Wie werden sich die Preise für Wohneigentum entwickeln, welche Entwicklung erwarten Sie bei Büroimmobilien und Detailhandelsflächen?
In den letzten vier Quartalen sind die Immobilienpreise jeweils um rund 2 Prozent gestiegen. Dabei sind die Preise für Häuser viel stärker gestiegen als diejenigen für Wohnungen. Dies zeigte sich auch im abgelaufenen Quartal, insgesamt fiel der Anstieg aber etwas geringer aus.
Für die kommenden drei Quartale rechnen wir ebenfalls mit einem geringeren Anstieg als 2021. Dies, weil die rekordhohen Preise immer mehr potenzielle Käuferinnen und Käufer vom Markt ausschliessen, die pandemiebedingte Zusatznachfrage abebbt und der markante Zinsanstieg den Preisanstieg verlangsamen dürfte. Gleichwohl bleibt das Trendbild intakt: Wohneigentum wird noch teurer.
Das Szenario auf dem Büromarkt stellt sich ganz anders dar: Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 2 Prozent gefallen, Leerstände sind erhöht und Raumbedarf auch nach der Pandemie häufig deutlich geringer. Weitere Preissenkungen im Jahresverlauf sind möglich. Detailhandelsflächen sind historisch gesehen schwankungsanfälliger, liegen preislich aber immer noch über dem Vorkrisenniveau.
Stefan Heitmann ist Gründer und Noch-CEO der Immobilien-Vergleichsplattform Moneypark. Im Mai wird Heitmann die Leitung an Nachfolger Martin Tschopp übergeben.
Und wie lautet Ihre Prognose für die Entwicklung der Hypothekarzinsen?
Rund die Hälfte des Hypothekarzinsanstiegs im ersten Quartal dürfte auf den Krieg in der Ukraine zurückgehen und damit auf gestiegene Kapitalmarktkosten für die finanzierenden Banken, aber klar unterstrichen von Margenausweitungen. Diesen Anstieg sehen wir auf wackeligen Beinen, da sich die durch den Krieg forcierte Inflation schon bald in einen wirtschaftlichen Dämpfer verwandeln könnte.
Zudem lasten die Lieferkettenprobleme aufgrund der lokalen Lockdowns in China auf der Weltwirtschaft. Laufen wir in eine globale Rezession, dürfte dies die geplanten Zinserhöhungen bremsen.
Entsprechend rechnen wir mittelfristig eher mit einer Seitwärtsbewegung oder sogar leichten Korrektur der Hypozinsen nach unten, wobei zwischenzeitlich weitere Anstiege nicht auszuschliessen sind.
Sehr auffällig sind unverändert nicht nur die grossen Preisunterschiede in den «Schaufenstern» der Banken, sondern vor allem in den Effektivzinsen auf derselben Laufzeit. Nie war ein breit abgestützter Vergleich wichtiger. Mit diesem sind Festhypotheken nach wie vor zu attraktiven Preisen zu haben.
Buy to let – dass Private durch den Kauf einer Eigentumswohnung zu Vermietern werden – war in den letzten Jahren populär. Ist das auch in Zeiten steigender Zinsen der Fall?
Die mittlere Rendite über alle Gemeinden ist in den letzten zwei Jahren unabhängig vom jüngsten Zinsanstieg von 3,3 Prozent auf 2,9 Prozent gesunken. Der Zinsanstieg wird eine weitere Schmälerung der Rendite mit sich bringen. Damit wird dieser Markt insbesondere für Neueinsteiger weniger attraktiv.
Noch zeigt sich dies in unseren Befragungen aber nicht. Das Interesse an «buy to let» ist nach wie vor gross, was sich auch durch sehr volatile Kursbewegungen bei alternativen Anlageklassen wie Aktien und den grossen Inflationsschutz, den Immobilienanlagen in sich tragen, erklärt.
«Das Interesse an ‹buy to let› ist nach wie vor gross.»
Würden rasch steigende Zinsen den Immobilienmarkt in Schieflage bringen?
Nein, zumindest nicht den Wohneigentumsmarkt. Das Gros des Schweizer Immobilienmarktes machen Bestandsimmobilien aus, die in den Büchern der Banken und Kapitalgeber verschwindend kleine Risiken darstellen und in keinster Weise auffällig in Bezug auf Kreditausfälle sind. Die Zinsen dürften im historischen Kontext moderat bleiben.
