Hiag: Das diskrete
 Immobilienreich der Grisards

In der Schweiz verfügen zwar die SBB oder das Militär über deutlich grössere Flächen als Grisards Familienunternehmen Hiag. Doch mit Blick auf die Privatwirtschaft gibt es kaum Player, die mehr haben. Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein, bis der Mittelständler den Versicherungsriesen Swiss Life als flächenmässig grössten privaten Immobilieneigentümer der Schweiz ablöst. Und der hat ein verstreutes Aktionariat. Die Hiag und die Grisards sind die heimlichen Schweizer Immobilienkönige. Doch kaum jemand kennt sie. Spurensuche bei einer ungewöhnlichen Schweizer Unternehmensgeschichte, die bis ins 19. Jahrhundert zurückreicht.

B-Lagen in gesuchten Wohnraum verwandeln

Weder Verwaltungsratspräsident Felix Grisard noch seine Hiag suchen den grossen Auftritt. Die Büros in Zürich zum Beispiel sind an der Löwenstrasse in einem schlichten Gebäude auf zwei Etagen unter dem Dach untergebracht. Nachbar ist ein «McDonald’s». Trotz wiederholten Anfragen – Grisard stand nicht für ein Gespräch zur Verfügung. Er schickt seinen CEO Martin Durchschlag vor. Grösster privater Immobilienbesitzer? Durchschlag macht sich klein: «Es mag Industriekonzerne geben, die noch mehr Flächen als wir im Bestand haben», sagt er.

Der riesige Landbestand der Hiag erklärt sich primär mit dem speziellen Geschäftsmodell: Das Immobilienunternehmen kauft Industriebrachen, meist in der Peripherie von Zentren, und entwickelt sie. Grisard selber sprach dabei früher von B-Lagen. Etwa in Windisch im Aargau, wo ehemals Spinnmaschinen ratterten und heute Lofts und schicke Büros entstehen, welche die Hiag vermietet oder verkauft. Da dem Basler Immobilienriesen meist das gesamte Areal gehört, kann er das Gelände von A bis Z gestalten. Zuerst werden oft Firmen (meist Gewerbe und Dienstleister) angesiedelt, dann Wohnungen erstellt, und am Schluss folgen Unterhaltungsangebote.

«Wenn ich mich bei den relevanten Playern so umschaue, dann verfolgen die SBB Immobilien oder die Ruag einen ähnlichen Ansatz wie wir», erzählt Durchschlag. «Die grossen Immobiliengesellschaften wie die Swiss Prime Site oder Mobimo machen zwar auch Arealentwicklung, aber nicht mit dem Fokus, wie wir ihn haben.»

Kein Wunder, denn das Geschäft ist nicht einfach. Und braucht einen langen Atem. Es kann Jahre dauern, bis ein neuer Gestaltungsplan für ein ehemaliges Industrieareal genehmigt ist und auf einem Gelände profitable Büros oder Wohnungen gebaut werden dürfen. «Das Geschäft mit der Arealentwicklung ist hochpolitisch und entsprechend riskant», sagt daher Claudio Rudolf, Immobilienexperte der Unternehmensberatung EY. Dennoch nehme der Konkurrenzdruck zu, angesichts des Anlagenotstands wagen sich auch Pensionskassen in das Geschäft vor.

Kostendeckender Zwischenschritt

Die Hiag ist dabei nicht auf den schnellen Franken aus: «Wir sind eine ‹Land Bank›, die mit einer Perspektive von 50 bis 100 Jahren investiert», sagt Durchschlag. Allerdings kauft das Unternehmen nicht Areale und dreht Daumen, bis es dort eines Tages Wohnungen oder Büros bauen darf. In der Regel gibt es bereits Mieter auf den Geländen; die Einnahmen daraus reichen, um die laufenden Kosten wie Steuern und Instandhaltung und die Finanzierungskosten zu decken.

Das ist eine grosse Herausforderung bei der Arealentwicklung: solche profitablen Zwischenmieter zu finden. Zuletzt kaufte die Hiag in Yverdon-les-Bains ein beinahe 20'000 Quadratmeter grosses ehemaliges Produktionsgelände des Batteriespezialisten Leclanché; da 82 Prozent der elf Gebäude auf dem Gelände vermietet sind, unter anderem an Start-ups, wirft das Gelände einen Ertrag von 1,5 Millionen Franken ab.

