Immobilien: Heisse Pflaster

«My home is my castle», hiess es einst, konstatiert der Historiker Niall Ferguson, jetzt aber müsse man sagen, «mein Zuhause ist mein Bankomat».

Nachdem die Zinsen der englischen Notenbank gestiegen sind, ist der Befund zwar zu relativieren, doch für Luxusbleiben vorab in London gilt er nach wie vor. Und ganz allgemein stellen die Experten fest: Wohnungen in den wichtigsten Businessstädten der Welt boomen wie nie zuvor. «Das oberste Prozent in einem Markt läuft unabhängig von der Konjunktur, hier ist das Angebot eigentlich immer zu knapp, und die Nachfrage nimmt stetig zu», sagt Peter Frigo, Chef Residential bei Engel & Völkers Schweiz.

Das zeigte sich etwa bei den 100 Millionen Franken teuren Chalets in Gstaad und bei den Preisen in St. Moritz. Aber es sind nicht nur Landsitze, die im Trend der Reichen liegen, sondern vor allem Zweit- oder Drittwohnsitze an bester Stadtadresse.

Hier die Liste der teuersten City-Wohnlagen der Welt:

London

Die britische Metropole hat punkto Preisen mittlerweile sogar New York überholt. Für eine Miniwohnung im edlen Stadtteil Knightsbridge verlangen die Eigentümer schon 53 000 Franken pro Quadratmeter.

An Toplagen wie Kensington Gardens kostet ein Quadratmeter teilweise über 32 000 Franken. Dort wohnen unter anderem der Sultan von Brunei und der indische Stahlkönig Lakshmi Mittal.

In den vergangenen zwei Jahren seien die Preise der Topliegenschaften am schnellsten gestiegen, sagt Liam Bailey, Chef Research beim Luxusimmobilienspezialisten Knight Frank. Dabei konzentriere sich die Nachfrage auf wenige Gegenden Londons, etwa Mayfair oder Kensington. Und da die absoluten Toplagen auch in der Grossstadt London rar sind, bleibt das Angebot an Objekten klein, während sich die Nachfrage in den vergangenen Jahren verdoppelt oder verdreifacht habe.

Das treibt die Preise an. Im vergangenen Jahr zahlte ein Russe für eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Knightsbridge 16 Millionen Pfund, also rund 38 Millionen Franken, was einen neuen Rekord für eine City-Wohnung darstellt.

Jedes fünfte Objekt über sechs Millionen Pfund wird an Russen verkauft, auch Amerikaner und Araber stehen Schlange, um sich eine edle Wohnadresse zu sichern. Mittlerweile habe London nicht mehr genug Piloten für all die privaten Helikopter, klagt ein Russe. Und ein Ende des Booms ist vorerst nicht abzusehen.

Das weltweit teuerste Projekt wird derzeit realisiert. One Hyde Park, lautet die vornehme Adresse, an der bis zum Jahr 2010 ein Apartmenthaus mit 80 Wohnungen entstehen soll. Die günstigste kostet laut einem Bericht des «Daily Telegraph» vier Millionen Pfund, rund zehn Millionen Franken.

Für die vier entstehenden Penthouses soll die vermarktende Agentur Candy & Candy je nach Pfundkurs umgerechnet knapp 200 Millionen Franken verlangen – man kriegt dafür einen einmaligen Blick auf den Hyde Park, kugelsichere Fenster, eine die Luft säubernde Klimaanlage und einen sogenannten Panic Room. Das gepanzerte Zimmer, ausgestattet mit Notrufanlage und allen überlebensnotwendigen Utensilien, soll die Bewohner vor Einbrechern schützen.

New York

Die derzeit teuerste Wohnung der Welt ist seit einem Jahr auf dem Markt: The Pierre Penthouse in Manhattan soll für 70 Millionen Dollar oder umgerechnet 85 Millionen Franken verkauft werden. Die drei obersten Stockwerke des 1920 erbauten Neo-Renaissance-Hotels am Central Park gleichen einem abgehobenen Schloss, vier Lifte führen ins Penthouse, das Wohnzimmer ist ein 325 Quadratmeter grosser früherer Ballsaal.