Hinzu kommt, dass zunehmend langfristige Festhypotheken abgeschlossen wurden. Die beliebteste Finanzierungsform ist mit Abstand die zehnjährige Festhypothek. Es dauert also sehr lange, bis der durchschnittliche Eigenheimbesitzer den Anstieg überhaupt spürt. Der Hypothekarnehmer hätte tendenziell ausreichend Zeit, um sich auf eine neue Zinssituation einzustellen.
Rasch steigende Zinsen wirken natürlich stark dämpfend auf ohnehin schon extrem herausgeforderte Neukäufer und haben, sollte der Trend nachhaltig sein, natürlich Einfluss auf die Preisfindung am Markt, die Umschlagsdauer von Immobilien und auf die mögliche Käuferschaft, die noch enger wird.
Sehen Sie in gewissen Gebieten Preisblasen bei Wohneigentum und Renditeobjekten?
Die Preise für Wohneigentum am Genferseebecken, in Basel, rund um den Zürichsee, in der Zentralschweiz und am Luganersee sind sicherlich diejenigen, die am nächsten an einer Blase sind. Ich habe aber unverändert Mühe mit dem Begriff «Blase».
Wir erleben seit Jahren einen kontinuierlichen Preisanstieg in der gesamten Breite des Marktes, erklärbar durch den immer grösser werdenden Traum vom Eigenheim bei (zu) knappem Angebot. Wir erleben ihn aber nicht stark akzentuiert auf ganz punktuelle Ortschaften oder sehr kurze Zeitperioden.
Auffällig sind hier noch am ehesten die bekannten Schweizer Skigebiete, allen voran Verbier und St. Moritz, welche gerade während der Pandemie exorbitante Preisanstiege im zweistelligen Prozentbereich verzeichnet haben.
Bei den Renditeobjekten sieht es wieder anders aus. Die Leerstände sind mit regionalen Unterschieden auf rekordhohem Niveau, was Mieten und Anlageerträge unter Druck setzt und Risiken für substanzielle Preiseinbrüche birgt. Gleichwohl steigen die Mieten weiter, was das Renditepotenzial erhöht und die Anlageklasse attraktiver macht.
Wo findet eine Familie mit einem Haushaltseinkommen von maximal 200’000 Franken heute noch Wohneigentum?
Nehmen wir an, eine Familie möchte eine Immobilie mit 5,5-Zimmern für maximal 1,1 Millionen Franken kaufen, die maximal 15 Jahre alt ist oder in sehr gutem Zustand. Dann stehen ihr aktuell in der Schweiz rund 500 Immobilien zur Auswahl, wobei sich die meisten auf der Achse Pruntrut–Martigny befinden.
In urbanen Zentren, an Seen und ganz generell in der Deutschschweiz kann man mit diesen finanziellen Voraussetzungen leider kaum mehr ein solches Eigenheim erwerben. Hier sind dann zusätzliche Eigenkapitalquellen gefragt, in der Regel Erbvorbezüge. Sollten diese ausscheiden und im Wissen, dass bei der Lage der Immobilie kaum Abstriche gemacht werden, bleibt vielen Familien leider der Traum vom Eigenheim vorerst verwehrt.
Für einen schönen Teil der Bevölkerung ist Wohneigentum an zentralen Lagen unerschwinglich geworden. Sehen Sie darin ein gesellschaftliches Problem?
Ja. Die starren Tragbarkeitskriterien haben im aktuellen Marktumfeld ihre Berechtigung längst verloren. Es ist sozialpolitisch in höchstem Masse bedenklich, wenn gerade jüngeren Neukäufern und Familien strukturell der Weg ins Eigenheim verwehrt wird.
Wir appellieren auch an die Politik, ihr Engagement für Neukäufer im Schweizer Immobilien- und Finanzierungsmarkt zu überdenken, sowie an den Regulator, attraktiven und alternativen Finanzierungsformen mehr Beachtung zu schenken.
Es macht keinen Sinn, beispielsweise einem Ärzte-Ehepaar am Karrierestart einen realistischen Wohntraum zu zerstören, nur weil temporär zu wenig Eigenkapital vorhanden ist. Es braucht eine individuellere Sicht auf die Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, um mehr Wohnträume zu ermöglichen und keine zusätzlichen Risiken einzugehen.
Es braucht aber vor allem auch viel mehr Transparenz am Immobilienmarkt, um mehr Liquidität zu sehen. Herr und Frau Schweizer kaufen viel zu spät und halten Immobilien viel zu lange.
Stefan Heitmann beantwortete die Fragen schriftlich.