Um den langen Anlagehorizont verfolgen zu können, begrenzt die Hiag zudem die Abhängigkeit von externen Finanzierungsquellen: Landkäufe bezahlt sie im Schnitt zu 50 Prozent mit eigenem Geld. «Uns stört es daher nicht, wenn wir zehn bis fünfzehn Jahre Zwischenmieter haben, bevor wir die grossen Umbauarbeiten starten können», sagt CEO Durchschlag.

Viel Fläche – kleiner Wert

Wegen dieses besonderen Geschäftsmodells hat die Hiag zwar einen riesigen Liegenschaftenbestand, bezogen auf die Fläche – doch der Wert ist vergleichsweise klein, da es oft noch kein Bauland ist. Laut Jahrbericht besitzt die Firma Immobilien im Wert von ungefähr 1,2 Milliarden Franken. Im vergangenen Jahr warfen sie einen Ertrag von 52,4 Millionen Franken ab. Zum Vergleich: Die Swiss Life hat Immobilien im Wert von rund 40 Milliarden Franken in der Bilanz.

Das Geschäft mit den Industriearealen ist bei der Hiag quasi aus der Not geboren. Denn rund die Hälfte des Immobilienbesitzes stammt aus der Erbschaft der eigenen Industrievergangenheit: der Holzverarbeitung. Noch in den neunziger Jahren zählte die Hiag zu den grössten Playern der Holzindustrie in Europa und wies in Spitzenzeiten einen Umsatz von fast 800 Millionen Franken aus.

Von Benz über Schmidheiny zu Grisard

1876 hatte Ernst Benz in Rorschach am Bodensee einen Betrieb zum Import und zur Verarbeitung von Holz gegründet. Im Zuge der Wirtschaftskrise geriet das Unternehmen in Schieflage, 1924 übernahm der Zementkönig Ernst Schmidheiny die Firma und überführte sie in die Holzindustrie AG. Schmidheinys Sohn Max führte diese dann fast 40 Jahre.

Im Zuge seiner Nachfolgeregelung ging das Eigentum der Hiag an seine Nichten über: Claudia und Annette Schrafl-Schmidheiny. Letztere heiratete Gustav E. Grisard. Dieser übernahm im Jahr 1965 zusammen mit seinem Schwager, dem Rechtsanwalt Jean-Claude Wenger, das Kommando bei dem Holzverarbeiter.

Grisard verpasste dem Unternehmen einen aggressiven Wachstumskurs und kaufte Wettbewerber, die ins Schlingern geraten waren: 1977 übernahm er zum Beispiel die Mehrheit am Holzdämmstoff-Spezialisten Pavatex, in den Achtzigern schluckte er Spanplattenhersteller wie die Novopan-Keller-Gruppe. Grisards Methoden waren dabei umstritten. Die Hiag hatte den Ruf, «sie erwerbe zu günstigen Konditionen am Boden liegende Betriebe, presse sie aus und mache dann die Rollläden dicht», heisst es im Buch «Holzwege» von Werner Catrina. Rund 30 Tochtergesellschaften zählte die Holding am Ende.

Nachfolger stand bereit

Der erfolgreiche Dealmaker Grisard stieg so in das Schweizer Establishment auf. «Die Familie ist sehr gut vernetzt», sagt anerkennend ein Freund der Familie. Gustav Grisard amtete zum Beispiel als Vizepräsident der Vorläuferorganisation von Economiesuisse, sass im Bankrat der Schweizerischen Nationalbank, im Verwaltungsrat der Mobiliar-Versicherung und war Vizepräsident des Verwaltungsrates von Ringier.

Im Unterschied zu anderen Familienunternehmen war die Nachfolgefrage bei den Grisards kein Problem: Sohn Felix stand bereit. «Es war schon immer mein Ziel, mit 30 im Verwaltungsrat unseres Familienunternehmens aktiv zu werden», sagte er im Jahr 2000 der «Bilanz». Nach seinem Wirtschaftsstudium an der HSG, einem Doktorat zum Thema Strukturwandel und ersten Berufserfahrungen bei der Boston Consulting Group war er 1999 in den Familienbetrieb eingestiegen. Kaum zwei Jahre später wurde er CEO, gerade einmal 33 Jahre jung.

Radikaler Umbau

Das alte Stammgeschäft mit Holz hatte da längst seine besten Jahre hinter sich, also stutzte der neue Chef das Traditionsunternehmen zurecht. Dem Vernehmen nach kam es deswegen zu Beginn des Umbaus durchaus zu Spannungen zwischen Vater und Sohn. 2004 entflochten die Hiag-Eignerfamilien Grisard und Wenger ihre Interessen, die Wengers übernahmen die Holzverarbeitung, die Grisards behielten den Holzhandel und die Immobilien, die damals einen Wert von 340 Millionen Franken hatten. «Grisard hat dabei nie operativ das Immobiliengeschäft geführt, sondern fokussierte sich auf die Restrukturierung der Gruppe», sagt Hiag-CEO Durchschlag.

