Immobilienanlagen sind bei institutionellen Investoren beliebt: Gemäss der Mitte Februar aktualisierten Wohnungsstatistik des Bundesamtes für Statistik (BFS) gehört ein Drittel der Wohnungen institutionellen Anlegern – Tendenz langsam, aber beständig steigend. Für grosse institutionelle Immobilienbesitzer liegen die Vorteile auf der Hand: «Immobilien sind für institutionelle Investoren aus verschiedenen Gründen attraktiv», sagt beispielsweise Jean-Pierre Valenghi, Leiter Immobilien bei der Baloise, einer der grössten institutionellen Immobilienbesitzerinnen der Schweiz. Nicht nur die niedrigen Zinsen machen Immobilien attraktiv: «Sie bieten stabile, langfristige und sichere Erträge, die wir benötigen, um unsere Versicherungsleistungen wie Renten bezahlen zu können», so Valenghi weiter. «Und letztlich werden Immobilien für Versicherungen im Swiss Solvency Test (SST) bevorzugt behandelt.» Auch Helvetia fokussiere primär auf Wohnliegenschaften, da diese langfristig stabile Erträge und eine starke Nachfrage biete, wie eine Sprecherin ausführt. Im Bereich der Geschäftsimmobilien verfolgt Helvetia einen selektiven Ansatz und investiert gezielt in erstklassige innerstädtische Lagen in den Schweizer Grosszentren.
Sicherer Renditen, oft zu wenig diversifiziert
«Immobilieninvestitionen werfen erstens langfristig Renditen auf Augenhöhe mit Aktien ab», bestätigt Matthias Holzhey, Ökonom beim Global Wealth Management der UBS. «Zweitens ermöglichen Immobilien regelmässige und teilweise inflationsindexierte Ausschüttungen, und drittens tragen sie zur Diversifikation des Portfolios bei.» Logistikimmobilien bieten laut Holzhey derzeit aufgrund des knappen Angebots die besten Chancen für steigende Mieten: «Allerdings ist der Einstieg in dieses Segment bereits sehr teuer», wirft er ein. Bei Büro- und Verkaufsflächen sei eine gute Lage- und Gebäudequalität für den Investitionserfolg entscheidend. «Regional zahlt es sich aus, auf Wachstumsregionen zu setzen – die Anfangsrenditen für Büroflächen sind beispielsweise in der Stadt Zürich zwar deutlich tiefer als in Mittelzentren wie Aarau oder St. Gallen», so Holzhey weiter, «doch die Ertragsstabilität und das Potenzial für steigende Mieten aufgrund des starken Beschäftigungswachstums in der Limmatstadt machen den Renditenachteil langfristig mehr als wett.»
Je grösser das Investitionsvolumen, desto eher machen Direktinvestitionen Sinn. «Erst ab einer gewissen Grösse – mehr als zwanzig Liegenschaften als Daumenregel – lässt sich regional sinnvoll diversifizieren», sagt Holzhey. «Direktinvestitionen im Ausland sind hingegen nur für die wenigsten Investoren geeignet – nicht kotierte Fonds bieten hier attraktivere und global diversifizierte Alternativen.» «In den letzten Jahren lag der Fokus vieler Investoren stark auf Wohnimmobilien», sagt Raphael Schönbächler, Real Estate Consultant bei der Avobis Advisory AG in Zürich. «Für 2025 könnte jedoch eine breitere Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten wieder an Bedeutung gewinnen.» Zyklische Segmente wie Core-Büros oder Highstreet-Retailflächen würden im aktuellen makroökonomischen Umfeld Aufwertungspotenzial bieten und können das Rendite-Risiko-Profil von Portfolios verbessern.
Fonds kommen mit Aufschlägen
Die Wahl zwischen Direkt- und Indirektanlagen erfordert laut Schönbächler eine Abwägung zwischen Kontrolle, internen Kompetenzen, Diversifikation, Strategie, Kosten und Liquiditätsbedarf. «Direktanlagen bieten maximale Kontrolle und Entscheidungsfreiheit, gehen jedoch zulasten der Diversifikation, die grössere Fonds ermöglichen.» Zudem könne der Zugang zu erstklassigen Objekten in gefragten Lagen für Einzelinvestoren schwieriger sein als für Fonds. «Ein breit diversifiziertes Direktportfolio ist daher erst ab einer bestimmten Grösse sinnvoll», erklärt Schönbächler.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Verantwortung für das Immobilienmanagement. «Bei indirekten Anlagevehikeln zahlt man für ein externes professionelles Management der Immobilien», sagt Schönbächler. «Anlagestiftungen sind steuerbegünstigt und kosteneffizient, jedoch ausschliesslich für Gelder der beruflichen Vorsorge zugänglich.» Börsenkotierte Immobilienfonds stehen allen institutionellen Investoren offen, werden jedoch häufig mit einem erheblichen Aufschlag auf den Net Asset Value (NAV) gehandelt, was den Einstieg verteuern kann. Indirekte Anlagevehikel würden laut Schönbächler zudem eine gewisse Liquidität bieten – sei es durch den Börsenhandel oder die Rückgabemöglichkeit der Anteile. «Dennoch bleibt diese Liquidität auch bei offenen Fonds begrenzt», so Schönbächler. «Bei Immobilienfonds gibt es mittlerweile diverse thematische Spezialfonds, die mit dem Erwerb von zum Beispiel Logistik- oder Gesundheitsimmobilien auch höhere Renditen und Risiken ermöglichen.»
Box (wenn machbar)
Immobilien mit steigender Attraktivität
· Nachhaltige Immobilien: ESG-konforme Objekte gewinnen weiter an Bedeutung, da regulatorische Anforderungen steigen und nachhaltige Gebäude langfristig wertstabiler sind.
· Gesundheitsimmobilien: Aufgrund des demografischen Wandels wächst die Nachfrage nach Pflegeheimen, Seniorenresidenzen und medizinischen Versorgungszentren.
· Logistikimmobilien: Vor allem an Verkehrsknotenpunkten bleibt die Nachfrage gross, getrieben vom E-Commerce-Boom und von effizienteren Lieferketten.
· Datencenter: Aufgrund der steigenden Digitalisierung sind sie stark gefragt, allerdings ist die Identifikation geeigneter Standorte und Immobilien herausfordernd.
Immobilien mit sinkender Attraktivität:
· Nicht nachhaltige, ineffiziente Bestandsgebäude: Strengere ESG-Vorgaben und steigende Sanierungskosten machen wenig nachhaltige Objekte zunehmend unattraktiv.
· Schwache Einzelhandelslagen: Während Highstreet-Retailflächen Chancen bieten, bleiben schwächer frequentierte Standorte aufgrund des veränderten Konsumverhaltens unter Druck.
· Standardisierte Büroimmobilien ausserhalb von Core-Lagen: Der anhaltende Wandel in der Arbeitswelt (Homeoffice, hybride Modelle) führt dazu, dass periphere Büroflächen an Wert verlieren.