Werden die Preise für Wohnimmobilien weiter so steigen?
Nach den starken Preisanstiegen bei Wohnimmobilien im Zuge der Corona-Pandemie spricht aktuell vieles für eine Abschwächung der Preisdynamik. Die zwischenzeitlich gestiegene Nachfrage getrieben durch das Haushaltswachstum und erhöhte Flächenansprüche wird inzwischen besser befriedigt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot zwar noch immer, insgesamt aber nicht mehr so stark.
Und ja, das Risiko für eine Korrektur ist vorhanden - vor allem mit Blick auf die Geldpolitik oder geopolitische Eskalationen. Doch sehen Sie: Noch nie war es so anspruchsvoll Land- oder Ausnutzungsreserven in der Schweiz zu entwickeln.
Und noch nie war es so aufwändig wie heute zu bauen. Die Wirtschaft entwickelt sich positiv und die Gesamtbevölkerung wächst weiter. Insofern kann ich mir weitere Preisanstiege gut vorstellen, vor allem im unterversorgten Segment des Wohneigentums.
Patrick Schnorf ist Partner bei der Immobilienberatungsagentur Wüest Partner.
Wie könnten man diese Preissteigerung bremsen - z.B. durch günstigeres Bauen?
Kurzfristig können Impulse für eine Preisreduktion praktisch nur nachfrageseitig kommen. Ein Zinsanstieg und ein stagnierende Konjunktur oder gar eine Rezession könnten die Preissteigerungen selbstverständlich bremsen.
Angebotsseitig wäre eine Dämpfung der Preisanstiege entweder durch günstigeres Bauen oder durch eine Erhöhung des Baulandangebotes, respektive der Dichte möglich. Theoretisch zumindest. Denn in der Praxis zeigt sich leider immer wieder, dass günstigeres Bauen schwierig ist. Zu hoch sind die Qualitätsansprüche und zu individualisiert jeder Neubau. Und zu heterogen und anspruchsvoll die Bau- und Energievorschriften. Eine effizientere Nutzung des vorhandenen Baulandes wäre denkbar durch höhere Ausnutzungen. Damit tun wir uns allerdings vielerorts schwer…
Sind die Preise mancherorts überhöht, droht gar eine Blase?
Die Preise sind an begehrten Lagen auf Rekordniveaus gestiegen und das Risiko für Preiskorrekturen ist in den vergangenen Jahren zweifelsohne gestiegen. Derzeit trifft im Segment des Wohneigentums an den solchen Lagen eine lebhafte Nachfrage allerdings auf ein äusserst knappes Angebot - zumindest auf den einschlägigen Marktplätzen.
Denn ein immer höherer Anteil der Handänderungen findet inzwischen «off-market» statt, das heisst Wohneigentumsobjekte wechseln die Hand ohne ausgeschrieben zu werden. Das Gesamtvolumen an Handänderungen ist seit vielen Jahren konstant, wie beispielsweise Erhebungen des statistischen Amtes des Kantons Zürich zeigen.
Und die Haltedauer der Wohneigentumsobjekte ist lang. Mit Blick auf diese Umstände und auf die Knappheit an sehr guten Lagen wie beispielsweise in Seegemeinden relativieren sich die hohen Preise.
«In der Praxis zeigt sich leider immer wieder, dass günstigeres Bauen schwierig ist.»
Wo findet der Mittelstand mit einem Haushaltseinkommen bis maximal 200’000 Franken noch Immobilien?
In den Gebieten ausserhalb der Grossstädte und deren näheren Agglomerationsgemeinden. Dort sind Eigentumswohnungen unter einer Million Franken, die mit dem genannten Haushaltseinkommen realistischerweise finanziert werden können, nach wie vor zu finden. Wir sprechen hier immerhin von rund 85 Prozent der Regionen (MS-Regionen) und etwa zwei Dritteln des Gesamtmarktes in Bezug auf die Anzahl Handänderungen im Wohneigentum.
