In Schweden und Neuseeland ist das Risiko eines Preiseinbruchs am Immobilienmarkt am höchsten unter den so genannten G10-Staaten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Goldman Sachs Group. Auch für die Schweiz wird ein Risiko gesehen, wenn auch auf niedrigerem Niveau. In dem Papier, das die Länder mit den zehn am meisten gehandelten Währungen der Welt unter die Lupe nimmt, schreiben die Strategen von Goldman, dass die Hauspreise in kleinen, offenen Volkswirtschaften – wie eben Schweden oder auch Neuseeland - besonders erhöht sind.
Mit Blick auf die kommenden beiden Jahre gebe es in jedem Land eine Wahrscheinlichkeit von 35 Prozent bis 40 Prozent, dass es zu einem Preisrutsch bei Wohnimmobilien kommen wird. Ein solcher Einbruch am Immobilienmarkt wird definiert durch einen inflationsbereinigten Preisrückgang von fünf oder mehr Prozent.
Neuseeland am überbewertesten
Goldman vergleicht die Hauspreisniveaus in den verschiedenen Ländern mit drei Standard-Massstäben: Verhältnis von Hauspreisen zu Mieten, Verhältnis von Hauspreisen zu Haushaltseinkommen, sowie Hauspreise, die um die Inflation bereinigt sind.
«Wenn man den Durchschnitt aus diesen drei Massstäben zu Grunde legt, dann scheinen die Hauspreise in Neuseeland am stärksten überbewertet zu sein – gefolgt von Kanada, Schweden, Australien und Norwegen», heisst es in der Studie. «Dem Modell folgend ist die Wahrscheinlichkeit für einen Einbruch der Hauspreise in den nächsten fünf bis acht Quartalen in Schweden und Neuseeland mit 35 Prozent bis 40 Prozent am höchsten.»
Bei Kanada liegt das Risiko laut Studie bei rund 30 Prozent, während Norwegen, Australien und die Schweiz in der Spanne zwischen 20 Prozent und 25 Prozent liegen.
In Neuseeland waren die Hauspreise seit 2010 um 60 Prozent nach oben geschossen, Schweden verzeichnete einen Anstieg von 41 Prozent. Das geht aus Daten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich hervor.
Vor wenigen Tagen prognostizierte die neuseeländische Notenbank für dieses Jahr eine Verlangsamung der Hauspreis-Inflation auf fünf Prozent gegenüber 14 Prozent im Jahr 2016. Jedoch werde es bis Mitte 2020 steigende Werte geben.
«Die Wahrscheinlichkeit eines Hauspreis-Einbruchs hat in den vergangenen Jahren in den kleineren G10-Märkten zugelegt – als Resultat von steigenden Preisen und eines stärkeren », schreibt Goldman.
Zwar seien die Investments in Wohnimmobilien in Schweden und Neuseeland hoch, doch die Analysten geben zu bedenken, dass Einwanderungsboom und Bevölkerungswachstum in beiden Ländern die Baunachfrage unterstützen. «Im Gegensatz dazu scheint es in Australien, Norwegen und Kanada eine zu hohe Bauaktivität zu geben». Dort liege die Bauaktivität über der demografischen Nachfrage für Wohnobjekte.
In allen Ländern, die sich die Goldman-Analysten angesehen haben, liegt das Verhältnis von Verschuldung der Haushalte zum verfügbaren Einkommen auf einem Rekordniveau.
«Nur ein Werkzeug»
Die Bank gesteht ein, dass ihr Modell «nur ein Werkzeug» sei und «ein paar wichtige Nachteile» beinhalte, darunter auch, dass Preiseinbrüche am Wohnimmobilienmarkt zu oft prognostiziert würden.
Dennoch: Unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Modells und anderer Daten «sehen wir Anlass für etwas Besorgnis zur Hauspreisentwicklungen in kleinen, offenen G10-Volkswirtschaften», heisst es in der Studie. «Preise scheinen in der Tat überbewertet zu sein und das Kreditwachstum war stark – traditionelle Warnsignale für reale Hauspreis-Rückgänge.»
(bloomberg/chb)