In der Schweiz ist jeder Teil des Immobilienmarkts, schliesslich sind wir alle Mieter, Hauseigentümer oder Wohnungsbesitzer. Die Politik greift deshalb gerne und stark mit Gesetzen und Vorschriften in den Markt ein. Der Wirtschaftssektor ist hoch reglementiert.
Die Immobilienbranche interessiert sich aus diesem Grund stark dafür, was in Bern beschlossen wird. Dieses Interesse hat der Immobilienberater IAZI als Marktnische für sich entdeckt: Die Zürcher Firma analysiert seit drei Jahren systematisch die Arbeit von Bundesbern.
Raiffeisen ist ein Kunde
Die IAZI untersucht, welche politischen Vorstösse – etwa Initiativen, Referenden oder Postuale – einen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben könnten – und schätzt ab, in welcher Form und wie stark sie Mieten und Preise verändern werden.
Dieses «Polit-Monitoring» stellt der Immobilienberater quartalsweise der Bank Raiffeisen und weiteren Kunden zur Verfügung. Handelszeitung.ch hat sich mit IAZI-Geschäftsführer Donato Scognamiglio über den Einfluss der Bundespolitik auf den Immobilienmarkt unterhalten.
Sie analysieren systematisch, welchen Einfluss die Bundespolitik auf den Immobilienmarkt hat. Wieso ist das nötig?
Donato Scognamiglio*: In Immobilien wird sehr viel Geld investiert – der Schweizer Markt hat einen Wert zwischen 2000 und 3000 Milliarden Franken. Das heisst, er ist «too big to fail». Deshalb ist es wichtig zu überlegen, welche politischen Vorstösse welchen Effekt auf Mieter und Eigentümer haben könnten.
Sind sich die Politiker bewusst, was für einen Einfluss ihre Vorstösse auf den Markt haben?
Sie sind sensibilisiert, aber manchmal werden sie auch überrascht. Ich denke da beispielsweise an die Zweitwohnungsinitiative. Die wirkte relativ moderat, alle sagten: Durch sie werden die Preise in den Tourismusregionen steigen, weil weniger Ferienwohnungen gebaut werden dürfen. Und jetzt sieht man, dass genau das Gegenteil eingetroffen ist: Alle haben wie wild Baubewilligungen eingereicht, und jetzt gibt es viel zu viele Objekte in diesen Regionen. Die Nebenwirkungen und Risiken sind oft im Kleingedruckten versteckt. Deshalb schauen wir genauer hin.
Ist der Einfluss der Bundespolitik auf den Immobilienmarkt gestiegen?
Ich denke ja. Der Boden ist begrenzt, wir haben heute 8,4 Millionen Leute in der Schweiz, die sich das Land teilen müssen. Es ist eng geworden. Es ist nicht mehr wie vor 50 Jahren, als man im Auto an einem Freitagnachmittag in einer Stunde von Bern nach Zürich fahren konnte.
Und diese Verknappung führt zu mehr Regulierung?
Das ist leider so. Wenn sich mehr Leute ein Zimmer teilen, muss man auch klarer definieren, wer wo schläft. Es wird enger, und deshalb sind auch mehr gesetzliche Eingriffe nötig. Ob immer jeder Eingriff auch sinnvoll ist, ist eine andere Frage.
Mehr Regulierung heisst höhere Kosten und höhere Preise: Stimmt diese Annahme?
Alle neuen Vorschriften – beispielsweise zum Energetischen Bauen, zur Erdbebensicherheit, etc. – haben einen Preis. Das können wir uns in der Schweiz noch leisten, weil es uns so gut geht. Es gibt aber auch politische Vorstösse, die das Ziel haben, Vorschriften zu vereinfachen – etwa die Harmonisierung der Baugesetze. Da haben wir gemerkt, dass nicht alle in der Immobilienbranche diese für sinnvoll erachten.
Wie meinen Sie das genau?
Die Branche kann gut damit leben, dass nicht überall in der Schweiz die Gebäudehöhe gleich definiert ist. Das Know-how ist in der Baubranche vorhanden und das Interesse an einer Vereinheitlichung der Baugesetze hält sich derzeit in Grenzen.
Die Baubranche kann mit Eintrittshürden gut leben?
Das ist so, und das ist auch legitim.
Gibt es einen politischen Vorstoss, der den Immobilienmarkt in letzter Zeit besonders stark beeinflusste?
Die Masseneinwanderungsinitiative hatte zu Beginn einen massiven Einfluss. Damals, als noch nicht klar war, wie sie umgesetzt wird. Viele hatten Angst, dass die Nachfrage einbrechen wird. Unterdessen wissen wir, dass diese Befürchtung nicht eingetroffen ist. Die Zuwanderung und das Bevölkerungswachstum sind nach wie vor sehr hoch. Es gibt mehr Leerstände, aber die Situation ist nicht dramatisch.
*Prof. Dr. Donato Scognamiglio ist CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich. Der gebürtige Berner ist zudem als Titularprofessor und Dozent für Real Estate & Finance an der Universität Bern tätig. Er gehört zu den bekanntesten Schweizer Immobilienexperten und nimmt in dieser Funktion häufig gegenüber Medien Stellung.