Das gesamte Gebäude samt Hotel gehört dem Öltycoon Paul Getty; der frühere Besitzer der geschichtsträchtigen 16 Räume war Finanzguru Martin Zweig, der vor acht Jahren bloss 21,5 Millionen Dollar bezahlte. Sogenannter «listing broker» ist der Spezialist Brown Harris Stevens. Laut dessen Chefökonom Gregory J. Heym stieg der Durchschnittspreis für grosse Wohnungen in Manhattan nach einer temporären Schwächephase allein im vergangenen Jahr um fast 60 Prozent. 7,5 Millionen Franken kostet ein Apartment mit vier Schlafzimmern in einer der sogenannten Cooperatives.

Aus Steuergründen kaufen die Wohnungsinteressenten ihr neues Heim nicht direkt, sondern über spezielle Genossenschaften. Der gewählte Vorstand bestimmt dann, ob ein künftiger Eigentümer genehm ist, und wenn Prominente trotz voller Cashkasse nicht in die Nachbarschaft passen, führt das in New York immer wieder zu bösem Klatsch. Betroffen waren etwa der Sänger Sting, Regisseur Woody Allen, die Schauspieler Julia Roberts und Tom Cruise. Sie alle durften nach intensiven Interviews nicht in ein gewünschtes Haus einziehen.

Die teuersten Lagen haben sich in den vergangenen Jahren kaum verändert und liegen fast ausnahmslos in der Upper East Side, so heisst die Gegend zwischen Park und Fifth Avenue sowie zwischen der 60. und der 90. Strasse.

Auch im Big Apple sind die echten Toplagen naturgemäss rar. Im vergangenen Jahr zahlten die Käufer in Manhattan für elf Objekte mehr als je 20 Millionen Dollar, 2005 gab es bloss vier entsprechende Deals. Medienzar Rupert Murdoch zahlte 44 Millionen Dollar für eine «Genossenschaftswohnung» an der Adresse 834 Fifth Avenue.

«Grund für die Preise sind nicht nur die enormen Bonuszahlungen, es ist einfach viel Liquidität im Markt, und das Topniveau hat eigene Gesetze», sagt Kirk Henckels, Chef von Stribling Private Brokerage.

Paris

Während reiche Franzosen wie etwa Johnny Hallyday in die Schweiz abwandern, zieht das Zentrum von Paris offenbar immer neue Ausländer an. Obwohl sich viele Preise für Toplagen in den vergangenen Jahren verdoppelt haben, ist die Stadt an der Seine im Schnitt bloss halb so teuer wie London. «In den edelsten Quartieren kaufen heute zu 50 Prozent Ausländer», sagt Jean-Philippe Roux, Chef von Frank Knight in Paris. Klarer Favorit ist demnach das «triangle d’or», das goldene Dreieck um die Avenues Montaigne, Georges V und Faubourg St-Honoré im 8. Arrondissement. Die Preise variieren zwischen 13 000 und 20 000 Euro pro Quadratmeter. Trotzdem sagt Roux: «Paris ist nicht so spekulativ und spektakulär wie Spanien, insbesondere Madrid.»

Aber nach wie vor angesagt. Erst kürzlich habe beispielsweise der Fussballstar Rinaldo in Paris eine grosszügige Wohnung gekauft. Paris sei immer noch extrem chic und biete neben Kultur viel Shopping-Erlebnis. Jean-Philippe Roux kann sich an zwei Käufer aus der Schweiz erinnern. Beide zogen es vor, im zentralen 1. Arrondissement bei den Tuilerien eine Stadtwohnung zu erstehen. Vergleichsweise günstige 9000 bis 12 000 Euro koste dort im Schnitt ein Quadratmeter Wohnfläche. Nach Roux könnte dies durchaus das nächste «goldene Dreieck» werden. Es hat die höchste Konzentration an Fünfsternehotels und natürlich auch die entsprechenden Läden für die noble Kundschaft.

Moskau

In Moskaus Immobilienmarkt spielten die Ausländer kaum eine Rolle, sagt Natalia Kukushkina, Luxusspezialistin beim Anbieter-Broker Evans. Die Russen haben selber genug Cash, um den Boom am Laufen zu halten. Trotz den horrenden Preisen wird meist bar bezahlt, nur fünf bis acht Prozent der Käufer benötigen eine Hypothek.