Vor rund drei Jahren stieg die Hiag ganz aus dem Holzhandel aus. Das erklärt, warum Felix Grisard sich seit 2011 auf die Rolle des Verwaltungsratspräsidenten beschränkt. Die erfolgreiche Umwandlung vom Schweizer Holzkönig zum Immobilienriesen vollendete er 2014 mit dem Börsengang der neuen Hiag. Grisard sei allerdings kein Frühstücksdirektor: «Er ist regelmässig im Büro, wenn ich wichtige Entscheidungen diskutieren will, ist er ad hoc verfügbar», erklärt Durchschlag die Funktionsweise des Führungsduos.

Bestens vernetzt

In Basel zählt die Familie zur Elite, ohne aber zum sogenannten «Daig» zu gehören, also dem Netzwerk der Staehelins, Sarasins oder Merians. Deshalb war Felix Grisard auch nie im Basler Café Spillmann und dürfte kaum zum «Club de Bâle» gehören, wo sich der Daig trifft. Dabei wären die 12 000 Franken Jahresmitgliedschaft im Club der 100, wie er auch genannt wird, ein Klacks für ihn. «Die Grisards pflegen einen bescheidenen Lebensstil, sie haben lieber ein schönes Bild an der Wand zu Hause als einen Sportwagen vor der Tür», erzählt ein Vertrauter der Familie. Das Kunsthaus Basel zählt den Unternehmer offiziell zu seinen «Freunden», in der illustren Liste findet sich unter anderem auch Roche-Erbin Maja Hoffmann.

Hochrangige Verwaltungsratsmandate in der Finanzszene wie der Vater hat Felix Grisard bisher aber noch nicht. Dennoch hat die Familie weiterhin gute Kontakte zu Banken. So ist Felix’ Schwester Salome (50) mit Burkhard Varnholt verheiratet, der 48-Jährige ist Chief Investment Officer der Credit Suisse Schweiz.

Interesse über Immobilien hinaus

Grisard setzt zudem die Tradition der Familie fort und pflegt Kontakte zur Uni Basel. «Seine Eltern finanzierten 2010 eine auf fünf Jahre befristete Assistenzprofessur für Molecular Bionics», sagt Christoph Tschumi, Verwaltungsdirektor der Universität Basel. «Er selbst interessiert sich sehr für Innovation»; so helfe er Studenten, die ein Unternehmen gründen wollen, bei der Beurteilung ihrer Businesspläne.

Der ehrgeizige Grisard hat weitere Verbindungen zur Basler Hochschullandschaft: Die Universität und das Unispital sind im Sommer 2015 als Minderheitsaktionäre in Grisards Beteiligungsgesellschaft MedTech Innovation Partners (MTIP) eingestiegen. Diese hatte er gemeinsam mit Ex-Syngenta-Manager Christoph Kausch und dem Basler Chirurgen und Unternehmer Hans-Florian Zeilhofer gegründet. «Ich habe Felix Grisard vor rund vier Jahren auf einer Geburtstagsparty kennen gelernt», erzählt MTIP-CEO Kausch, «er kannte bereits Professor Zeilhofer von der Uniklinik Basel, und gemeinsam haben wir dann das Konzept für unsere Beteiligungsgesellschaft entwickelt.» Über 30 Millionen Franken hat MTIP von Investoren eingesammelt.

Doch wie kommt ein Immobilienunternehmer in die Medtech-Szene? «Er hat zuvor privat in Medtech-Beteiligungen investiert, daher interessierte ihn das Thema», sagt Kausch. Laut Vertrauten will Grisard mit der Diversifizierung in den Medtech-Bereich dem Familienvermögen eine weitere Wandlung verpassen: von Holz zu Immobilien und nun weiter zu Hightech.

Beim Aufbau des Immoblienportfolios war das Kunz-Areal in Windisch das erste, das die Hiag 2009 dazukaufte, um es zu entwickeln. Das Gelände liegt malerisch auf einer Halbinsel, eingeklemmt zwischen Reuss und Aare. Dem 48 000 Quadratmeter grossen Areal ist die industrielle Vergangenheit noch deutlich anzusehen. Zwischen den in Gelb gehaltenen, zumeist umgebauten früheren Industriebauten rauscht zum Beispiel ein Wasserkraftwerk.

