Es gibt insgesamt 273 645 Zweitwohnungen in den klassischen Ferienwohnungsdestinationen der Schweiz, wie Fachleute der Credit Suisse auf der Basis des Bundesamtes für Raumentwicklung ermittelt haben. Oft, aber nicht immer, sind diese Wohnungen in den Alpen. Weitere Hotspots mit entsprechenden Ferienwohnungen sind beispielsweise Montreux, Ascona oder Weggis. Und auch in urbanen Regionen gibt es Zweitwohnungen. Werden diese hinzugerechnet, gibt es über 725 000 Zweitwohnungen in der Schweiz.
Plattformen nehmen viel Arbeit ab
Von diesen Wohnungen beziehungsweise Ferienhäusern wird lediglich ein Bruchteil auf Plattformen wie Airbnb angeboten. Weitere werden über andere Online-Dienste, unter der Hand oder im Familien- und Freundeskreis genutzt. Die Sache läuft in der Regel gut – bis etwas kaputt geht und sich die Frage stellt: Welche Versicherung deckt den Schaden? Und welche Regelungen gibt es, wenn man denn die eigene Wohnung vermietet? «Es empfiehlt sich, von künftigen Gästen eine Privathaftpflichtversicherung zu verlangen, da Schäden an Ihrem Eigentum durch Gäste in der Regel nicht durch Ihre Hausrat- und Gebäudeversicherung gedeckt sind», rät Daniel Dreier, Analyst beim Vergleichsdienst Moneyland.
Die wichtigsten weiteren Punkte sind: die Gesetze der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Da gibt es Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen, Höchstmieten, die verlangt werden können, die Anforderungen für die Registrierung als Gastgeber und die Anforderungen für die Erhebung von Kurtaxen. «Im Falle der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist auch das Reglement des Stockwerkeigentums zu beachten», so Dreier.
Bei der Vermietung können Steuerabzüge geltend gemacht werden.
Grosse digitale Plattformen wie Airbnb bieten laut Dreier einige Vorteile gegenüber der Direktvermietung, die in vielen Fällen die Kosten der Plattformgebühren ausgleichen können. Sie haben eine grosse Marketingreichweite, sodass die Chancen, dass potenzielle Gäste das Angebot finden, hoch sind. Sie wickeln zudem die Zahlungen ab, was sowohl für die Gastgeber als auch für die Gäste Sicherheit bietet und den Verwaltungsaufwand verringert.
Sie verwalten darüber hinaus die Kautionen oder bieten Garantien, die dazu beitragen, die Risiken der Vermietung der Immobilie zu begrenzen. Ebenso gibt es Aufzeichnungen zu den Vermietungen, was wiederum den späteren Buchhaltungsaufwand reduziert. Und einige Plattformen ermöglichen es den Vermietern, ihre Gäste zu bewerten, was das Risiko verringert, die falschen Gäste aufzunehmen.
Nähe reduziert Kosten und Aufwand
«Die Vorteile der Nutzung von Plattformen sind jedoch weniger relevant, wenn man bereits einen bestehenden Kundenstamm hat, den man kennt und dem man vertraut», so Dreier. «Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie sich auf wiederholte Vermietungen an dieselben Gäste konzentrieren.»
Mieteinnahmen abzüglich Putzaufwand sind nicht gleich Netto-Gewinn. «Einkünfte aus der Vermietung oder Untervermietung von Immobilien durch Privatpersonen zählen zu den steuerpflichtigen Einkommen», so Dreier. Man kann jedoch Steuerabzüge geltend machen: Kantone haben in der Regel einen pauschalen Abzug für Betriebskosten, einschliesslich Wasser, Strom, Heizung, Gas und Miete (bei Untervermietung). Und bei der Vermietung möblierter Ferienwohnungen gibt es einen Pauschalabzug für die Abnutzung des Mobiliars. In vielen Kantonen gilt laut Dreier ein pauschaler Abzug in Höhe von 20 Prozent der Bruttoeinnahmen.
Ob sich das alles lohnt, lässt sich laut Dreier nicht ohne weiteres beantworten. «Denn dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, beispielsweise die Nachfrage nach Unterkünften an dem Ort, an dem sich die Immobilie oder das Zimmer befindet, oder auch die Frage, ob man in der Nähe der Immobilie wohnt und die Verwaltung und Reinigung selbst übernehmen kann, um so Kosten zu sparen. Und wichtig ist auch die Qualität der Gäste, die man anzieht.»