Die Preise für Wohnimmobilien steigen seit Jahren. Wird sich dieser Boom fortsetzen?
Ja, aber abflachend. Die Schweiz gilt als «sicherer Hafen» und Wohnimmobilien gelten als krisenresistent. Demgegenüber ist in den nächsten Jahren mit einer Inflation am oberen Ende des Zielkorridors der Nationalbank und periodisch auch leicht darüber zu rechnen.
Unsere primäre Erwartung ist entsprechend, dass auch die Zinsen anziehen, aber unterhalb der Inflation bleiben werden. Im historischen Vergleich wäre eine solche Zinslandschaft immer noch als tief einzuordnen. Eine vorübergehende Nachfragebremse und damit auch eine Preiskorrektur ist mittelfristig durchaus denkbar.
Auf die lange Frist bleiben Investitionen in die mindestens teilweise inflationsgeschützten Wohnimmobilien aber sicher interessant aufgrund des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums bei knappem Bauland. Die Verdichtung nach innen stösst auf immer mehr Widerstand.
Markus Mettler ist CEO der Halter AG.
Wie verändert der Durchbruch bei der Telearbeit (Homeoffice) die Nachfrage für Wohn- und Büroimmobilien?
Die Schweiz wird damit wieder dezentraler. Wer nicht täglich ins Büro muss, kann auch mit längeren Pendelwegen leben. Dies birgt die Chance einer Mobilitätsentlastung oder zumindest einer besseren Mobilitätsverteilung.
Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Quartierentwicklungen. Die Schlafstadt hat ausgedient. Mehr denn je sind attraktive, lebendige Quartiere mit Treffmöglichkeiten, Co-Workings und einer guten Versorgung gefragt. Diese Entwicklung rückt gerade auch Verdichtungsprojekte in Kleinstädten landauf, landab ins Zentrum.
Wie gross ist die Gefahr, dass der Immobilienmarkt durch eine rasche Zinserhöhung in Schieflage gerät?
Der Immobilienmarkt ist im Allgemeinen robust aufgestellt, die meisten Marktteilnehmer sind langfristig investiert und mittelfristig finanziert. Eine rasche und markante Zinserhöhung ist verbunden mit Bewertungskorrekturen und kann kurzfristig die Nachfrage ersticken. Wir rechnen deshalb nicht mit einer Schieflage.
Immobilienmarkt: «Wir rechnen nicht mit einer Schieflage.»
Halter entwickelt Mikroapartments, in denen sich die Möbel per Knopfdruck verschieben lassen (Movement, mehr dazu hier). Sind solche Mini-Wohnungen mehr als eine Nische im Immobilienmarkt?
Unser Movement-Produkt ist eine Reaktion auf den Preisdruck an Zentrumslagen und bietet die Funktion einer Mehrzimmerwohnung auf der Fläche eines Studios. Damit lassen sich die Mietpreise reduzieren.
Sie sind jedoch auf Einpersonenhaushalte ausgerichtet und deshalb eine Nische. Das Ziel, mit Raum platzsparend umzugehen, ohne Einbussen bei der Wohnqualität, ist jedoch ein langfristiger Trend, der zukünftig auch für Mehrpersonenhaushalte Anwendung finden wird. Das hilft dem Portemonnaie der Mieter und auch der Innenverdichtung, weil so der Platzbedarf pro Person reduziert werden kann.
«Die Schweiz wird wieder dezentraler. Wer nicht täglich ins Büro muss, kann auch mit längeren Pendelwegen leben.»
Hochhäuser sind im Trend. Welche Vor- und Nachteile bringt der Hochhausbau – und wie wichtig werden solche Türme für die Schweizer Immobilienlandschaft?
Die Frage suggeriert, dass diese «Türme» wie Findlinge in die gebaute Umwelt gesetzt werden. Richtig ist, dass es ungeeignete Orte für Hochhäuser gibt.
Wichtig ist, dass sie in die gebaute Umwelt eingebettet sind und als Teil einer bewussten Stadtentwicklung mit öffentlichen und privaten Freiräumen, einer klaren Personenführung und -orientierung, Quartiernutzungen, zeitgemässen Mobilitätskonzepten et cetera fungieren. Das eröffnet die Chance auf qualitätsvolle Dichten, verbunden mit vielfältigen Freiräumen und lebendigen Begegnungszonen sowie einem reduzierten ökologischen Fussabdruck im Hinblick auf unsere Klimaziele.
Derzeit nehme ich vermehrt ein dogmatisches «Hochhaus-Bashing» von einer unheiligen Allianz von «alten» Architekten, «jungen» Sozialraumplanern, Denkmalschützern und generellen Verdichtungskritikern wahr. Davon halte ich nichts.
Welche Chancen sehen Sie im preisgünstigen Wohnungsbau, wie schaffen Sie es als Bauunternehmen, die Kosten zu senken?
Halter bietet mit ihrer Entwicklungsgenossenschaft «Wir sind Stadtgarten» ein liberales genossenschaftliches Modell an. Die Finanzierung für Wohnraum erfolgt im Kollektiv anstatt individuell wie beim Stockwerkeigentum – mit allen Vorteilen des selbstgenutzten Eigentums.
In den von Halter initiierten Mietergenossenschaften profitieren die Bewohnerinnen und Bewohner von reinen Kostenmieten, die rund 30 Prozent unter den jeweiligen Marktmieten liegen, da keine Rendite für Anleger alimentiert werden muss. Die Genossenschaftsmitglieder bestimmen nach Bezug selbst über das Zusammenleben und die Qualitäten ihres Quartiers. Wir sind überzeugt von der Etablierung dieses Modells im Sinne eines dritten Wegs im Wohnungsbau, und damit auch von der Erweiterung des Angebots an preisgünstigem Wohnraum.
Markus Mettler hat die Fragen schriftlich beantwortet.