin ist aber beim Konzern aus Baar mit einem Anstieg beim operativen Ergebnis zu rechnen. Mit einem KGV im Bereich von 16 oder 17 wäre die Aktie dann sogar noch etwas günstiger als andere Werte des Sektors, die oft Gewinnmultiples von 20 und mehr ausweisen.
Züblin Immobilien – die Aktie gibt es mit hohem Abschlag zum Vermögen
Mit einem Kursgewinn von knapp 20 Prozent in den letzten 12 Monaten ist übrigens Züblin Immobilien nicht nur der Top-Performer unter den genannten börsennotierten Immotiteln, sondern auch der einzige Wert, mit einem wirklich nennenswerten Abschlag zum Vermögen. Beim Turnaround-Kandidaten stieg der NAV nämlich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 per Ende September im Vergleich zum Vorjahresstichtag von 36.82 auf 38.48 Franken je Aktie. Das ist trotz der schönen Kursgewinne der letzten Monate immer noch ein weit überdurchschnittlich hoher Discount von rund 30 Prozent. Anleger warten deshalb schon sehr gespannt auf die Vorlage der Jahreszahlen, die im Mai zu erwarten ist. Setzt sich der Turnaround des Immospezialisten aus Zürich fort, dürfte die Aktie den Abschlag zum Vermögen mit steigenden Kursen weiter reduzieren.