Auf den ersten Blick gibt es wenig Anlass, sich über die Entwicklung im Markt für Wohneigentum Sorgen zu machen. Die Preise für Einfamilienhäuser sind 2018 nur schwach gestiegen, obwohl die Schweizer Wirtschaft kräftig wuchs. Die Preise blähen sich nicht wie noch vor einigen Jahren befürchtet schweizweit zu einer Blase auf.
Die UBS sieht dennoch eine gefährliche Entwicklung in dem Markt: In den letzten Jahren waren günstige Wohnungen und Häuser extrem gefragt. Entsprechend stark haben sich deren Preise erhöht. Sollten nun die Zinsen in der Schweiz wieder deutlich steigen, könnte dieses preiswerte Wohneigentum markant an Wert verlieren.
Die Kehrseite des Booms
Es ist die Kehrseite des Booms bei preiswerten Wohnimmobilien der letzten Jahre. Die günstigeren Wohnungen haben sich seit 2015 stark verteuert, im Gegensatz zu den hochpreisigen Objekten. «Die Preise einer Immobilie mit Seesicht und eine neben einer Hochspannungsleitung haben sich angenähert», sagt UBS-Experte Claudio Saputelli.
Der Preisunterschied zwischen Eigentumswohnungen an guten und an schlechten Lagen ist geschrumpft.
Diesen Boom haben die Regulatoren befeuert: Seit 2013 haben die Banken auf Druck der Behörden ihre Kriterien für die Hypothekenvergabe in mehreren Schritten verschärft. Gerade für Familien mit durchschnittlichem Einkommen ist es schwieriger geworden, das Eigenheim mit einem Bankkredit zu finanzieren – obwohl die Zinsen für diese Kredite immer noch extrem günstig sind.
Auf den Traum von den eigenen vier Wänden wollen viele Schweizer aber nicht verzichten – und weichen angesichts ihres knappen Budgets auf bescheidenere oder weniger gut gelegene Immobilien aus. Die Traumwohnung ist nun vielleicht nicht mehr in der Nähe von Bern, sondern über eine halbe Autostunde davon entfernt. Günstige Eigentumswohnungen haben sich seit 2015 im Schnitt um 11 Prozent verteuert – die Preise von teureren Objekten sanken im gleichen Zeitraum um 15 Prozent.
Es droht keine abrupte Zinswende
Falls die Zinsen deutlich steigen, werden sich viele Investoren aus dem Immobilienmarkt verabschieden. Wenn die Hypothekarzinsen hoch sind, rechnet es sich weniger schnell, in der eigenen Immobilie zu leben. Die Preise für Eigenheime dürfen unter Druck kommen – am stärksten jene preiswerten Wohnungen, die sich in den letzten Jahren so stark verteuert haben. Das könnte Besitzer in Schwierigkeiten bringen, die sich die Immobilie nur dank der günstigen Kreditkonditionen leisten konnten.
Die UBS schwächt ihre Warnung allerdings gleich selber ab. «Ohne Zinsanstieg wird es kaum zu grösseren Verwerfungen kommen», sagt UBS-Experte Saputelli. Um rund zwei Prozentpunkte müssten die Zinsen für zehnjährige Hypotheken steigen, schätzt der Experte – aktuell sind solche langjährigen Immobilienkredite für rund 1,5 Prozent zu haben.
Derzeit sieht es nicht danach aus, dass die Schweizer Zinsen bald deutlich steigen werden. Die Schweizerische Nationalbank wird sehr wahrscheinlich erst nach der Europäischen Zentralbank die Zinsen anheben. Und mit einem solchen Zinsschritt der EZB rechnet die UBS frühestens Ende Jahr. Bis das Zinsniveau in der Schweiz wieder deutlich positiv ist, wird noch viel Zeit vergehen.