Lofts für Stadtflüchtlinge

«Insgesamt haben wir hier vier Wohnungsprojekte mit 203 Einheiten», sagt Alex Römer beim Rundgang. Der Hiag-Manager ist der Arealentwickler und damit quasi der «CEO» des Geländes und dafür verantwortlich, dass der Bau, der Verkauf und die Vermietung reibungslos funktionieren. Rund 100 Millionen Franken investiert die Hiag auf dem Gelände. Neben Wohnungen gibt es 3200 Quadratmeter Gewerbefläche; zudem betreibt die Schweizer Armee hier ein Rekrutierungszentrum.

Kernstück des Areals ist die denkmalgeschützte Spinnerei III. In dem fünfgeschossigen Quader entstehen 50 Lofts ab 100 Quadratmeter, die im Rohbau vermarktet werden. Der Käufer kann also selbst entscheiden, ob und wo er noch Zwischenwände eingezogen haben möchte. Der Quadratmeter ist zwischen 3500 und 5000 Franken zu haben – zuzüglich der Kosten für den Innenausbau.

Für Zürcher Verhältnisse ist das nicht teuer. Für Windisch dagegen schon. Droht die Gentrifizierung, also die Verdrängung der lokalen Bevölkerung durch reiche Stadtflüchtlinge? «Wir sind sehr zufrieden mit der Entwicklung, das Quartier ist sehr spannend geworden», lobt Heidi Ammon, Gemeindeammann von Windisch. Die Hiag habe darauf geachtet, dass das Kunz-Areal kein Schlafquartier werde, und habe ausserdem auch erschwingliche Mietwohnungen errichtet.

Doch nicht immer läuft der Umbau eines alten Industrieareals glatt. In Wetzikon im Zürcher Oberland wollte die Hiag auf dem Schönau-Areal die alte Spinnerei sanieren und umbauen. Finanziert werden sollte das Projekt mit dem Bau und Verkauf neuer Mehr- und Einfamilienhäuser auf dem Gelände.

Drei Jahre Arbeit und viele Kosten

Für die Umgestaltung des Areals hatte die Hiag sowohl den Denkmalschutz als auch die Gemeindeverwaltung auf ihrer Seite. Doch Anwohner zwangen das Unternehmen in einem jahrelangen juristischen Mehrfrontenkrieg in die Knie. Die Baugenehmigungen wurden vor Gericht gekippt. Und eine angenommene Volksinitiative verlangt einen neuen Gestaltungsplan, der das Volumen der Neubauten deutlich begrenzt.

Nun fängt die Hiag wieder bei null an. «Durch die Ablehnung unseres ersten Plans haben wir drei Jahre verloren», bedauert Martin Durchschlag. Die Kosten für die alten Planungen von 1,5 Millionen Franken mussten abgeschrieben werden. Was die Verzögerung insgesamt kosten wird, ist derzeit nicht abschätzbar, denn das hängt davon ab, was genau die Hiag nun auf dem Schönau-Gelände bauen darf und zu welchem Preis das Unternehmen die Immobilien loswird.

Schritt ins Digitale

Die Strategiewende weg vom Holz hin zu Immobilien ist gerade einmal zehn Jahre alt. Doch die nächste Wandlung ist schon aufgegleist. In den kommenden zwei bis drei Jahren will die Hiag bis zu 40 Millionen Franken in den Aufbau einer eigenen IT-Infrastruktur investieren. In Biberist, Menziken und Lugano baut die neue Tochter Hiag Data dazu eigene Rechencenter, die mit einem eigenen Glasfasernetz verbunden sind. Noser Health und Microsoft wollen die Infrastruktur der Hiag nutzen, um Lösungen zur Digitalisierung des Gesundheitswesens anzubieten.

Für Hiag-Chef Martin Durchschlag ist der neue Geschäftszweig eine logische Weiterentwicklung des Immobiliengeschäfts: «Die digitale Erschliessung wird bei Objekten immer wichtiger», sagt er. Sprich, wenn Hiag sichere Cloud-Speicher mit einem eigenen Leitungsnetz anbieten kann, werden die angebotenen Büros für Mieter attraktiver.

Laut internen Quellen stelle Hiag-Präsident Felix Grisard bei neuen Geschäften stets die gleichen zwei Fragen: «Verdienen wir damit Geld?», und: «Was bringt es der Schweiz?» Bis Ende 2018 soll die neue Tochter die Gewinnzone erreichen. Von einer Abspaltung will Hiag-CEO Durchschlag bisher noch nichts wissen.