Wer das Einfamilienhaus sucht, muss sich natürlich in etwas abgelegeneren Gebieten umsehen. Übrigens: Das Haushaltseinkommen ist nicht der einzige limitierende Faktor beim Kauf von Wohneigentum, sondern auch die oftmals fehlenden Eigenmittel. In der genannten Grössenordnung müssten rund zweihunderttausend Franken Eigenmittel vorhanden sein. Erbvorbezüge oder Darlehen aus dem Umfeld können da helfen und werden nicht selten genutzt.
Was hat die Corona-Pandemie im Immobilienmarkt verändert?
Wir alle haben in der Corona-Pandemie sehr viel Zeit zu Hause verbracht. Dies hat zu einer gestiegenen Wahrnehmung der Wohnqualität und auf dem Markt zu einer höheren Zahlungsbereitschaft für geräumigere Objekte geführt.
Eine weitere Verschiebung hat sich durch das Homeoffice eingestellt. Längere Arbeitswege werden in Kauf genommen. Die Nachfrage nach Wohneigentum in peripheren Gebieten ist zwischenzeitlich gestiegen. Inzwischen zeigt sich allerdings, dass dieser Trend nicht ungebrochen weiter läuft. Denn je länger die Corona-Pandemie anhält, desto mehr dürfte uns die Qualität des sozialen Austausches wieder bewusst werden – und damit einhergehend die hohe Bedeutung gut erschlossener Lagen bei den Immobilien.
Viele Private kaufen Wohnungen, um sie zu vermieten. Ist Buy-to-let im aktuellen Umfeld eine gute Idee?
Ich stehe diesem Modell eher kritisch gegenüber. Dies vor allem wegen des Klumpenrisikos, das ein solches Investment für eine Privatperson mit sich bringt. Gerade ältere Objekte oder schwierige Konstellationen in Stockwerkeigentümergemeinschaften können unangenehme Überraschungen mit sich bringen.
Zudem sind aktuell die Einstiegspreise sehr hoch, was die möglichen Renditen in Buy-to-let Anlagen drückt.
«Wer das Einfamilienhaus sucht, muss sich in etwas abgelegeneren Gebieten umsehen.»
Heute können sich weniger Menschen Wohneigentum leisten als vor zwanzig, dreissig Jahren. Ist diese sinkende Erschwinglichkeit ein Problem für unsere Gesellschaft?
Als Problem würde ich das nicht bezeichnen, aber es findet ein Wandel statt.
Die Wohnzufriedenheit in Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist hoch. Und die Identifikation mit dem Eigentum und den Nachbarn ist stark, ebenso mit der Wohngemeinde, was positive gesellschaftliche Wirkungen mit sich bringt. Doch auch Mieterinnen und Mieter sind nicht generell unzufrieden. Dies zeigen die regelmässig durchgeführten Haushaltsbefragungen «Wüest Partner Immo-Barometer».
Das Mietwohnungsangebot ist hoch, der Mieterschutz ausgebaut. Die funktionierenden Mietwohnungsmärkte bringen Stabilität und ermöglichen auch eine hohe Mobilität auf den Arbeitsmärkten – ein volkswirtschaftliches Plus. Nichtsdestotrotz, Wohneigentum macht in der Regel viel Freude und erfüllt Träume!
Die Schweiz muss die Klimaziele von Paris erfüllen. Welche Folgen wird der ökologische Umbau der Wirtschaft für den Immobilienmarkt haben?
Ich bin überzeugt, dies stellt eine einmalige Chance dar. Für die Umwelt, für die künftigen Generationen und letzten Endes auch für die Erneuerung des Schweizer Immobilienparks. Und ja, es kostet Geld. Viel Geld. Doch Investitionsrechnungen, die einen längeren Zeithorizont betrachten, relativieren dies stark: Investitionen in energetische Sanierungen lohnen sich wirtschaftlich über einen längeren Zeithorizont betrachtet oftmals.
Und die Kapitalmärkte ermöglichen aktuell erst noch äusserst attraktive Finanzierungen. Sind wir ehrlich: Ist es nicht absurd heute noch fossile Brennstoffe im Gebäudepark zu verheizen, wo doch zahlbare nachhaltige Alternativen vorhanden sind? Also, auf zu neuen Ufern!
Patrick Schnorf beantwortete die Fragen schriftlich.