Die gute Nachricht zuerst: Die Risiken von Immobilienblasen sind global und in der Schweiz im Durchschnitt gesunken. Die realen Eigenheimpreise dürften vielerorts die Talsohle durchschritten haben. Das zeigt der «Bubble Index 2024» der UBS. Das heisst: Die Gefahr, dass Wohnungspreise unnatürlich stark steigen und sich immer weiter von ihrem tatsächlichen Marktwert entfernen, ist geringer als auch schon.
Die schlechte Neuigkeit? Die Schweizer Grossstädte weisen weltweit immer noch eines der höchsten Risiken auf. Von den analysierten 25 Metropolen steht Zürich nach Miami (USA) und Tokio (Japan) auf Platz 3. Genf folgt auf dem sechsten Rang. Am Ende der Tabelle befinden sich São Paulo (Brasilien), Mailand (Italien) und Warschau (Polen).
Die Risiken in Zürich und Genf
Der Bubble-Index fasst die Wohnungsmarktsituation mit Indikatoren wie dem Preis-Einkommen-Verhältnis und dem Anteil an Bauinvestitionen im Verhältnis zum BIP zusammen. Mit einem Wert von 1,51 ist das Blasenrisiko in Zürich immer noch «hoch». Immerhin konnte die Limmatstadt das Label als Metropole mit dem höchsten Risiko ablegen. Letztes Jahr stand Zürich vor Tokio und Miami mit einem Ergebnis von 1,71 an der Spitze.
Die Gründe für das hohe Risiko in Zürich sind schnell gefunden. Der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum kostet aktuell real fast 25 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Zürich hat zudem in den letzten vier Quartalen einen der höchsten Mietanstiege unter allen Städten der Studie verzeichnet.
Genf zeigt gemäss dem Ranking ein «erhöhtes» Blasenrisiko auf. Seit der Pandemie sind die Preise in Genf halb so stark gestiegen wie in Zürich. Sie liegen real etwa zehn Prozent höher als vor fünf Jahren, sind in den letzten vier Quartalen jedoch ins Stocken geraten. Trotzdem sind die Mieten auch in Genf in den letzten vier Quartalen stärker als die Einkommen gewachsen.
«In Zürich und Genf sind die Preise extrem»
Immobilienexperte Donato Scognamiglio (54) gibt der UBS-Studie in Sachen Preisniveau recht: «In Zürich und Genf sind die Preise extrem. Wer eine Hypothek von einer Million Franken will, braucht etwa 150'000 bis 180'000 Franken Einkommen. Weil in Zürich das Occasion-Haus bereits 3 Millionen Franken kostet, braucht man also rund eine halbe Million Franken Einkommen im Jahr», rechnet er vor. «Nicht einmal eine Bundesrätin verdient so viel!»
Andererseits, so Scognamiglio, spricht die aktuelle Entwicklung nicht für ein Chaos an den Immobilienmärkten. «Die Finanzierungskosten sinken, die Zinsen gehen runter – das sind gute Nachrichten für Hausbesitzer.» Wer verkaufen möchte, der dürfte keine Eile haben. «Panikverkäufe zeichnen sich nicht ab», sagt Scognamiglio. Sein Fazit: «Ich erwarte keinen Crash. Wir befinden uns zwar weit oben auf Leiter – aber die Leiter ist sehr stabil. Auch in Zürich und Genf.»