Die Sicht: atemberaubend. Die Luft: exzellent. Das Steuerklima: Es kommt drauf an. Steuerlich sind Ferienimmobilien in einigen Punkten den dauerhaft selbstbewohnten Wohnliegenschaften gleichgestellt. «Der Eigenmietwert ist identisch, dieser muss ebenfalls bezahlt werden. Eine Unternutzung kann bei Ferienimmobilien jedoch nicht gewährt werden. Schuldzinsen und Unterhalt sind ebenfalls abzugsfähig», fasst Florian Schubiger, Mitgründer der Firma Vermögenspartner, zusammen.
Erst bei den Details zeigen sich Unterschiede. Grundsätzlich wird gemäss Antonio Carella, Filialleiter Zürich bei Moneypark, bei beiden Immobilien ein Eigenmietwert errechnet. Hierbei wird eine marktübliche Miete angenommen und vom Steueramt in einen als Einkommen zu versteuernden Eigenmietwert konvertiert und versteuert.
Eins und eins sind hier zwei
«Die Optimierung der Steuerlast fällt aber unterschiedlich aus: Beim Hauptwohnsitz kann die Säule 3a steuerlich in Abzug gebracht werden. Bei der Ferienimmobilie hingegen ist die Amortisation nur mittels Säule 3b möglich, welche keine direkte Steuerabzugsfähigkeit geniesst», so Carella. Trotzdem kann die Amortisation mittels Säule 3b eine Steueroptimierung durch höhere abzugsfähige Zinsen bei konstant hoch bleibender Hypothek bedeuten. «Durch die geschickte Wahl der Säule 3b lassen sich höhere Renditen erzielen, als die Zinskosten für die Hypothek betragen», sagt Carella.
Dabei hängen Steuern und Finanzierung zusammen: Die maximale Belehnung ist laut Schubiger in der Regel tiefer, zudem kann kein WEF-(Wohneigentumsförderung-)Bezug zur Finanzierung getätigt werden. Die Anforderungen an die Eigenmittel sind höher. Und bei vielen Anbietern muss die Hypothek stärker amortisiert werden. «Wenn man eine Hypothek sucht, ist man gut beraten, dies bei einer Bank im entsprechenden Land zu organisieren», so Schubiger. «Denn auch wenn teilweise von Schweizer Banken etwas anderes versprochen wird, ist dies kaum möglich, oder die Schweizer Bank stellt nur den Kontakt in eine Filiale im Ausland her.»
Der Steuerfuss spielt laut Carella auch bei Ferienimmobilien eine Rolle. «Da allerdings der Eigenmietwert in der Gemeinde der Ferienimmobilie versteuert wird, kommt es zu einer Mischrechnung», erklärt der Moneypark-Experte. Es wird das steuerbare Einkommen am Hauptwohnsitz ermittelt sowie das steuerbare Einkommen der Ferienimmobilie. Das Einkommen der Ferienimmobilie setzt sich aus Eigenmietwert abzüglich getätigter werterhaltender Renovationen und bezahlter Hypothekarzinsen zusammen. «Für die Ermittlung der Progressionsstufe werden beide steuerbaren Einkommen addiert und zu diesem Progressionssatz im jeweiligen Kanton versteuert», sagt Carella.
Und auch Homeoffice ist ein Faktor: Eine Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz wird grundsätzlich als Aufenthaltsort und nicht als Arbeitsort definiert. «Eine Faustregel lautet: Wenn es weniger als 20 Prozent der Arbeitszeit sind, hat es keinen Einfluss auf die Steuern», so Carella. «Sind es mehr, stellt sich die Frage, ob die Ferienimmobilie noch als solche definiert werden kann, und im Ausland können zusätzliche Abgaben wie beispielsweise Sozialversicherungsbeiträge anfallen.»