Besonders gefragt sind auch hier die teuersten Adressen, sie kommen kaum auf den Markt, weil die Besitzer lieber hohe Mieteinnahmen kassieren, statt die Häuser zu verkaufen. Die teuersten Apartments verkauft Evans in Ostoschenka und Pretschistenka. Das Gebiet wird als «goldene Meile» bezeichnet, liegt gleich neben dem Kreml und bietet nahe der Altstadt die beste Infrastruktur für die Reichen. Laut Natalia Kukushkina sind selbst in diesem recht kleinen Gebiet die Preisunterschiede enorm: Je nach Strasse und Ausbaustandard kostet ein einziger Quadratmeter zwischen 14 000 und 48 000 Franken.

Im vergangenen Jahr stiegen die Kaufpreise im Topsegment um 60 Prozent, so schnell sollten die Preise auch in der Boomstadt Moskau nicht weiter nach oben schiessen, erwarten die Experten. Das derzeit absolut teuerste Objekt liegt an der Krasina-Strasse und wird offiziell für 59 280 000 Dollar angeboten, dazu kommt die Vermittlungsgebühr von drei Prozent für den Makler Evans. Allerdings hat das teure Stück auch viel Platz: 30 Räume und 11 400 Quadratmeter stehen dem neuen Besitzer zur Verfügung.

Rom

Auch in der italienischen Hauptstadt ist das Angebot an absoluten Toplagen sehr dünn. Für die allermeisten Superreichen, speziell aber für die Amerikaner, muss es ein historischer Palazzo sein, natürlich mit Aussicht, sagt die Immobilienhändlerin Letizia Bucci Casari von Liveinit.

Diese Apartments seien aber kaum je auf dem Markt, weil hier immer noch eine Familientradition gelte und die Wohnungen gern an die Kinder vererbt werden.

Auch wer viel Geld habe, komme nicht zwingend an ein schönes Objekt, sagt die Brokerin Matilde Cartoni. Sei ein schönes, zentral gelegenes Apartment mit Terrazza zu haben, sei es in der Regel innerhalb von ein bis zwei Tagen verkauft. Zu den ersten Adressen gehören in Rom die Piazza Farnese und die Via Giulia (in der Nähe der Spanischen Treppe), dort lässt sich in den elegantesten Einkaufsstrassen edel wohnen. Stimmen die drei wichtigen Elemente Aussicht, Historie und Parkmöglichkeit, zahlt man laut Cartoni 12 000 bis 13 000 Euro pro Quadratmeter, an ganz speziellen Lagen, etwa mit Blick aufs Pantheon, müsse man 20 bis 30 Prozent dazurechnen.

Zürich

In der Schweiz waren Immobilien schon immer vergleichsweise teuer, die Preissteigerungen der vergangenen Jahre fielen indes im internationalen Vergleich weit unterdurchschnittlich aus. Zwischen 1997 und 2006 stiegen die Hauspreise in der Schweiz laut Nationalbank nur um 17 Prozent; abgesehen von einigen asiatischen Orten legten die durchschnittlich bezahlten Preise weltweit nirgends so sanft zu.

Für Ausländer war es lange Zeit nicht ganz einfach, ein Haus oder eine Wohnung in Zürich zu kaufen, doch seit den bilateralen Verträgen mit der EU ist auch hierzulande die Nachfrage nach teuren Objekten stark gestiegen. «Das Angebot ist im obersten Segment extrem klein. Es ist eine Kunst, entsprechende Liegenschaften zu finden», sagt Gerhard E. Walde, Spezialist für Edelimmobilien in Zollikon. Unter anderem dank Steuerabkommen bleibe ein steter Nachfrageüberhang vom Ausland, und das Angebot sei dünn. An den Toplagen seien 18 000 bis 20 000 Franken pro bebauten Quadratmeter an der Tagesordnung.

Für Walde ist klar, dass die Preise im obersten Segment weiter steigen werden: «Was ist hier schlechter als in London?», fragt er rhetorisch. Punkto Lebensqualität, Kultur und Natur sei Zürich top, und doch seien die Preise immer noch viel tiefer. Die international vergleichsweise bescheidenen Aufschläge für Topliegenschaften sind auch für Claude Ginesta von Ginesta Immobilien in Küsnacht ein Argument: «Von Deutschland aus gesehen, kann man hier so viel Steuern sparen, dass es sich lohnt. Die reichen Kunden vergleichen auch mit anderen Städten und sehen, dass sie hier für ihr Geld eine Art Oase kaufen», sagt der Immobilienfachmann. Für viele seiner Kunden sei auch die Sicherheit für sich und die Familie ein grosses Thema. Hier schneide die Schweiz immer noch ganz hervorragend ab.

