Geschäfte mit der Untermiete zu machen, ist heute einfach. Ein Airbnb-Inserat aufsetzen, Buchungen per Mausklick akzeptieren, die Gäste empfangen und eine hohe Untermiete kassieren. Auf der Plattform Airbnb gilt das Mietrecht schliesslich nicht, dort gelten Marktmieten, und die sind in städtischen Gebieten höher: Je kleiner das Angebot und je grösser die Wohnungsnot, desto höher ist die Zahlungsbereitschaft.
Den Geschäftlimachern ist allerdings entgangen, dass das Mietrecht auch für die Untermiete gilt, und so sind einige frappante Fälle – zum Beispiel dreimal überhöhte Untermieten – aufgeflogen. Der Grundsatz heisst: Der Untermietzins darf nicht höher sein als die Hauptmiete plus einen kleinen Zuschlag für die Möblierung.
Doch wie berechnet man die Miete korrekt, etwa wenn man ein Zimmer untervermietet oder die eigene Wohnung während der Abwesenheit für zwei Wochen jemand anderem anbietet? Für die Hälfte des Monatsmietzinses? Und muss man eine solche Untermiete der Verwaltung ebenfalls melden?
Die Antwort ist Ja. Aber das ist aufwendig. Die Dunkelziffer für ungemeldete Untermietverhältnisse dürfte gross sein, denn nicht alle machen sich den Meldeaufwand. Und nicht alle Verwaltungen verfolgen die Untermietfrage so rigide. Lange galt eine Kultur von Flexibilität. Man tolerierte die Untermiete, beispielsweise in Wohngemeinschaften und bei Gewerberäumen, solange nicht übertrieben wurde. Langjährige Untermietverhältnisse waren gang und gäbe.
Tiefe Bestandsmieten, hohe Marktmieten
Doch jetzt hat der Wind gedreht. Die Marktmieten haben sich von den Bestandsmieten entkoppelt. Im Schnitt sind Neumieten um 15 Prozent höher als die bisherigen Mieten, wie eine Zürcher Studie gezeigt hat. Das drückt auf die Rendite. Und etliche Immobilieninvestorengruppen drängen darauf, das tiefe Altmietenniveau durch Neuvermietungen anzuheben. Das ist auch legitim; schliesslich gehört die Marktprämie den Eigentümern, nicht den Hauptmietenden, die die Bleibe untervermieten.
Und weil sich durch Kündigungen die Chance erhöht, die Bestandsmieten anzuheben, geraten irreguläre Untermieten ins Blickfeld.
Doch so einfach ist die Lage nicht. Mit der neuen Regelung sollen Untermieten auf zwei Jahre beschränkt werden. Diese Frist stösst vor allem Gewerbemietern sauer auf, weil sie langjährige Untermietverträge, etwa für Läden, Restaurants, Werkstätten oder Lagerhallen, am Laufen haben. Solche Untermieter haben oft über Jahre in die Ausstattung investiert. Ihre Geschäfte wären bedroht.
Mit der neuen Regelung gäbe es auch eine Meldepflicht per Briefpost. Das klingt nach Anachronismus und übertriebenem Formalismus. Ein E-Mail würde nicht genügen, was Bundesrat Guy Parmelin, der sich gegen die Gesetzesrevision ausspricht, im Parlament gerügt hat.
So wäre es klug, wenn die Hauseigentümerverbände die Mietrevision überarbeiteten, und zwar mit Beteiligung des Bundesrates, der im Parlament übergangen wurde. Dies mit dem Ziel, Missbräuche bei der Untermiete zu bekämpfen. Aber bitte ohne übertriebenen Formalismus!