Wer auf dem schweizerischen Autobahnnetz von Norden nach Süden oder von Westen nach Osten reist, sieht sie: In der Umgebung, wo sich die wichtigsten Achsen zwischen Härkingen SO und Oftringen AG kreuzen, stehen auch die grossen Lagergebäude von Logistikunternehmen und Grossverteilern. Sie befinden sich in unmittelbarer Nähe von Zu- und von Wegbringerstrecken – und ihre Wertentwicklung unterliegt besonderen Gegebenheiten.
Logistiklager werden rar
Laut dem Swiss Property Benchmark von Iazi, einem Immobilien-Beratungs- und -Bewertungsunternehmen aus Zürich, stieg der Wert von Lager- und Verkaufsimmobilien vergangenes Jahr um lediglich 0,5 Prozent. Bei solchen Immobilien waren indes die Erträge mit 3,3 Prozent überdurchschnittlich und höher als beispielsweise bei Büro- und Gewerbeimmobilien.
«Die Performance bei kommerziellen Liegenschaften basiert auf zwei Faktoren», sagt Donato Scognamiglio, Geschäftsführer von Iazi. «Sie haben in der Regel höhere Aufwertungsgewinne und niedrigere Erträge oder sie haben niedrigere Aufwertungsgewinne und dann umgekehrt höhere Erträge.» Bei Logistikimmobilien trifft die zweite Variante zu, wie aus den Iazi-Analysen hervorgeht. «Das ändert sich mit dem Logistik-Boom», sagt Scognamiglio. «Denn es gibt nicht mehr viele geeignete Objekte an attraktiven Lagen.» Man kämpfe um die gleichen guten Standorte und dort jeweils um die gleichen knappen Siedlungsflächen in den Bereichen, welche die Raumplanung zugewiesen hat.
«Natürlich lässt sich das noch etwas verdichten», so Scognamiglio weiter. «Aber Logistikimmobilien haben besondere Anforderungen und sind für spezielle Zwecke gebaut worden. Sie lassen sich nicht beliebig umnutzen.» Die Höhe sowie die erforderliche technische Ausstattung müssen stimmen. In den grossen Logistikimmobilien arbeiten kaum noch Menschen: Die wichtigsten Elemente wurden automatisiert, Robotertechnologien haben vielerorts die Aufgaben von Menschen übernommen.
Der Aufwertungsdruck war bisher nicht so hoch. Doch das dürfte sich ändern.
«Solche grossen Logistikimmobilien sind im Grunde genommen wie leere Hüllen, deren Besitzer vom Erfolg des Nutzers leben», sagt Scognamiglio weiter. Und dieser Bereich ist auch ein Gebiet, in dem die Spezialisten tendenziell unter sich sind. «In solchen Themen des kommerziellen Immobilienmarktes ist der Aufwertungsdruck bisher auch nicht so hoch gewesen.» Das dürfte sich laut Scognamiglio ändern. «Wir erwarten bei der nächsten Auswertung eine Aufwertung bei Logistikimmobilien.»
Gefragt sind die Knotenpunkte
«Logistikimmobilien wird für die Sicherung der Lieferketten auch in Zukunft eine zentrale Bedeutung zukommen», weiss Beat Seger, Partner Real Estate Advisory bei KPMG Schweiz. «In der Schweiz stehen aber nur beschränkt Flächen zur Verfügung, welche diese Nutzungsart sinnvoll in die Transportströme und die übrigen gesellschaftlichen Nutzungen und Anforderungen einbinden können.»
Hinzu kommen die weiteren Anforderungen an moderne Logistikimmobilien: «Immobilieneigentümer sollten auf die drei Faktoren Flexibilität, Effizienz und Potenzial setzen», sagt Seger. Flexibilität muss einerseits die Anpassung im Bestand ermöglichen, etwa die Umsetzung von Automatisierungslösungen. Anderseits sollten die Liegenschaften die Bedürfnisse anderer Nutzer befriedigen können, um die Drittverwendung und damit die Investitionsstabilität sicherzustellen.
Hinzu kommt die Effizienz. Seger: «Sie ist sowohl in der Ablaufoptimierung als auch in der Bewirtschaftung der Liegenschaft ausschlaggebend.» Dazu würden heute auch die Energieeffizienz und die Sicherstellung eines unterbruchfreien Betriebs zählen. «Selbstverständlich müssen Logistikimmobilien in Bezug auf die Gestaltung und Konstruktion technikaffin sein, um die Automatisierung und Robotisierung zu ermöglichen.» Und es seien die Nutzungs- und Arrondierungspotenziale zu beachten, um auf einen wachsenden Kundenbedarf eingehen zu können. «Dass eine Logistikimmobilie heute die Aspekte der Nachhaltigkeit zu erfüllen hat, ist selbstverständlich und muss bei der Platzierung, der Gestaltung, der Ausstattung und im Betrieb berücksichtigt werden», so Seger weiter. «Dies kann auch zusätzliche Ertragsquellen eröffnen.»
Gefragt seien einerseits die City Logistics Locations, welche die schnelle Lieferung auf der letzten Meile sicherstellen, und anderseits Knotenpunkte, die sich für die multimodale Logistik eignen. «Je nach Nutzer ist auch der Zugang zu den relevanten Arbeitskräften ausschlaggebend», so Seger. «Und Potenzial besteht auch in der Umnutzung von ehemaligen Industriearealen. Umnutzungen zahlen auf die Gesamtenergiebilanz der an den Lieferketten beteiligten Unternehmen ein, denn die Weiterentwicklung im Bestand spart viel graue Energie.»