Über Preise oder Deals wird bei uns nicht gern geredet, die exklusiven Objekte werden auch nicht öffentlich angepriesen, sondern möglichst direkt und diskret an die wartende Kundschaft vermittelt. Für Ginesta ist die Nachfrage ungebrochen, sie wird weiter steigen. «Zehn Käufer wollen manchmal dasselbe rare Objekt, und auch bei einem Crash im übrigen Markt gibt es in diesem Segment immer noch genug Leute, die bereit sind, für eine stilvolle Bleibe einige Millionen Franken zu investieren.» Es gebe nun mal ganz wenige Häuser für drei oder vier Millionen auf dem Markt, und so dürfte das Preisniveau in den nächsten Jahren eher noch steigen. Der teuerste Handwechsel belief sich laut Ginesta im abgelaufenen Jahr auf knapp 25 Millionen. Noch etwas mehr wäre wohl für die von Tina Turner gemietete Liegenschaft an der Seestrasse in Küsnacht zu zahlen, aber auch die ist nicht zu kaufen.

Dublin

In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Preise in Dublin rund vervierfacht, sagt Immobilienhändler Robert Ganly von Ganly Walters. Die Grüne Insel erlebt einen wirtschaftlichen Boom, und immer wieder wird vor dem Platzen einer Immobilienblase gewarnt, bisher allerdings passierte nichts.

Hunderttausende von ausländischen Angestellten suchen ihr Glück auf der Insel. Zusammen mit deutlich tieferen Zinsen führte dies zu einem horrenden Preisanstieg. In keinem anderen europäischen Land stiegen die Hauspreise stärker als auf der Insel. Nach einer Abschwächung im letzten Quartal 2005 stieg die Hauspreisinflation wieder über zehn Prozent. Das macht die Besitzer zumindest auf dem Papier reicher – die hohen Mieten und das Verkehrschaos sind für viele die negativen Folgen des Booms.

Klarer Hotspot ist für Experte Ganly das Gebiet zwischen St. Stephen’s Green und Ballsbridge. Dort kosten Luxusapartments zwischen 18 500 und 26 000 Franken pro Quadratmeter. Und die Preise sind gegen oben offen. Auch in Dublin werden Hotelzimmer zu exklusiven Wohnungen. So bietet das «Four Seasons» sechs Apartments mit vollem Hotelservice. Für eine bloss 117 Quadratmeter grosse Wohnung sind fünf Millionen Euro zu bezahlen.

München

«In München ist ganz klar ein Trend zu urbanem Wohnen zu beobachten», sagt Konstantin Wettig, Chef des Anbieters Engel & Völkers, München. An den begehrten Seen, vor den Toren der Stadt, seien noch Preissteigerungen bei Objekten mit direktem Seezugang zu beobachten, ansonsten stagnierten die Preise auf dem Land, während sie in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt weiter stiegen.

Prominentestes Beispiel für aussergewöhnliches Wohnen mit trendiger Architektur ist das Münchner Yoo-Projekt, das von Philippe Starck eingerichtet und gestaltet wird. 60 Wohnungen stehen zum Verkauf. Die Preise bewegen sich zwischen 4000 und 8000 Euro pro Quadratmeter, im Preis inbegriffen sind der Zugang zum exklusiven Wellness- und Spa-Bereich sowie der hauseigene Concierge-Service.

Bisheriger Rekordpreis für ein in diesem Frühjahr verkauftes Penthouse seien 14 000 Euro pro Quadratmeter, sagt Wettig. Die teuersten und gefragtesten Gegenden in Altbogenhausen und Gern kosten derzeit rund 10 000 Euro pro Quadratmeter, aber schon in der näheren Umgebung des Englischen Gartens bekommt man im Glücksfall – abhängig von der Bausubstanz – für den halben Preis die gleiche Fläche. An den Toplagen sei die Nachfrage weiter ungebrochen, hört man von diversen Maklern. Auch werde die Kundschaft in München immer internationaler, doch im Gegensatz etwa zu den USA oder England zeige man in München den Reichtum nicht so protzig.

«Unsere Kundschaft liebt es diskret, und wir reden nie über Namen», sagt Wettig. Wichtigste ausländische Käufergruppe sind die Angelsachsen, öfters kauften sich aber auch Araber einen Zweit- oder Drittwohnsitz. Was gefällt, werde gekauft. Natürlich ohne bei einer Bank einen Kredit zu benötigen.