Die Wahl zwischen «Verkauf nach Sanierung» und «Verkauf ohne Sanierung» ist bei Eigenheimen mit nachhaltigem Sanierungsbedarf alles andere als trivial und erfordert eine gründliche Abwägung der Vor- und Nachteile. Durch gezielte Renovierungsmassnahmen zur Optimierung der Nachhaltigkeit kann der Wert des Hauses erheblich gesteigert und beim Verkauf eine interessante Rendite erzielt werden. Es besteht aber auch das Risiko, dass die Renovierungskosten zu hoch ausfallen, was sodann den Verkaufsgewinn schmälern wird. Oder dass potenzielle Käufer nicht bereit sind, in der faktischen Wertsteigerung auch einen persönlichen Mehrwert zu erkennen und diese zu berappen.
Der Autor
Ruedi Tanner ist Präsident der Schweizerischen Maklerkammer SMK und Mitinhaber der Wirz Tanner Immobilien AG in Bern.
Aus Vermarktungssicht gilt: Wer sein Haus verkaufen will, sollte von einem kurzfristigen Aktionismus absehen. Eine gründliche Kosten-Nutzen-Analyse ist unerlässlich, um festzustellen, ob der Verkauf der Immobilie mit oder ohne Renovierung vorteilhafter ist. Dabei werden mögliche Wertsteigerungen durch die nachhaltige Sanierung gegen die Kosten und den Aufwand der Renovierung abgewogen.
Regionalen Markt verstehen
Um die Rentabilität einer Sanierungsinvestition zu maximieren, braucht die Immobilie grundsätzlich genügend Potenzial zur Wertsteigerung durch die Renovation und eine erkennbare Zukunftsfähigkeit. Die Eigentümerschaft muss also den baulichen Zustand der Immobilie und den aktuellen Wert genau kennen – und den künftigen Wert nach Umsetzung der Sanierungsmassnahmen berechnen.
Die eigentliche Sanierung verlangt eine sorgfältige Planung der Massnahmen und der Kosten. Im Zentrum steht dabei der energetische Zustand der Liegenschaft. Neue Fenster, eine moderne Heizungsanlage, Dämmung von Dachboden oder Kellerdecke können den Marktwert der Immobilie steigern. Denn der Verbrauch und damit die Kosten für Wärme und Energie werden von Kaufinteressenten immer häufiger nachgefragt.
Zeit und Steuern beachten
Der Zeitfaktor ist ein weiterer wichtiger Aspekt, der bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Sanierung berücksichtigt werden muss. Renovierungsarbeiten können zeitaufwendig sein und den Alltag der Bewohner erheblich stören. Wenn eine beschleunigte Lösung bevorzugt wird, kann der Verkauf eine schnellere und praktischere Lösung sein. Der Verkaufsprozess einer Immobilie kann, je nach Marktbedingungen und Verkaufsstrategie, deutlich weniger Zeit in Anspruch nehmen als umfangreiche Renovierungsarbeiten.
Darüber hinaus sind die steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen. Wer eine Immobilie renoviert und dann weiterverkauft, zahlt eine Reihe von – durch die Wertsteigerung teilweise höheren – Steuern. Er kann dafür die Kosten für die Renovierungen und energetischen Sanierungen bei den Steuern geltend machen, was die finanzielle Belastung einer Renovation erheblich reduzieren kann. Es lohnt sich in jedem Fall, die verfügbaren Fördermöglichkeiten und das Steuersparpotenzial gründlich zu recherchieren und in die Entscheidungsfindung einzubeziehen.