Das Angebot an freien Wohnungen sinkt vielerorts, was zu höheren Mieten führt. Wird diese Verknappung zum verstärkten Bau von Mehrfamilienhäusern führen?
Ich bin im Grossraum Zürich tätig, und meine Markteinschätzungen sind auch auf diese Region beschränkt. Hier ist die Verknappung von Wohnraum – verbunden mit höheren Mieten – insbesondere in Zentrumslagen und in der Agglomeration spürbar. In peripheren Lagen gibt es nach wie vor Leerstände, und die Mieten sind dort stabil.
Wieso entstehen nicht mehr Mietwohnungen in den Städten?
Diverse Investoren würden gerne mehr Mehrfamilienhäuser erstellen, werden aber durch Vorschriften (beispielsweise Lärmschutz) und Einsprachen am Bau daran gehindert – oder mindestens verzögert sich die Ausführung. Zusätzlich haben sich die Baukosten im letzten Jahr massiv erhöht. Dies zwingt die Bauherren, nochmals über die Bücher zu gehen. Oft resultiert dies in Sistierungen oder gar in den Abbruch von Projekten. Hinzu kommt ein weiterer Punkt.
Bea Hodel ist Leiterin Immobilien bei der Zürcher Beratungsgesellschaft Andersen & Partners. Zuvor beriet die Immobilientreuhänderin vermögende Privatkunden bei der Bank Julius Bär und bei der Credit Suisse in Immobiliengeschäften.
Bitte erklären Sie.
Häufig werden neu gebaute Mehrfamilienhäuser im Stockwerkeigentum verkauft und nicht als Renditeobjekte vermietet. Bei den hohen Landpreisen, welche in der Vergangenheit bezahlt wurden, ist dies lohnenswerter. Der Markt für Eigenheime ist hingegen nach wie vor sehr stabil.
Die Immobilienpreise bleiben ziemlich stabil. Hat die Zinswende tatsächlich keine grossen Auswirkungen auf die Preise?
Hier muss zwischen Objekten zur Eigennutzung und Renditeimmobilien unterschieden werden. Bei selbst genutztem Wohneigentum sind die Preise tatsächlich nach wie vor stabil beziehungsweise steigen noch immer. Dies hat damit zu tun, dass es sich um emotional gesteuerte Preise handelt, welche rechnerisch nicht nachvollziehbar sind.
Die Banken finanzieren zwar die bezahlten Preise nicht voll. Aber da die Kaufkraft in der Region Zürich nach wie vor hoch ist, werden hier einfach mehr Eigenmittel eingeschossen. Für weniger finanzstarke oder jüngere Marktteilnehmende hat die Zinswende hingegen sehr wohl einen Einfluss. Es erschwert den Immobilienkauf und lässt deren Traum nach einem Eigenheim oftmals platzen.
Wie verändert sich die Nachfrage nach Renditeimmobilien?
Bei Renditeimmobilien wird die Zinswende eine dämpfende Wirkung haben, vor allem in peripheren Lagen. Es wird nicht mehr zu tiefen Renditen investiert, auch im Hinblick darauf, dass die bestehenden Mietzinseinnahmen nun höheren Aufwendungen gegenüberstehen. Hinzu kommt, dass alternative Anlagemöglichkeiten attraktiver geworden sind. Dies reduziert den Anlagedruck diverser Investoren.
Handelszeitung.ch gibt der Immobilienbranche das Wort: Jeden Freitag liefert eine Expertin oder ein Experte Einschätzungen zu den wichtigsten Entwicklungen im Markt. Lesen Sie hier einige der Gespräche aus den vergangenen Wochen:
- «Immobilien im oberen Preissegment werden häufig still angeboten und verkauft»
- «Im Moment wird viel zu wenig Wohnraum gebaut»
- «Wir kaufen nach wie vor zu»
Immobilien sind ein Pfeiler der Schweizer Volkswirtschaft – Handelszeitung.ch macht sie zu einem Schwerpunkt in der Berichterstattung.
