PSP Swiss Property investiert vor allem in Schweizer Büro- und Geschäftsliegenschaften. Wie wird sich dieser Markt entwickeln?
Für Büro- und Detailhandelsflächen in «unserem» Marktsegment – Toplagen und Topqualität – bin ich zuversichtlich.
Wir müssen differenzieren zwischen guten und weniger guten Lagen, aber auch zwischen qualitativ hochstehenden Flächen und Liegenschaften, die den Ansprüchen moderner Mieter nicht mehr gerecht werden. Die Pandemie hat diesen Trend noch akzentuiert.
Mieter und deren Mitarbeitende erwarten heute nicht mehr nur Standardbüros, sondern auch Räumlichkeiten, die den Austausch untereinander fördern, so wie beispielsweise Lounges oder spezielle Begegnungszonen.
Und sie schätzen es, wenn sie an einem verkehrstechnisch gut erschlossenen Ort arbeiten können mit Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und anderen «Points of Interest» vor der Bürotür.
Giacomo Balzarini leitet die auf Schweizer Büro- und Gewerbeflächen spezialisierte Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property seit 2017. Zuvor war der Manager für das Unternehmen als Finanzchef tätig.
Die Zinsen sind markant gestiegen. Wie stark müssen Sie die Bewertung Ihrer Liegenschaften senken?
Eine Bemerkung vorab: Für die «offizielle», publizierte Bewertung ist ein unabhängiger Schätzungsexperte, in unserem Fall Wüest Partner, zuständig.
Die gestiegenen Zinsen, geringere Liquidität im Transaktionsmarkt und konjunkturelle Unsicherheiten bei den Investoren werden sicher ihre Spuren hinterlassen.
Nach dem steten Aufwärts der jüngeren Vergangenheit ist eine leichte Bewertungskorrektur deshalb nicht auszuschliessen; darauf sind wir allerdings vorbereitet.
Dank unserem niedrigen Verschuldungsgrad von knapp über 30 Prozent verfügen wir über ausreichend finanziellen Spielraum, um potenzielle Abwertungen abzufedern.
Zu Ihren wichtigsten Mietern gehören Google und die Schweizerische Post – zwei Konzerne, die am Sparen sind. Verzichten sie deshalb auf PSP-Mietflächen?
Unsere Mietverträge sind langfristig ausgerichtet. Sparübungen bei einzelnen Unternehmen haben deshalb, wenn überhaupt, erst mittelfristig Auswirkungen auf deren Flächennutzung.
Aber eine sinkende Anzahl von Mitarbeitenden ist heutzutage sowieso nicht mehr automatisch mit einer geringeren Flächennachfrage verknüpft.
Gemeinsam genutzte Flächen werden immer wichtiger. Die Anzahl individueller Arbeitsplätze mag sinken, der gesamte Flächenbedarf für moderne Büroräumlichkeiten kann aber trotzdem sogar zunehmen.
Der Schweiz gehen die freien Wohnungen aus, gleichzeitig stehen vor allem in der Peripherie viele Büros leer. Könnte die Umwandlung von Büros zu Wohnungen zur Entspannung beim Wohnungsmangel beitragen?
Da bin ich zurückhaltend. Natürlich können hier und dort Büros zu Wohnungen umgenutzt werden. Wir prüfen auch entsprechende Opportunitäten, falls dies interessant sein könnte.
In der Vergangenheit haben wir auch schon bei Gelegenheit derartige Umnutzungen ausgeführt. Dies ist aber nicht unser Kerngeschäft und nicht Teil unserer Gesamtstrategie.
Hinzu kommt, dass solche Umnutzungen vielerorts aufgrund der bestehenden Nutzungsverordnungen gar nicht möglich wären.
Während der Corona-Pandemie blieben Hotels in den Städten halbleer. Hat die städtische Hotellerie die Krise inzwischen überwunden – und sind Hotelliegenschaften in den Städten entsprechend gefragt?
Der Städtetourismus – privat und geschäftlich – läuft wieder gut. Wir sehen das beispielsweise beim Ruby-Hotel am Bahnhofplatz in Zürich und beim Hotel CitizenM im Herzen von Genf, die in PSP-Liegenschaften ihre Gäste willkommen heissen. Beide Häuser verzeichnen schon seit Monaten hohe Auslastungen.
Auch hier profitieren wir – beziehungsweise die Hotels – von unserer Geschäftsstrategie, dass wir uns auf Toplagen und Topqualität fokussieren.
Die «Handelszeitung» gibt der Immobilienbranche das Wort: Jeden Freitag liefert eine Expertin oder ein Experte Einschätzungen zu den wichtigsten Entwicklungen im Markt. Lesen Sie hier einige der Gespräche aus den vergangenen Wochen:
- «Die Preise von Wohneigentum sind emotional gesteuert»
- «Im Moment wird viel zu wenig Wohnraum gebaut»
- «Wir kaufen nach wie vor zu»
Immobilien sind ein Pfeiler der Schweizer Volkswirtschaft – die «Handelszeitung» macht sie zu einem Schwerpunkt in der Berichterstattung.
Coworking – flexible Büroarbeitsplätze – ist populär. Wie profitiert PSP Swiss Property von diesem Trend?
Wir profitieren von diesem Trend, und zwar schon lange bevor Coworking so populär wurde.
Wir vermieten Büroflächen an renommierte Coworking-Anbieter wie die International Workplace Group (IWG) mit den Brands Regus, Spaces und Signature, aber auch an Westhive und Satellite Office.
PSP Swiss Property will sich künftig vor allem über grüne Anleihen (Green Bonds) finanzieren. Welche Voraussetzungen müssen Liegenschaften erfüllen, damit Sie sie als grüne Gebäude betrachten?
Die Definition eines «grünen Gebäudes» basiert auf zwei Kriterien: zum einen auf den effektiven CO2-Emissionen einer Liegenschaft und zum andern auf dem ESG-Rating des Gebäudes gemäss einem von Wüest Partner entwickelten Bewertungssystem.
Beide Kriterien müssen erfüllt sein, damit wir eine Liegenschaft als «grünes Gebäude» betrachten und es von unabhängiger Seite als «Green Asset» akzeptiert wird.
Als Unternehmen gehören wir übrigens zu den Pionieren, wenn es darum geht, fossile Heizsysteme durch nachhaltige Solaranlagen oder Wärmepumpen zu ersetzen, Gebäude zu isolieren und ganz generell Energie und Ressourcen zu schonen. Nachhaltigkeit ist seit jeher ein zentraler Faktor in unserer Geschäftsstrategie.
Was erwarten Sie im laufenden Jahr für Ihr Unternehmen?
Grössere Renovationsprojekte werden zu überschaubaren temporären Mietzinsausfällen führen. Trotzdem erwarten wir 2023 gesamthaft einen höheren Liegenschaftsertrag als 2022.
Einerseits dank der Indexierung (Inflationsanpassung) von rund 90 Prozent aller Mietverträge, anderseits dank der Fertigstellung mehrerer Projekte sowie den getätigten Akquisitionen.
Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird etwas abnehmen. Die Betriebskosten werden, wie in der Vergangenheit, stabil bleiben.
Aufgrund des höheren Zinsniveaus wird sich der Finanzaufwand erhöhen. Alles in allem sind wir zuversichtlich, dass wir 2023 operativ erneut ein gutes Ergebnis erarbeiten und unsere aktionärsfreundliche Dividendenpolitik fortsetzen können.
Giacomo Balzarini beantwortete die Fragen schriftlich.