Welche regionalen Immobilienmärkte abseits der Zentren halten Sie für attraktiv?
Die Attraktivität von regionalen Immobilienmärkten ist von diversen Faktoren abhängig. Einer der wichtigsten ist die Erschliessung, vor allem im Raum Zürich mit dem öffentlichen Verkehr.
So konnten in den letzten Jahren durch den Anschluss an das S-Bahn-Netz beispielsweise das Zürcher Oberland und das Knonaueramt durch diesen Umstand sehr profitieren. Damit verbunden war es auch möglich, die Infrastruktur in einzelnen Gemeinden durch den Bevölkerungswachstum zu verbessern, seien es die Einkaufsmöglichkeiten, die Schulen oder auch die Freizeitangebote.
Wie wirkt sich die neue Limmattalbahn aus?
Durch die Eröffnung der Limmattalbahn und auch der Glattalbahn haben die umliegenden Gebiete und Gemeinden überdurchschnittlich an Attraktivität gewonnen. Dies liegt daran, dass für Pendlerinnen und Pendler der Zeitaufwand für den Weg zu den Arbeitsplätzen ein zentraler Entscheidungsfaktor in Sachen Wohnort ist.
In der Vergangenheit haben Sie für Banken vermögende Privatkunden und Privatkundinnen hinsichtlich Immobilien beraten. Welche Art von Liegenschaften sind bei zahlungskräftigen Personen besonders gefragt?
Vermögende Kunden und Kundinnen haben ihren Fokus nicht nur auf das selbst bewohnte Eigenheim, sondern besitzen daneben auch vielfach Renditeobjekte zur Diversifizierung des Vermögens. Themen sind zudem das Wohnen im Alter, verbunden mit der Anschaffung von kleineren, zentrumsnäheren Immobilien, oder die Suche nach geeigneten Wohnobjekten für deren Kinder sowie natürlich Ferienimmobilien.
Die Raumplanung wird immer strenger, gleichzeitig wächst die Bevölkerung. Lässt sich das Wachstum allein durch Verdichten auffangen?
Die Verdichtung wäre ein gutes Instrument, um das Wachstum aufzufangen. Allerdings wird dieses Instrument meist durch die bestehenden Bewohnerinnen und Bewohner verhindert oder erschwert.
Was zeichnet diesen Widerstand aus?
Niemand möchte, dass in seiner Umgebung höher oder mit kleineren Grenzabständen gebaut wird. So werden Verdichtungsbemühungen in den Bau- und Zonenordnungen oftmals schon in den Anfängen gebremst. Und auch wenn eine Verdichtung möglich ist, werden entsprechende Baubewilligungsverfahren, welche eine höhere Ausnutzung der Parzelle anstreben, manchmal willkürlich durch Nachbarn und Nachbarinnen blockiert und verzögert. Ebenfalls Schwierigkeiten bei der Verdichtung bereiten Sondergesetze wie beispielsweise der Lärm- und Ortsschutz. In der Stadt Zürich sind aufgrund der Lärmvorschriften diverse Bauvorhaben blockiert.
Könnte die Einzonung von neuem Bauland Abhilfe schaffen?
Bauland einzuzonen, ist ein längerer, politischer Prozess. Dies würde folglich kurz- bis mittelfristig den Druck nicht abfedern.
Ferienwohnungen waren während der Pandemie gesucht. Wie werden sich die Preise für solche Zweitwohnungen und -häuser entwickeln?
Da ich mich im Grossraum Zürich bewege, kann ich zur Entwicklung keine seriösen Aussagen machen. Fakt ist aber, dass sich die Preise für Ferienwohnungen in den letzten zwei Jahren nochmals erhöht haben. Die Nachfrage ist gross. Dies spüre ich in Gesprächen mit meiner Kundschaft, welche solche Objekte sucht. Ich verweise sie üblicherweise an regional tätige Makler oder Beraterinnen, welche die Marktgegebenheiten vor Ort kennen.
Bea Hodel beantwortete die Fragen schriftlich.
